珠江新城遗珠 广州马场一期地块超186亿挂牌出让

观点网 1月23日，广州公共资源交易中心发布公告，正式挂牌天河区珠江新城马场地块一期。

该地块起拍总价达186.43亿元，计容建筑面积约56.7万平方米，名义起拍楼面价约3.29万元/平方米，预计于2月25日竞价。

广州跑马场地块是珠江新城核心区最后一块大规模未开发用地。地块北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，恰好处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心。

地块的命运始于1992年。为探索现代赛马产业，广州在当时的城市东郊潭村，以八个月速度建成广州赛马场。该马场占地约33公顷，可容纳4万人，规模为当时亚洲第二。

1993年1月8日，首场赛马鸣锣。10元门票一票难求，单场投注额突破千万元。至1999年停业前，马场共运行757场，在全市设有103个场外投注站，拥有员工约3000人、竞赛马1200匹，会员达3800名。1998年华东水灾，马会曾捐出1000万元善款。

然而，由于赛马活动性质始终游走于政策边缘，1999年12月，广州赛马被勒令停止。

此后，地块进入漫长的低效利用期。2003年，被改建为汽车交易市场；2008年，转型为集汽车城、马会家居、餐饮于一体的混合业态。2014年，汽车城关闭。

而此时，周边区域已崛起为广州中央商务区（CBD），这片土地的业态与区位价值出现落差。

转机始于2021年8月。一份政府招标公告为地块定下目标，要求其发展策划“对标北京SKP等国际著名CBD地区”。2022年，广州市政府与北京华联集团签署战略协议，明确计划在此引入华南首个SKP项目。

规划蓝图在2025年全面落定。2025年12月2日，《天河区马场地块控制性详细规划》经广州市规委会审议通过。规划定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”。

根据规划，马场片区总用地面积38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米。其中，商业商务体量约50万平方米，居住面积约22万平方米。

规划指出，项目将打造一条总长约23公里的“超级城市绿链”，其核心段为串联天河CBD、珠江公园、马场及天河公园的4.5公里林荫步道。片区规划总绿地面积超过10公顷，将建设大型城央公园，融入“公园+”、“体育+”理念，并通过利用地下空间规划“折叠式”运动综合体。

并明确将引入“顶奢百货、高端酒店及特色体验”相结合的一体化消费链，并以此对标北京SKP项目，建设城市核心消费载体。同时，规划将新增22处公共服务设施，包括一所九年一贯制学校，以构建“15分钟优质生活圈”。

2025年7月，总投资151.19亿元的“广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目”通过备案。建设内容包括新建市政道路4097米、金穗路下穿隧道484米、公共地下空间约12.7万平方米（含体育设施7000平方米）等，支撑项目落地以打通珠江新城与金融城的交通瓶颈。项目由越秀集团全资子公司广州越诚达有限公司负责，建设周期为2025年至2028年。

此前该地块开发长期受制于复杂的产权。土地权益主要归属广州赛马场运营管理有限公司。其股东构成复杂：越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司持股49.85%；天河区属国企（天河投资集团、新塘商业运营公司）合计持股31.15%；石牌村、潭村相关经济社合计持股19%。

2025年11月，僵局破解。《国有土地使用权收回补偿方案》正式披露：政府将有偿收回马场片区约36.2万平方米土地使用权，补偿总额约100亿元，由做地主体越秀集团支付。

根据方案，广州赛马场运营管理有限公司在收到100亿元补偿款后，需先扣减税费及必要支出，剩余约66.4亿元将按股东持股比例分配。

据此计算，越秀方面可获得约33.1亿元，天河区属国企可获得约20.68亿元，村集体可获得约12.62亿元。方案同时明确，股东在获得货币补偿后，还可选择购买改造后的“马场地块物业”。

地块所处广州顶级豪宅聚集区，自挂牌起就被视为“总价地王”的有力竞争者，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界等项目。

最具参考意义的对标项目，是距其约2.2公里、同样位于珠江新城东区的保利玥玺湾（原面粉厂地块）。

2024年9月，面粉厂地块经过148轮竞价，以117.55亿元成交，溢价率33.4%，楼面价约6.7万元/平方米。该项目于2025年11月开盘，首日销售额突破100亿元，最高单价超过30万元/平方米，成交均价达17万元/平方米。

马场地块186.43亿元的起拍价，已远超面粉厂地块的成交总价，位列广州历史前列。具体来看，马场地块在区位上处于珠江新城与金融城中心，且配备约50万平米综合商业体，相比之下该项目更具优势。

2025年10月，广州市政府办公厅印发的《广州市提振消费专项行动实施方案》中，已将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体。

市场普遍预期，若竞价达到面粉厂地块的溢价水平，马场地块的最终成交价将轻松突破250亿元，直接挑战由亚运城项目保持的255亿元广州历史总价地王纪录。

这块土地经历三十载，将于这场马年轮回的拍卖中迎来交汇点；待为期三年的建设周期完成后，马场片区整体预计将于2028-2029年间全面建成。

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