父母名下房改房，因长子出资被认定为借名买房｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李建国的父亲李振国系甲公司职工，1972年去世后，单位分配的公房由李建国接替承租。1997年该房拆迁，安置两套公房：一套由李建国家庭使用，另一套即本案一号房屋，因政策限制不能同户登记，遂暂登记在母亲王秀兰名下。

2000年房改时，李建国与母亲及弟妹协商一致：由他全额出资购买一号房屋，房屋归其所有。为此，弟妹李国华、李国芳及已故弟弟的配偶均签署书面字条，明确表示：“放弃此房，由李建国购买。”

李建国随后以母亲名义与甲公司签订《公有住房出售合同》，支付房款34,564.7元（其中折算了父亲21年工龄），并办理全部手续。房屋产权证于2000年10月下发，登记在王秀兰名下，但合同、房产证、缴费票据均由李建国保管。房屋虽由母亲居住至去世，但水电、取暖等费用均由李建国承担。

2020年王秀兰去世后，弟妹拒绝配合过户，称“房屋是父母遗产”。李建国遂起诉，要求各继承人协助将一号房屋过户至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 李国华、李国芳及其他继承人于判决生效后10日内，配合将一号房屋过户至李建国名下。

这是一起凭借家庭成员书面放弃声明+完整履行事实成功确权的典型案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

虽无直接书面协议，但存在其他形式合意

双方虽未签署“借名买房协议”，但2000年弟妹三人分别签署的字条，明确表示“放弃此房，由李建国购买”，结合当时家庭背景，可视为对借名安排的集体确认。

工龄折算不影响借名关系成立

房款中虽折算了父亲21年工龄，但各继承人作为法定权利人，在明知房屋为单位福利房的情况下，仍签署放弃声明，视为对工龄对应权益的处分，不得事后反悔。

实际履行情况高度吻合借名特征

李建国支付全部房款，长期持有购房合同、产权证及缴费凭证，并承担房屋日常支出。这种“出资+控证+管理”状态，符合借名买房的实质要件。

继承人应承继被继承人生前形成的合法义务

王秀兰生前通过默许和家庭安排认可房屋归属，其去世后，继承人不得以“不知情”或“反悔”为由拒绝履行配合过户义务。

四、律师提示

本案为处理单位房改房、家庭内部借名、工龄折算等复杂问题提供了关键经验：

“书面确认”比口头约定更可靠

本案胜诉核心在于弟妹三人当年签署的放弃字条。即使形式简单，只要内容明确、签字真实，即可构成对权属安排的有效确认。

工龄折算部分可通过继承人放弃予以覆盖

很多人误以为“用了父亲工龄，房子就是遗产”。但若其他继承人明知且书面放弃，则工龄权益可视为已处分，不再构成确权障碍。

原始凭证的持续持有是重要佐证

20余年来，李建国始终保管房产证、合同、票据，形成完整证据链。若房屋证件被他人控制，将极大增加举证难度。

✅ 对客户的建议：

涉及家庭内部房产安排，务必让相关继承人书面确认放弃或同意；

所有付款从本人账户支出，保留凭证；

房屋交付后，持续控制权属文件，避免被他人扣留；

如遇继承人反悔，及时起诉，避免权利过期。

北京房产律师团队专注处理央产、单位房改房等政策性住房的借名与继承纠纷，擅长通过“家庭协议+履行证据”组合策略，为客户实现权利落地。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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