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在北京，东三环的新房向来是改善市场的 “香饽饽”。近期，经过 166 轮竞价、溢价 18% 成交的懋源松榆里地块，成为不少改善族的重点关注对象。

作为近五年东三环最大的纯住宅新盘，

它的成本到底有多高？和周边二手房、在售新房比优势在哪？产品到底适合什么样的家庭？这篇文章可以做个参考。

一、地块成本拆解：预计10-12 万 /㎡售价

买房先看成本，尤其是核心区的地块，成本直接决定了售价和未来的保值空间。懋源松榆里地块的拿地过程堪称激烈，吸引了首开、金隅、建发等7家头部房企竞争，最终懋源以50.24亿元拿下，成交楼面价高达62140元/㎡，比起始楼面价52567元/㎡高出近万元，溢价率达到18.21%。

这个楼面价，叠加我们测算的契税，建安，财务等成本，实际成本应该在7.7万元/㎡左右，预计该项目未来售价会在10-12万/㎡之间。

这个价格不算低，懋源必须走中高端改善路线，这也和地块的容积率、限高条件相匹配。地块容积率 2.8，限高 60 米（局部 80 米），规划建筑面积约 8.08 万㎡，刚好适合打造 “小高层 + 大高层” 的改善型社区。

二、周边二手房对比：新盘溢价明显，改善换房值不值？

松榆里片区的二手房市场，和新房市场呈现出鲜明的 “两极分化”。周边的二手房主要以松榆里小区为代表，房龄普遍超过 30 年，大多是 1990 年代建成的 “老破小”，户型以 50-80㎡的一居、两居为主，设计落后，没有独立的家政空间，社区环境也比较陈旧，缺乏正规的物业服务。

从价格来看，这些二手房的挂牌均价差距不大，松榆里小区整体挂牌均价约 5.2 万/㎡，部分保养较好的电梯房单价能达到6.5万/㎡左右，但总价大多在 230-500万之间，60%以上的房源总价不超过300万。比如一套80㎡的三居室，总价大约在520万左右，首付30%仅需156万，月供不到2万，门槛比新房低很多。

但两者的差距不仅是价格。新房在户型设计、社区环境、配套设施上有着绝对优势：二手房普遍是单开间朝南，采光通风差；而懋源松榆里预计主打120-180㎡的三居、四居，会采用 “大面宽短进深” 的设计，南向面宽可能达到10-15 米，搭配LDK一体化空间、独立家政间、步入式衣帽间等，更契合现代改善家庭的需求。社区方面，新房会有绿化景观、健身设施、养老中心等配套，而二手房社区大多没有像样的公共空间。

对于地缘改善族来说，选择新房还是二手房，核心看需求：如果预算有限，只是想解决刚需居住，二手房性价比更高；但如果追求居住品质，想长期居住，愿意为更好的户型、环境和业买单，新房的溢价是合理的 —— 毕竟板块内已经多年没有新房供应，二手房的老化已经无法满足改善需求，这种结构性错配让新房有了存在的价值。

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