快览资讯——《观山海家园房价暴跌原因》，楼盘升值空间大吗

观山海家园房价并未暴跌，其价格相对较低主要受区位、市场、产品特性及开发商策略等因素影响，且楼盘未来具有一定的升值空间。以下是对房价相对较低原因及升值空间的具体分析：

房价相对较低原因

1. 区位因素
   • 观山海家园虽位于前海合作区，但处于荔湾板块边缘地带，与桂湾、妈湾等核心区域相比，在配套成熟度、产业活力等方面存在一定差距，地段优势不突出。
   • 项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等城市主干道，车流量大，货车通行频繁，靠近道路一侧的户型易受噪音影响，降低了居住舒适度，从而影响了房价。
   • 项目西侧1.8公里处有环保设施，可能会对空气质量产生影响，且机场航道较近，可能存在噪音污染，这些因素也会影响购房者对项目的价值评估。
2. 市场因素
   • 当前房地产市场整体处于调整阶段，购房者购房热情相对不高，开发商为了促进销售，会采取一些优惠措施来吸引客户，使得楼盘价格更具吸引力。
   • 周边二手房市场竞争也较为激烈，项目周边二手小区指导价在9.2-10.6万元每平方米之间，观山海家园以相对较低的价格入市，通过价格优势来提升竞争力。
3. 产品特性因素
   • 观山海家园为纯商品房住宅小区，没有人才房、安居房等，整体社区氛围纯粹。但小区容积率仅2.65，限高80米，总层高在17-25层，建筑分布合理，楼间距大，户数相对较少，土地利用率没有一些高密度小区高，因此在价格上会有所体现。
   • 部分西向户型存在明显西晒问题，深圳夏季漫长炎热，下午时段太阳高度角低，阳光直射西向房屋，室内温度短时间内会迅速升高，居住舒适度下降，还会增加制冷设备使用成本，加速家具、装修材料老化褪色，这也影响了房价。
4. 开发商因素
   • 开发商为加速回款，推出首付分期、物业费补贴、工抵房限时秒杀等隐性优惠，降低了购房者的实际支付价格。

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升值空间分析

1. 区域发展潜力大：

• 观山海家园所在的前海地区是深圳重点发展区域，享受着众多政策红利。随着区域的持续开发建设，腾讯、微众银行等众多知名企业的入驻，将吸引大量人口流入，从而带动住房需求，观山海家园有望因此受益。

1. 交通配套不断完善：

• 项目距离5号线“荔湾站”约650米，出行便捷。此外，妈湾跨海通道预计2026年通车，将缓解货运压力，快速连接宝安中心与前海自贸区。还有12号线、15号线、深惠城际等轨道交通规划，未来交通便利性将进一步提升，这将使项目的区位优势更加凸显，有利于房产价值的提升。

1. 商业教育配套逐步优化：

• 项目自带0.6万㎡商业，相邻小区泛海城市广场有约2.6万㎡集中式商业，周边还有多个中大型商业正在建设或待运营状态，如前海印里中心、赤湾汇广场商业中心等，未来区域商业氛围将极大提升。

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• 教育方面，对应的小学是南山实验集团学校荔湾小学，中学是深圳大学附属中学初中部，东北面空地还规划有一所36班小学，且预计引入名校，教育资源将进一步丰富，这也会增加项目对购房者的吸引力。

1. 景观资源稀缺：

• 观山海家园背靠大南山，面朝大海，拥有稀缺的山海双景资源。在深圳核心区域，像这样低容积率、景观资源好的纯商品房社区较为稀缺，市场上这类房产更受青睐，为其增值提供了有力支撑。

1. 产品特性优势明显：

• 项目容积率仅约2.65，限高80米，总层高17-25层，低容积率和低密度使得建筑分布合理，楼间距大，采光通风良好，居住舒适度高。户型设计也十分合理，建面约95-138㎡的3-4房户型，多采用飘窗、大阳台设计，空间利用率高，在二手房市场可能会有较好的需求表现。

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