降价4亿多第31次拍卖，重庆这栋长江畔的商业楼被人5474万竞得

评估价高达4.6825亿元的商业楼，最终成交价只是它的一个零头——5474.1191万元。这笔交易相当于每平方米只花了2649元，在重庆主城区，这个价格连一些普通的住宅都买不到，如今却可以拿下长江边上一整栋超过两万平米的商业楼。

更让人难以置信的是，为了这个结果，市场足足等待了五年，并目睹了它连续三十次的流拍。 从第一次拍卖的4.68亿起拍，到第三十一次的五千多万成交，资产价值像坐上了一部没有刹车的电梯，直坠四亿多。

这栋楼位于重庆市巴南区龙洲湾的龙洲水岸项目内，建筑面积20667.91平方米，是一栋已经建成但一直空置的仿古商业建筑。 它的开发商重庆中康物业发展有限公司早已破产，这栋楼作为破产资产被反复推上拍卖台。 在接近五年的时间里，每一次流拍都意味着一次降价，价格标签上的数字变得越来越小，但围观者始终多于出手者。 直到今年1月22日，唯一一位报名者出现，以起拍价轻松将其收入囊中，结束了这场漫长的拍卖马拉松。

同一天，同一项目内的另外两栋商业楼也以底价成交。 它们的单价甚至更低，一栋折合2026元每平方米，另一栋2268元每平方米，总价都不到四千万元。 三栋楼并肩立于长江岸边，共同经历了三十次无人问津的尴尬，最终在同一天集体“脱单”。 这种集体成交的巧合，很难不让人猜测背后是否是同一股资本力量在操作，或者市场情绪在某个极低的价格点上达成了共识。

龙洲水岸项目本身的位置颇为特殊，它紧贴长江，拥有1600米的岸线资源，建筑风格融合了吊脚楼等巴渝特色，曾被赋予“巴南洪崖洞”的期待。 然而，其开发商混乱的建设历程埋下了诸多隐患。 项目存在“边施工、边办手续、边修改设计”的历史问题，甚至被披露有超过四千平方米的面积超出了用地红线。 这些产权和合规层面的瑕疵，如同一把达摩克利斯之剑，高悬于每一位潜在买家的头顶。

巴南区在重庆的区位，是另一个无法回避的讨论点。 它并非传统的核心商业区，与渝中、江北等财富和客流密集的板块存在距离。 尽管拥有一线江景，但商业地产的价值核心始终离不开人流和消费力。 有本地房地产业内人士直言，如果这栋楼位于渝中半岛的江岸，即便价格再翻几倍，争抢也可能异常激烈。 区位决定了其商业价值的天花板，也部分解释了为何降价之路如此漫长。

商业地产的整体环境也给这类资产的处置带来了压力。 在全国范围内，传统商业综合体、零售物业都面临着电商冲击和消费模式变革的挑战。 龙洲水岸A幢这栋楼，地上三层，地下却有五层，这种特殊的结构对后续的商业改造利用提出了更高的要求和资金门槛。 买家捡到的看似是一个“漏”，但很可能也需要准备一笔不菲的改造资金，才能让它真正“活”过来。

这不是孤例。 在各地的司法拍卖平台上，类似估值数亿、流拍数十次、最终以“骨折价”成交的资产故事时有上演。 例如，上海某核心商圈的商业房产也曾经历二十余次流拍，价格腰斩再腰斩。 这类资产往往共同捆绑着复杂的债务纠纷、产权瑕疵或巨大的经营困境，它们的拍卖过程，成为观察经济冷暖与风险定价的一个特殊窗口。

那位花费五千多万的买家，究竟看到了什么？ 是坚信长江畔不可再生的稀缺景观资源终将兑现价值，还是赌注于巴南区未来的城市发展能提升地段能级？ 又或者，仅仅是计算了极其低廉的账面成本与潜在改造后的资产价值之间的巨大空间？ 这个决策逻辑本身，就构成了商业房地产市场中最具悬念的部分。 买方可能是一家寻求资产配置的实业公司，也可能是专注于不良资产处置的投资基金。

围绕这桩交易，网络上已经出现了各种声音。 有人认为这是“世纪大捡漏”，用住宅价买地标楼；也有人认为这是个“深坑”，后续的补缴地价、改造投入和运营难题会让总成本急剧攀升，且漫长的回报周期充满变数。 两种观点都有其立足点，交易的成功与否，现在下结论还为时过早。 它更像一个实验，测试在极低价格面前，资产瑕疵和区位劣势是否可以被忽略。

那么，花五千多万买一栋需要再投入数千万改造的“问题资产”，到底是捡漏还是跳坑？ 如果你有这笔钱，你会做出同样的选择吗？