中原集团创始人施永青：今年香港楼市将“峰回路转”，预计内地楼市仍以“休养生息”为主

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

“从2025年第四季度开始，香港楼市迎来了重要拐点，此前的底部增持阶段已结束，2026年或将进入明确的上涨期，预计2026年香港住宅房价的涨幅将超过10%。”1月20日下午，中原集团创始人施永青在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示。

事实上，在2025年年底，施永青名下的基金会，也开始在香港加码置业。截至2025年12月底，施永青名下基金会累计斥资逾1.3亿港元，购入香港9个住宅单位。

香港楼市已度过底部阶段

NBD：2025年年底，您名下的基金会斥资1.3亿港元在香港置业，您个人也参与了大额物业投资，这背后的考量是什么？香港楼市是否已迎来最佳布局时机？

施永青：基金会1.3亿港元的物业投资，并非我个人决策，而是基金会投资团队的独立操作，我没有参与具体标的选择、定价等环节，仅给团队传递了核心原则：投资房地产的关键并非单纯追求价格低廉，更要着眼于长期价值。

我个人实际参与的是香港学生宿舍类大型项目，投资规模较大，与基金会的小额零散投资形成差异。之所以看好这类项目及香港楼市整体走势，核心是判断市场已度过底部阶段。2025年四季度是香港楼市的重要拐点，此前的底部增持阶段已结束，2026年或将正式进入高涨期，房价上涨的幅度与速度都会显著提升。

2025年香港房价涨幅约5%，预计2026年香港住宅房价涨幅超过10%。而一旦涨幅突破10%，市场情绪会发生根本性转变。此前，很多潜在购房者担忧楼市“熊市”未过，即便有刚性需求也选择租房而非买房，这压制了房价。而当房价上涨信号明确，房产的投资属性会激活置业意愿，观望群体将加速入场，带动交投量与需求同步攀升。

NBD：您认为支撑香港楼市进入上涨期的核心逻辑是什么？金融与实体经济层面是否有足够支撑？

施永青：房价上涨是“心理预期+基本面”双重作用的结果。心理层面的转变是直接驱动力，但必须有实体经济与金融环境的支撑，否则信心难以持续。

目前，港股市场表现强劲，每日成交额稳定在2000亿港元以上，较此前千亿港元的成交水平大幅提升；IPO（首次公开募股）规模位居全球第一，市场信心持续提振。同时，香港多数行业居民工资水平呈上升趋势，也为置业购买力提供了保障。多重因素的叠加，让租售比回归合理区间，部分租房人群开始转向买房市场，成为需求增量的重要来源。

内地楼市仍处调整阶段

NBD：香港作为大湾区核心城市，其楼市回暖是否会对大湾区的其他内地城市产生传导效应？

施永青：香港楼市向好确实会对大湾区的其他内地城市产生一定正面连锁反应，但这种传导效应有限。香港楼市不仅吸引本地置业者，也受内地投资者青睐，这是其核心竞争优势。

内地楼市的核心矛盾是开发过度，市场进入漫长消化期。加之部分房企的流动性危机，进一步削弱了市场信心。尽管国家出台了降低首付比例、下调房贷利率等支持政策，但扭转开发过度带来的后遗症，还需要时间。因此，香港楼市回暖的正面影响，无法抵消内地楼市自身的不利因素。

我预计，2026年，内地楼市仍将处于消化调整阶段，房价能逐步站稳已属理想状态，价格上涨难度较大。二三线城市应严控新房增量，聚焦存量消化；一线城市可适度增加开发、鼓励投资，吸引社会闲置资金入场，盘活开发商与银行的存量资金，为行业复苏奠定基础。

NBD：您认为，内地楼市出现哪些特征，才意味着真正进入企稳状态？政策层面可从哪些方面发力？

施永青：内地楼市企稳需先后出现两大核心信号，且存在明确逻辑递进关系。

首先是核心区域空置率下降，带动租金回报率站稳甚至小幅上升。当前，整体空置率难以快速下降，应优先推动核心区空置率回落，让核心区租金企稳，当房产租金回报率优于银行存款时，才能吸引投资者入场，为楼市筑底提供支撑。

其次是二手房市场交投量显著增加。内地二手房市场调整速度快于一手房市场，二手房市场交投量回升是市场复苏的重要前兆。当交投量增加，二手房业主就不会被迫大幅降价，市场“笋盘”减少，二手房价格才能逐步企稳。

政策层面，进一步下调房贷利率是有效助力。房贷利率下降能降低购房人的购房成本，同时提升租金回报率，吸引更多闲置资金进入房地产市场，推动行业完成筑底。

此外，与其依赖政府财政和银行资金支持，不如调动社会投资者积极性，取消过多购房地域限制，减免契税、印花税及租赁相关税费，让资金更规范地服务于市场。

“峰回路转”和“休养生息”

NBD：香港经历过完整的楼市周期，而内地楼市2021年前长期单边上涨，这种差异能为内地房企提供哪些经验教训？

施永青：两地楼市周期差异显著，香港历经多轮涨跌，而内地2021年前长期处于上涨阶段，即便房价短期脱离居民负担能力的范围，也仅横盘消化，极少大幅回落，2021年后的深度调整是市场首次经历的调整，冲击极大。

长期上涨让内地房企形成“拿地越多越好”的思维，因此地价涨幅曾高于房价涨幅，部分房企曾以高杠杆融资方式加码土地储备，将项目开发资金调配至拿地环节，最终导致企业资金链出现紧张甚至断裂问题。很多房企只看到行业向好的一面，未对调整期做好准备，在市场下行时陷入危机。

目前，内地房企整体处于深度调整期，多数民企面临阶段性经营挑战，即便存活下来的企业，也需长期“休养生息”才能恢复状态。这背后的核心原因就是过于激进、盲目扩张。房地产行业存在明确周期规律，房企必须敬畏周期，做好风险储备，不能被单边上涨行情蒙蔽，否则可能在一轮调整中彻底出局。

NBD：如果分别用一个词形容2026年的香港和内地楼市，您会选择哪个？

施永青：香港楼市是“峰回路转”。历经调整后，市场已逐步走出低谷，进入明确上涨周期，置业和投资需求将持续释放，这是最大的机遇。

内地楼市则是“休养生息”，整体处于消化存量、修复信心、盘活资金的阶段，核心任务是站稳脚跟，等待复苏时机，2026年暂无明显价格上涨机遇。

内地楼市要加快调整进程，关键要做好两点：一是降低购房门槛，激活刚需群体；二是夯实复苏基本面，同时停止盲目新增土地供应。香港在1997年亚洲金融危机后，通过暂停卖地、降低税费、房贷利息抵扣个税等政策逐步使楼市复苏，这些经验值得借鉴。