上海一小区业主发现：家中落地窗竟属玻璃幕墙！装修更换被阻引发矛盾

“买房的时候以为是落地窗，装修的时候却被告知是玻璃幕墙，不能私自更换。”在浦东新区东明路街道三林中房樱桃苑小区，部分新入住业主在装修阶段遇到了限制——原本以为只是普通住宅窗户的外立面玻璃，却被告知涉及建筑外立面结构，属于玻璃幕墙，不能私自拆换。

这让不少居民产生疑惑：住宅楼为什么会和写字楼一样，被纳入玻璃幕墙管理？如果确实属于玻璃幕墙，为什么有人已经改装过却无人处理？如果不属于玻璃幕墙，又为何每年都有巡检，还有专门的“安全码”？围绕这些问题，记者进行了走访。

被纳入管理系统的窗户

中房樱桃苑小区建成于2006年，共有16幢住宅。记者在现场看到，小区楼栋朝南的外立面以大面积玻璃为主要视觉元素，但并非整面连续的玻璃结构。不同楼栋、不同户型呈现出明显差异：有的楼层下部为半开放式阳台，上部为整块玻璃；有的被业主自行封闭；上下结构并未形成统一的整体体系，但左右结构上又可看到玻璃幕墙的施工特征。

小区楼栋朝南的外立面以大面积玻璃为主要视觉元素。

正是这种“介于窗户与幕墙之间”的形态，让不少居民感到困惑。部分新入住业主认为，这些玻璃位于自有房屋范围内，理应属于自用部位；而物业和业委会则强调，外立面玻璃属于建筑外围护结构的一部分，涉及整体安全，不能随意改动。

从专业角度看，玻璃幕墙并非“玻璃多就是幕墙”。玻璃幕墙是指由玻璃面板与支承结构体系组成的、可相对主体结构有一定位移能力或者自身具有一定变形能力、不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。是否属于玻璃幕墙，通常需要综合结构形式、固定方式、受力特征等多项指标判断。

记者注意到，小区每幢楼的楼道内均张贴有“既有建筑玻璃幕墙安全码”，标注由上海市住房和城乡建设管理委员会监制。物业方面介绍，小区已多年按玻璃幕墙建筑接受年度巡检。

物业方面介绍，小区已多年按玻璃幕墙建筑接受年度巡检。

为核实情况，记者联系了上海市建筑幕墙管理平台技术人员。对方确认，该小区确实登记在系统名录中。技术人员介绍，该系统中的玻璃幕墙建筑主要有两种来源：一类是在平台建设初期，由市住建部门统一导入的历史数据；另一类是在日常巡查中发现未登记建筑后，经市、区两级审核新增。

记者查询相关文件发现，小区也在既有建筑玻璃幕墙专项排查整治名单内。这意味着，在管理系统中，该小区已被视作需要重点防范高空坠物风险的幕墙建筑。

小区也在既有建筑玻璃幕墙名单内。

不过，在二手房交易中，中介更多强调采光和视野优势，很少提及外立面管理限制，直到装修报备受阻，不少居民才意识到问题的存在。

小区的“玻璃幕墙”如何管理？

事实上，中房樱桃苑的情况并非个例。上海是国内较早大规模应用玻璃幕墙的城市。1985年，上海建成第一座玻璃幕墙建筑联谊大厦，随后玻璃幕墙在办公楼、商业建筑中广泛使用。21世纪初，一些追求现代外观的住宅项目，也不同程度采用了玻璃幕墙或类幕墙工艺。

据上海市住建委统计，截至2025年，全市既有建筑玻璃幕墙约1.3万栋。而根据《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》，自2012年2月起，上海明确禁止在住宅、医院门急诊和病房楼、中小学校教学楼、托幼机构、养老院等建筑的二层以上采用玻璃幕墙。因此，目前仍被纳入幕墙管理的住宅小区，大多建成于世纪初，距今已超过15年。一些幕墙建筑已逐步接近或超过设计使用年限，安全管理压力持续加大。

因此，围绕居民的装修诉求，街道房管办、居委会、业委会与物业多次沟通，并召开了“三所联动”会议。各方的共识是：最初的设计图纸并未标注是玻璃幕墙工艺，但按照现行管理逻辑，如果认定为玻璃幕墙，外立面玻璃就属于共有部分。一旦出现破损，业主可以向物业报修，由物业出具维修方案，按流程动用维修资金；金额较小的，在业委会授权范围内即可实施，金额较大的，则需召开业主大会表决。从制度设计上看，业主并非修不了，而是不能私自拆改。

小区内朝南的窗户均设计为大玻璃。

事实上，小区内确实发生过多起外墙玻璃破损的情况。有的是巡检发现后，由物业统一更换；有的是居民反映后走维修流程。

但同时，也有个别业主强行自行更换整面玻璃，追求更好的装修效果。但物业方面指出，这类改装存在安全隐患：外立面玻璃并非普通钢化玻璃，对尺寸、固定方式都有要求，而且相邻住户往往共用外立面结构，一户擅自改动，可能导致隔壁渗水、墙体开裂等问题。

然而，物业对此没有执法权，只能劝阻，而属地城管部门到场后，因缺乏明确的幕墙认定文件和处理先例，往往只能记录情况，难以出具责令整改文书。

多位基层管理人员在走访中也提到，当前玻璃幕墙的管理制度，最初主要是围绕办公楼、商业楼宇等业权相对集中、管理主体明确的建筑类型建立的。而在普通住宅小区中，产权高度分散、业主数量众多，外立面虽属于共有部分，但装修和使用诉求却高度个体化，一户业主的改动，往往牵涉上下左右多户的安全与权益，协商和管理难度明显更大。

随着一批世纪初建成的玻璃幕墙住宅逐步进入“老龄期”，类似樱桃苑这样的矛盾，正在不同小区陆续显现：居民希望规则清晰、流程明确，既能保障安全，也能兼顾其居住需求；而街道、物业和业委会同样希望有章可循，而不是在安全责任、投诉压力和执法依据不足之间反复周旋。

业内人士认为，随着住宅类玻璃幕墙逐步进入集中老化阶段，有必要在现有管理框架下进一步细化规则，针对住宅小区的实际特点，探索更具可操作性的管理机制。例如，明确住宅外立面中玻璃幕墙、外墙附属构件与普通窗体的边界认定；完善维修资金在幕墙维护、风险排查中的使用规则，为基层管理和执法提供清晰可执行的依据。

目前，业委会已通过街道职能部门，向浦东新区建交委提交履行职责申请书，希望由相关主管部门对该小区外立面性质作出明确认定，或给出统一的操作指引。在此之前，街道、居委会和物业的态度相对谨慎：一方面尽量“踩住刹车”，杜绝新增私改行为；另一方面，对于历史改装如何处置，仍需等待上级部门明确意见。

住宅外立面究竟是“窗”，还是“墙”，不仅关系到几户人家的装修选择，也关系到城市高空安全的底线。相关部门的明确回应，或许是化解类似争议的关键。记者也将持续关注此事进展。

亲爱的读者，如果您在生活中遇到烦心事、忧心事、揪心事，欢迎扫描下方二维码向我们反映求助——

原标题：《上海一小区业主发现：家中落地窗竟属玻璃幕墙！装修更换被阻引发矛盾》

栏目主编：毛锦伟

本文作者：解放日报 王一凡