〔读城〕盘活存量资产的 “神器”RWA

——土地、森林与房产的价值释放路径

文/李后强

四川省社会科学院教授、博士生导师

摘要

存量资产盘活是提升经济运行效率的关键环节，而“真实世界资产代币化”（RWA）作为区块链技术与实体经济融合的创新工具，为土地、森林、房产等固定资产的流动性提升和价值释放提供了新路径。基于RWA的技术逻辑与实践案例，我们系统分析其破解存量资产流动性困境的机制，提出以“链下确权-链上映射-智能治理”为核心的实施框架，并探讨不同类别资产的差异化盘活策略。我们认为，RWA通过资产数字化分割、全球资本对接及动态价值发现，能够显著降低投资门槛、提升交易效率，但需同步解决合规性、技术融合及生态建设等挑战。未来，随着政策规范与技术进步，RWA有望成为存量资产数字化转型升级的核心引擎和“神器密钥”。

关键词：RWA、存量资产、资产代币化、区块链、土地证券化、森林碳汇

一、引言

简单地说，RWA（Real World Asset）就是通过区块链技术将现实世界中存在的实体资产及其各种权益进行通证化（Tokenization，又称“代币化”)，使其能够在区块链上进行交易和流通，为资产所有权、转让和管理开辟新途径的一种方法。此方法使那些原本难分割、难交易、难置信的资产，变得像股票一样可以被轻松买卖。本质上，RWA是在区块链上为实体资产创建数字“孪生体”，这个孪生体代表了底层资产的所有权，可在“去中心化金融”（Decentralized Finance ：DeFi）应用中进行碎片化交易和管理。RWA 底层资产几乎涵盖所有现实世界中有价值的各类资产，比如各类金融资产（债券、股票、基金、票据等）、各种可认定的实物资产（房产、土地、货物、森林等）、各类文化资产（书画、古董、音乐、影视作品等），等等，它是盘活存量资产的神器，破解资金困境的密钥。

我国存量资产规模庞大，仅土地、房产等固定资产存量价值即超过百万亿元。然而，这些资产长期面临“沉睡”困境：流动性不足、投资门槛高、融资渠道单一，导致资源错配与价值沉淀。传统资产证券化（如REITs）虽能部分缓解矛盾，但受限于操作复杂度高、受众范围窄等问题，难以普惠中小投资者。RWA技术的出现，通过区块链将实体资产转化为可分割、可交易的数字凭证，为存量资产盘活提供了新思路。

2025年以来，全球RWA市场加速发展，贝莱德预测其规模将在2030年突破16万亿美元。在国内实践中，绿地控股铜锣湾写字楼代币化、协鑫光伏资产RWA融资等案例，均验证了RWA在提升资产流动性、拓宽融资渠道方面的潜力。我们聚焦土地、森林、房产三类核心存量资产，结合技术逻辑与实证经验，系统阐述RWA的盘活路径及实施策略。

二、RWA盘活存量资产的核心机制

1. 技术基础：从“物理固化”到“数字流动”

RWA的核心在于构建“链下确权-链上映射-智能治理”的三层架构——

链下确权。通过法律合规程序明确资产权属，并借助物联网传感器、卫星遥感等技术采集土地附着物、森林碳汇量、房产运营数据，确保底层资产价值可量化、可验证。

链上映射。利用区块链生成与实体资产对应的数字凭证（如ERC-3643代币），实现资产权益的碎片化与标准化。例如，香港W酒店将单间客房拆分为10万份代币，最低投资门槛降至100美元。

智能治理。通过智能合约自动执行收益分配、质押清算等流程，降低人为干预成本。如蚂蚁链与朗新集团合作的充电桩RWA项目，通过链上数据实时分配收益。

2. 流动性提升：破解“大额资产”与“小额资本”的错配

土地、森林等资产单体价值高，传统交易需整体转让或复杂抵押。RWA通过代币化分割，使投资者可按份额持有与交易，显著降低参与门槛。例如，迪拜土地局推动的房地产代币化项目，将资产拆分为最低1000迪拉姆的单位（1 阿联酋迪拉姆=1.898 人民币），吸引全球长尾资金。同时，二级市场交易平台（如DigiFT交易所）提供7×24小时交易服务，资产流动性提升可达300%。

3. 价值发现：从“静态评估”到“动态定价”

传统资产估值依赖历史数据与人工评估，易受信息不对称影响。RWA结合AI与大数据，构建资产“数字孪生体”，实时反映运营状态与市场供需。例如，森林碳汇资产可通过卫星监测林木生长情况，动态调整碳汇代币价值；商业地产代币则根据入住率、租金流水自动调节价格，形成市场化的定价机制。

三、不同类别资产的RWA盘活路径

1. 土地资产：从“权属模糊”到“可信流转”

土地资产盘活需优先解决权属复杂、规划限制等问题。路径包括——

合规先行，结合自然资源部“国土空间规划平台”，将土地用途管制要求写入智能合约，确保开发符合政策红线。例如，江西鹰潭试点将生态保护红线内的土地设置为“禁止流转代币”，仅允许非核心区资产上链。

分层代币化。根据土地开发现状设计多级权益凭证。未开发土地可发行“开发权代币”，已建成项目发行“收益权代币”，满足不同风险偏好投资者需求。

生态价值纳入。将碳汇、生物多样性等生态价值量化并映射为代币。海南热带雨林项目通过代币化交易碳汇产品，吸引ESG资金参与。

2. 森林资产：激活“绿色沉睡资本”

森林资产具有生态与经济的双重价值，RWA可打通其价值转化通道——

碳汇资产数字化。将核证碳汇量（如CCER）转化为代币，链接全国碳交易市场。福建三明试点将10万亩林地碳汇代币化，融资超2000万元。

非木质林产品权益分割。将林下经济收益权（如药材、菌菇采集）拆分为代币，农民可通过转让部分权益提前回笼资金。

风险对冲设计。引入保险代币机制，当森林遭遇火灾、病虫害时自动触发理赔，保障投资者权益。

3. 房产资产：从“持有模式”到“运营模式”

房产RWA需聚焦去库存与运营增效——

存量商业地产盘活。借鉴香港“LEAP框架”，将空置率高的写字楼、酒店转化为收益权代币。如绿地控股铜锣湾项目通过代币化融资29亿港元，年化收益率达5-8%。

长租公寓资产证券化。利用RWA将租赁合同未来收益权代币化，解决运营商前期投入大的痛点。自如公寓尝试发行租金收益代币，融资成本较传统信托降低2-3个百分点。

农村宅基地创新利用。在浙江安吉试点中，农户将闲置宅基地使用权代币化，城市投资者可购买代币用于旅居，同时分享资产增值收益。

四、实施挑战与应对策略

1. 合规风险：构建“监管沙盒+政策闭环”

国内RWA需规避“非法集资”红线，可参考香港“监管沙盒”模式，在海南、深圳等地区开展试点。具体措施包括——

资产分级管理。对土地、房产等高风险资产，限制向散户发行；森林碳汇等公益属性资产，可放宽准入门槛。

跨境架构设计。利用香港数字人民币结算通道，实现“境内资产、境外发行”，如蚂蚁数科协助新能源企业通过香港平台募集国际资金。

2. 技术瓶颈：强化“区块链+IoT”融合

数据可信性。通过物联网设备实时回传资产状态（如土壤墒情、建筑能耗），预言机（Oracle）确保链上链下数据同步。

互操作性。采用多链架构（如蚂蚁链、以太坊并行），支持代币跨链流转，避免生态孤岛。

3. 生态建设：推动“多方协同”

RWA落地需政府、技术方、资管机构协同：

政府角色。自然资源部门牵头制定资产确权标准，税务部门明确代币交易税则。

企业参与。以头部企业示范项目打造行业标杆，中小机构可联合设立SPV载体降低合规成本。

投资者教育。通过模拟交易平台（如沪深交易所RWA模拟系统）培育市场认知。

五、结论与展望

RWA为存量资产盘活提供了技术可行、经济合理的解决方案，其价值不仅体现在流动性提升，更在于构建了“资产数字化—资本全球化—运营智能化”的新范式。未来三年，随着数字人民币跨境结算、AI动态估值等技术成熟，土地、森林、房产等资产有望成为RWA的主战场。然而，需警惕概念炒作风险，坚持“资产质量优于金融创新”原则，重点推进三方面工作——

1.标准建设。联合自然资源部、证监会制定资产代币化国家标准，明确信息披露要求。

2.试点推广。在生态产品价值实现区（如长江经济带）开展森林碳汇RWA规模化试点。

3.国际接轨。参与国际标准制定（如IMF数字货币桥项目），推动中国RWA模式出海。

只有夯实技术、合规与生态三大支柱，RWA方能真正唤醒百万亿存量资产，为经济高质量发展注入新动能。