盘点2025年房地产市场：企稳分化中的结构亮点

作者 秦晋

房地产在2025年供需仍在盘整、下行，但降幅有减缓趋势。近期《求是》接连发表“着力稳定房地产市场”，显示政策面对于房地产止跌回稳，对症下药，加速房地产市场回稳，做出了有序安排。

根据华泰证券对于2025年梳理，认为在新房层面，“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股依然表现坚轫，依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，有商业现金流的支撑，仍然稳健，此外，受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，也发展良性。

新房市场：降幅收窄，改善需求成核心引擎

2025年全国商品房销售面积达8.8亿平方米，同比下滑9%，降幅较2024年收窄4个百分点；销售金额为8.4万亿元，同比下滑13%，降幅收窄5个百分点，销售均价同比下降4.3%，降幅亦收窄0.5个百分点。市场整体仍处调整通道，但下行压力显著缓释。城市能级分化持续，一线、二线、三线城市销售套数同比分别下降11%、20%、10%，其中三线城市降幅收窄达18.3个百分点，成为全年最显著亮点。改善型需求持续主导市场，120–144平方米户型成交占比突破30%，较2024年提升1个百分点，较2016年累计提升11个百分点；144–200平方米大户型占比同步上升，表明家庭结构升级与居住品质追求正重塑市场基本面。

二手房市场：韧性分化，挂牌动能趋缓

样本38城二手房成交套数达239万套，同比仅微降0.8%，展现出较强韧性。城市表现呈现明显分化：一线城市成交同比增长2.7%，三线城市增长9.0%，而二线城市则下滑2.7%。70城二手房价格指数同比下跌6.1%，环比下降0.7%，跌幅较前期收窄2个百分点，一线城市虽从“跑赢”转为“跑输”大盘，但房价下行斜率持续收窄，市场预期趋于稳定。截至2025年12月，20城与一线4城二手房挂牌量同比分别增长7%和5%，但较10月末已回落2%和4%，预计2026年挂牌量上涨动能将显著减弱，或对需求形成阶段性制约。

结构性亮点：核心城市引领，头部房企重构格局

在城市维度，哈尔滨、沈阳等资源较弱的二线城市实现销量与价格双提升，反映市场信心局部修复；北京、上海、杭州、成都等核心城市延续2024年“量价双升”趋势，成为全国市场企稳的核心支柱。企业层面，中国金茂、中建东孚、邦泰集团等高成长房企销售金额与市占率实现双提升，彰显产品力与渠道优势；越秀地产、保利置业等韧性型房企虽销售下滑，却通过资源优化提升市占率，展现抗周期能力；龙湖集团、华润置地、招商蛇口等头部企业凭借现金流管理与核心城市布局，持续保持高效去库存，树立行业标杆。产品结构上，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善型住房去化表现优异，推动大户型成交占比持续攀升。

供给端收缩与库存优化：长期压力犹存，核心城市率先改善

全国土地成交金额同比下降10%，降幅收窄16个百分点；40城新推盘套数同比减少9%，降幅收窄15个百分点，供给端主动收缩趋势明确。80城新房库存同比减少5%，其中一线、二线、三线库存分别下降1.5%、0.8%、10%，核心城市库存压力显著缓解。尽管整体去化周期延长至32个月的历史高位，但结构性改善已现：核心城市库存去化效率提升，叠加供给端持续收缩，为市场企稳奠定基础。未来库存结构优化与供需再平衡，将成为决定市场复苏节奏的关键变量。

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