“重仓内地500亿港元”，三里屯太古里完成新一轮存量商业改造

近期，北京三里屯太古里完成新一轮改造，重装亮相。本轮调整自2022年启动，以北区为核心，涉及近半商业空间的结构性重构，并同步推进南区、西区公共空间与动线系统优化。无论从持续时间还是资本投入强度来看，这一轮改造在北京成熟商圈中都较为少见。

2022年，太古地产（01972.HK）曾宣布一项“1000亿港元投资计划”，并提出要“重仓内地500亿港元”。

在太古地产2025年中期业绩报告中，太古地产行政总裁彭国邦（Tim Blackburn）披露称，公司计划投放于中国内地的500亿港元资金，已落实约92%进度。三里屯太古里的改造项目，正是这笔巨额资本在地标性项目上的具体投射。

在谈及改造动因时，太古地产零售业务董事韩置向界面新闻表示，太古地产正在对内地零售项目进行“以人为核心的体验重构”。他指出，新一代年轻消费者已不再将商业空间视为单一购物场所，而更强调社交属性与内容体验，“是否有趣、是否值得停留”，正成为吸引客流的关键因素。

更新后的北区已入驻多家国际品牌旗舰店，多以独栋或大体量空间形式呈现。对于品牌而言，改造后的“非标准化铺位”，是一种可以长期共创的展示空间。

其中，北京迪奥之家引入中国首家“迪奥先生餐厅”，北京路易威登之家设立北京首家“路易威登咖啡馆”，爱马仕北京三里屯专卖店也计划于2026年春季开业，上述门店均采用品牌定制建筑方案。

据界面新闻记者了解，除三里屯太古里外，北京高端商业版图基本呈现出以SKP、国贸商城为代表的“封闭式购物中心”格局。这种大盒子模式虽拥有较高的坪效与品牌密度，但品牌表达往往受限于标准化的室内空间。

韩置进一步表示，三里屯太古里的升级是一项“投资未来”的长期工程。项目在改造期间主动舍弃短期收益，希望换取的是与更多品牌在空间、内容与模式上的深度共创机会。在他看来，当前商业地产投资趋于保守，具备长期主义的项目正在变得稀缺，但这却是头部品牌愿意入驻的重要前提。

近年来，新增商业用地供给有限，北京核心商圈转向“存量提质”。2021年北京市委办公厅印发的《北京市城市更新行动计划（2021–2025年）》，明确提出要“系统推进存量空间的提质增效”，三里屯太古里的这轮升级，也是这一框架下所推进的代表案例之一。

本轮更新并非只针对店铺本身。北区多栋楼体及下沉广场也完成了相应改造，三里屯西街等区域正在同步优化，并新增人行连接系统，这也意味着三里屯太古里将承担起更多“城市公共空间”功能。

与传统商业改造不同，三里屯太古里并未选择完全停业，而是在运营状态下推进施工。

项目周边毗邻使馆区、学校及成熟居民社区，施工需兼顾噪音、粉尘控制及日常通行，因此夜间作业、分区施工成为常态。三里屯太古里总经理马泽丹在回应媒体时提到，改造过程中，太古里方面正与街道、社区及属地政府保持长期沟通。

在新增商业供给受限、投资趋谨慎的大环境下，三里屯太古里的改造路径，也被业内视为以存量更新来维持活力的现实选择。

马泽丹表示，三里屯太古里的升级重点不在于短期呈现效果，而在于通过持续投入，提升太古里在公共空间与城市功能层面的综合承载能力。据统计，2025年上半年，三里屯商圈客流量达4681万人次，同比增长33.5%，近三年持续保持增长态势。