瑞银最新调研：26年房价预期如何？

瑞银发布了最新的一个调查报告 （调查发生在25年10月底-11月中旬） ，文章显示中国人对房价的态度发生了一些转变，还是很有参考意义的。

图1显示，居民购房意愿虽略有回暖，但整体仍处于低位。在当前租房群体中，有35%的人表示未来更倾向于购房而非继续租房，较2025年4月的27%有所提升。

与此同时，卖家的售房意愿也在增强——17%的现有业主计划在未来1-2年内出售房产（2025年4月这一比例为10%），这与近期中国二手房挂牌量回升的趋势相吻合。

这两个数据（一个是买家购房意向增强，另一个是卖家售房意向增强），其实都代表着买卖双方都接受了市场的教育，彼此妥协成交概率加大。

租房者购房意向增强，是因为房价回调后，泡沫已经消减大半，作为刚需在可以容忍部分亏损的前提下，有了购房动机。显然，随着房价之后进一步下跌，泡沫逐渐缩小，真正的刚需会逐渐涌现出来。

卖家售房意向增强，其实很容易理解，因为房价下跌（至少是不涨）已经成为共识。过去很多年形成的“买房抗通胀”预期，最近几年也逐渐打破了。

图3显示，低能级城市（如三线及以下）的居民情绪反而好于高能级城市，主要原因是前期三线城市房价跌幅较快，而近期则轮到一线城市加速下行。由于一线城市房价在居民总财富中占比较高，其下跌对整体财富感受的冲击更大，因此高能级城市居民的情绪更为悲观。不过，瑞银也指出，三线城市情绪的改善仍较为脆弱，其持续性有待进一步观察。

大多数居民都是比较短视的，过去几个月房价上涨，对未来就有信心；过去几个月房价下跌，对未来就没信心。大家总说散户在A股追涨杀跌，其实在楼市体现的更明显。

一线城市在25年下半年是有一个补跌的趋势，特别是去年8~11月这几个月，每个月环比都下跌1.2%左右，跌幅是快于大盘的。“一线城市永不跌”这个谣言早就被打破了，任何一个资产，只要被高估了，都会下跌。

图4显示，超过半数受访者（53%）表示，过去六个月其所在社区的房价出现下跌，这一比例较2025年4月的46%进一步上升，并刷新历史纪录。其中，一线城市的跌幅感知最为突出——62%的一线城市受访者报告房价下跌，显著高于2025年4月的44%。此外，78%的受访者称所在社区房价已从历史高点回落，虽较2025年4月约80%的峰值略有下降，但仍维持在高位。

官方数据印证了这一趋势：截至2025年12月，70个大中城市新房、二手房平均价格较峰值分别下跌超12%、21%；部分城市的实际回调幅度更大。

我觉得之所以新房更抗跌，有三方面因素影响：

（1）现在房子整体过剩，但是好房子（主要是2015年之后的小区）数量还是不足的。当商品供大于求时，“核心资产”跌幅肯定要慢一些。需求越少，越会往核心资产靠拢。

（2）过去新房限价，所以价格本来就是认为压低的，给了一定的安全垫。

（3）开发商为了卖房，通过提高容积率、送家电等形式变相降价，这部分降价幅度没有在价格上反映出来。

在报告房价下跌的受访者中，39%表示下跌降低了购房意愿（主要担忧未来继续降价），这一比例高于将下跌视为“抄底机会”的29%（尽管29%已经较2025年4月的17%有所回升了）。

展望未来，42%的受访者预计2026年底前房价将继续下跌，这一比例与2025年4月、2024年9月调查结果一致，且显著高于预计上涨的比例（19%）。悲观依旧是主旋律，只不过悲观情绪略有减轻了。

在预期房价续跌的群体中，35%认为未来跌幅将不足10%，47%预计跌幅在10%-20%之间。超半数受访者（51%）判断房价将在2026年触底（其中25%认为上半年、32%认为下半年），另有34%预计触底时间将延至2027年或更晚。

显然，大部分人预期房价跌幅在20%以内。说实话，还是比较乐观的。我觉得除非经济能够有轻微好转（以房租为指标，同比能够上涨1~2%），那么20%以内的跌幅还可以期待。

图6显示，超过半数（52%）的受访业主表示，当前房产市值已低于其购入成本，处于账面亏损状态——这一比例较2025年4月的47%小幅上升；仍有36%的受访者保持账面盈利。最新调查显示，所有城市能级的业主在净值口径下均出现账面亏损。其中，一线城市的亏损面扩大最为显著：报告亏损的受访者比例从4月的37%大幅升至55%（上升18个百分点），直接反映了近期一线房价的加速下行；二线城市、三线城市的亏损面增幅相对温和，分别较4月扩大9个、3个百分点。

考虑到住房资产占家庭总资产的50%–60%，瑞银指出，调查中体现的疲弱房价预期将持续压制居民消费——毕竟房产价值缩水会直接削弱家庭的财富感和消费信心。此外，尽管房贷利率已下调，但居民的房贷偿付压力并未实质缓解：受访者平均将月收入的27.1%用于偿还房贷，略高于2025年4月的26.5%和2024年9月的25.7%，背后主要是收入增长放缓所致。

大家的房贷只占月收入的四分之一吗，比我想象中低很多呀。。。

瑞银表示，账面亏损扩大与债务负担高企的叠加效应，将进一步制约居民消费。尽管近期股市反弹可能为部分持有股票且获得正收益的家庭提供有限的对冲，但这种缓冲作用并不普遍，毕竟多数家庭的资产配置仍以房产为主，股市的“财富效应”难以覆盖房产贬值带来的负面影响。

我给大家看几个数据，大家就明白了为什么股市无法代替楼市：全国楼市的总市值是300万亿，股市才120万亿。而且，楼市的分布是均匀的，大多数家庭都持有；股市的分布是不均的，少部分人持有了大部分财富。两者价值上涨和下跌带来的财富效应（高度和广度），肯定是不一样的。

那么 哪些措施可以提升购房者、持房者信心？

图10显示，要提振购房者与持房者的信心，受访者普遍认为更低的房贷利率、更低的首付比例要求、工资上涨以及更快的经济增长是最关键的因素——这也意味着，仍需通过进一步的稳增长政策与房地产宽松措施来落地这些诉求。

瑞银预计，中国央行将在2026年下调政策利率10–20个基点，进而带动房贷利率再下降30–40个基点；针对房贷的进一步财政补贴仍有出台可能，但目前面临多方面政策约束（说白了，财政缺钱。我在知识星球分析过了，银行没有危险，上面对地产态度就不会好转）。

此外，一线城市（尤其是上海、北京）有望进一步放松购房限制。但是这种政策，我觉得只对成交量有用，对成交价作用不大。

总体来看，中国房地产下行周期预计将持续至2026–2027年，但2026年房地产销售与投资的跌幅将小于2025年（预测2026年分别下降5–10%，而2025年降幅为9%/17%），对经济增长的拖累也将有所减轻。

最后说一下，从官方数据来看， 总体房价指数是回到了10年前。其中一线城市的房价指数回到2016-2017年之间，二线城市的房价指数回到2015-2016年之间；三线城市的房价指数回到2010年之前。

如果按照瑞银的调研估计，2026年再下跌10%，一线城市房价就将来到2015-2016年之间；二线城市房价则在2012-2013年之间。

目前已经有52%受访者表示购买的住房出现了账面亏损（如果考虑到资金成本则更高），如果再跌10%，估计大部分人在房产上都是亏钱的状态了。

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