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近日，保利+建工联合体在海淀半壁店的新项目报规公示，引发了市场广泛关注。这个位于海淀区田村板块的项目，究竟有哪些亮点与特色？又是否适合您的购房需求呢？让我们一同深入解读。

一、项目概况：低密规划，打造舒适社区

此次规划公示的地块为海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00 - 2201 - 0003、0004地块R2二类居住用地。项目总建筑面积达101493.60平方米，其中地上总建筑面积57958.60平方米，地下总建筑面积43535平方米。容积率仅为1.43，建筑层数地上5层、地下3层，建筑高度15.89米，绿地率30%，如此低密的规划，为打造舒适宜居的社区奠定了良好基础。

项目包含东西两个院落，东院落有6栋楼，西院落有8栋楼，采取行列式布局。除了西院落4#楼为3层外，其余楼栋均为5层。预计以一梯两户配置为主，共332套房源，套均面积约170平方米，是标准的大改善低密洋房社区，能满足追求高品质居住体验的购房者需求。

二、建筑亮点：突破高度限制，创新园林设计

（一）突破高度限制

该项目最大的悬念——楼栋建筑高度终于揭晓。由于项目北侧有军用机场，拍地文件明确要求各地块建筑按15米控制，且最终建筑高度不得超过18米，需以空军机场主管部门审批意见为准。而此次报规显示，建筑高度达到了15.89米，在符合控制要求的前提下，成功突破了15米的限制，同时也达到了“好房子”的层高要求，为业主提供了更宽敞舒适的居住空间。

（二）创新园林设计

项目在园林设计上别具一格。东区设有下沉庭院和顶部镂空的景观廊架，西区则有同样顶部镂空的圆形景观廊架。这些独特的设计不仅增加了园林的层次感和趣味性，还为业主提供了更多休闲赏景的空间，让业主在家中就能享受自然与艺术融合的美景。

三、户型设计：全洋房大平层，满足多元需求

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（一）全洋房大平层

项目采用全洋房大平层设计，只有3 - 5层，面积140㎡起，最高达200多㎡。主力户型为170㎡，致力于打造海淀深宅大院，为业主提供宽敞、私密的居住环境。

（二）特色户型

顶层复式：项目设有10套顶层复式，将顶层和次顶层合在一起，这种设计在豪宅市场中颇具吸引力，为追求独特居住体验的业主提供了更多选择。

下跃产品：因为小区以5F的楼为主，所以有20%的下跃产品，预计也会是重点打造的对象，能满足不同业主对居住空间的多样化需求。

（三）层高优势

层高方面，项目做了精心争取。最小层高达到3.05米，大户型层高3.2米，这样的层高设计让室内空间更加开阔大气，居住起来不会有压抑感。

四、价格与市场定位：差异化竞争，瞄准改善人群

（一）价格预测

面积和价格预测可参考相关数据，半壁店项目1600万起步，与周边宝山项目最高止于1600万形成差异化，价格完全不重合。项目产品整体面积段偏大，单套总价预计在1800万- 2000万起，有一定的上车门槛要求，主要面向资金较为充裕的购房者。

（二）市场定位

从项目报规定位和配套条件来看，比较适合海淀区域内的改善人群，尤其是西四环的改善和养老置换需求。在不出海淀的前提下，该项目能够以明显的迭代产品优势提供较好的居住条件，低密洋房的配置也比较符合海淀买房人的偏好。

五、区位与配套：交通便利，配套逐步完善

（一）区位优势

项目位于海淀区田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线「五路居站」及「田村站」，南侧临近永建体育公园，地理位置优越，交通便利。

（二）配套资源

交通配套：地铁6号线是北京东西向运载能力和产业触达能力比较强的轨道交通，可与东西城核心区、金融街、CBD等区域建立联系。此次报规的项目，西院落社区大门步行到田村地铁站约1.2公里，在地铁站1.5公里范围内，能较好承接6号线改善人群需求。

生活配套：项目周边医疗、商业、教育配套相对齐全。有航天中心医院、中国人民解放军总医院等医疗资源；京粮广场、万达广场等商业设施；还有海淀区行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）、首师大附小等教育资源，以及西木休闲公园等休闲场所，能为业主提供便捷的生活服务。

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