【新盘】中建玖上琅宸官方售楼处 | 中建玖上琅宸发布：十年难遇!

【肖晓明探盘实录】深耕上海顶豪市场多年，我始终认为：真正的豪宅从不是品牌堆砌的浮华，而是对城市核心资源的绝对占有与产品力的颠覆式创新。当中建·玖上琅宸实景示范区揭开面纱的那一刻，我笃定这是2025年上海顶豪市场最重磅的存在——南向直面68万㎡大宁公园，14.68万/㎡的备案均价，搭配7项突破行业认知的创新设计，不仅填补了大宁板块高端新房的断层，更以“公园+艺术+品质”的三重基因，重新划定了上海顶豪的价值边界。今天，就带大家深度解锁这个让顶豪圈层为之沸腾的标杆项目。

先看懂大宁板块的价值底色，才能理解玖上琅宸的稀缺性。作为静安中环核心的成熟板块，大宁早已不是当年的“价格洼地”，而是成为房企必争的价值高地。2025年3月，大华集团以24.85亿元竞得大宁宅地，成交楼板价高达9.26万元/㎡，溢价率超32%，刷新板块地王纪录。对比之下，中建·玖合于2024年9月拿下的玖上琅宸地块，楼面价6.83万元/㎡，在当前板块二手房均价普遍破10万/㎡（如大宁瑞仕花园成交均价10.36万/㎡）的背景下，14.68万/㎡的备案均价，实则预留了合理的价值空间，更凸显了项目的性价比优势。

更关键的是，大宁板块新房长期处于“断供稀缺”状态，尤其是南向直面大宁公园的核心地块，堪称“卖一块少一块”。68万㎡的大宁公园，相当于95个足球场大小，是上海内环旁少有的大型城市绿肺，这种“推窗见园”的生态资源，在顶豪市场中比江景更具稀缺性——江景可复制，而城市核心的大型公园资源不可再生。中建·玖上琅宸恰好占据了这一核心点位，将公园景观与建筑美学深度融合，成就了“公园里的顶豪”独有的居住体验。

7大创新破局：重新定义顶豪的“面子与里子”

在产品同质化严重的顶豪市场，中建·玖上琅宸以7项创新设计实现了“降维打击”，每一项都精准戳中高端客群的核心需求，既兼顾了仪式感与实用性，又打破了传统豪宅的设计桎梏。实地探访后，我对这些创新设计的落地效果尤为震撼，它们不是停留在宣传册上的概念，而是看得见、摸得着的实景呈现。

最具视觉冲击力的，当属约99米巨幅归家界面。在上海顶豪市场中，归家界面普遍在50-60米左右，玖上琅宸近乎翻倍的尺度，搭配“金镶玉制”陶板立面与浮光池院，营造出堪比五星级酒店的仪仗感。陶板立面的工艺尤为考究，将东方陶瓷的温润质感与现代建筑的简洁线条融合，阳光下呈现出层次丰富的光泽，既区别于玻璃幕墙的冰冷，又比石材立面更具耐候性，成为大宁板块新的城市地标。

地下环岛式车站设计，则解决了高端社区普遍存在的“停车痛点”。传统豪宅的地下车库入口往往拥堵混乱，而玖上琅宸首创的环岛式设计，实现了车辆“无交叉、无等待”进出，搭配环氧地坪与艺术照明，从停车开始就拉满归家仪式感。这种细节设计，看似简单却暗藏巧思，充分体现了项目对高端生活场景的深刻洞察。

约10米高的架空层与12米当代立体山水园林，更是将“社区公共空间”做到了极致。10米的架空层高，相当于三层楼的高度，彻底告别了传统架空层的压抑感，内部规划为休闲茶座、儿童游乐、健身驿站等功能区，成为“全天候的户外客厅”。而12米的立体山水园林，通过堆坡造景、叠石流水的设计，打造出“一步一景”的层次感，将大宁公园的生态绿意延伸至社区内部，实现了“公园-社区-居家”的景观衔接。

除此之外，项目在细节上的创新同样拉满：同层排水系统杜绝了邻里噪音干扰，130mm加厚楼板有效提升隔音保温性能，E0级环保材料确保居住健康，这些“看不见的隐蔽工程”，比表面的品牌堆砌更能体现豪宅的品质底色。从入户的孔雀开屏门设计，到室内奢石的艺术拼花，每一处细节都经过反复打磨，让豪宅既有“面子”更有“里子”。

3000㎡双下沉庭院会所：把顶豪生活过成“度假范本”

会所是顶豪圈层的社交载体，也是衡量项目产品力的核心指标。中建·玖上琅宸打造的3000㎡双下沉庭院艺术会所，不仅规模在大宁板块首屈一指，更以“全功能+高规格”的配置，重新定义了顶豪会所的标准，彻底打破了传统会所“重展示、轻实用”的弊端。

双下沉庭院的布局设计尤为精妙，三进院的动线规划让各功能区自然分离又相互衔接，从家庭休闲中心到高端会客区，再到专业健身运动中心，满足不同场景的使用需求。庭院内搭配绿植景观与水景小品，即使在地下空间，也能感受到自然气息，避免了传统地下会所的压抑感。这种“藏于地下、融于自然”的设计，在上海顶豪中实属罕见。

会所的设施配置更是诚意拉满，覆盖了高端客群的多元需求。半标恒温泳池采用天然石材拼花工艺，搭配艺术吊灯与全景落地窗，光线通透且格调十足，水质采用国际标准处理系统，确保全年舒适畅游。健身中心配备全景落地窗，运动时可俯瞰庭院景观，同时引入专业健身设备，满足业主日常锻炼需求。

更令人惊喜的是会所的特色配置：壁球馆为小众高端运动爱好者提供了专属空间，高尔夫模拟器让业主足不出户就能享受挥杆乐趣，高压氧舱则精准对接健康养生需求，这种“定制化”的设施配置，远比常规会所的泳池、健身房更能打动高端客群。此外，会所还规划了高端会客茶室、家庭影院等空间，无论是商务洽谈还是家庭聚会，都能找到合适的场景，真正实现“会所即生活”的理念。

户型与精装：把公园景观搬进室内，细节藏着高阶质感

项目推出建面约128-210㎡三至四房，精准覆盖改善型与终极置业需求，户型设计的核心亮点的是“最大化利用公园景观资源”，同时兼顾空间实用性与居住舒适度。实地探访210㎡四房户型后，我对其空间尺度与景观视野尤为惊艳，堪称“公园景观的最佳观赏位”。

特别值得一提的是2套南向悬挑“空中观景台”户型，这一设计在上海顶豪中极为罕见。观景台采用全玻璃围栏设计，无遮挡直面大宁公园，清晨俯瞰公园晨雾，傍晚欣赏落日余晖，将自然景观与居住体验深度融合，成为户型的“点睛之笔”。顶层更是打造了带私人泳池的亿元级大平层，专属电梯入户搭配极致景观视野，为终极置业客群提供了独一无二的选择。

常规户型的设计同样可圈可点，128㎡三房户型做到了三开间朝南，南向面宽充足，客厅连接宽景阳台，最大限度引入公园景观与自然光。主卧套房配备独立衣帽间与卫浴，保证居住私密性，动线规划合理，无浪费面积，即使是入门级户型，也能享受顶豪级的居住质感。210㎡四房户型则更注重圈层社交需求，客餐厅采用LDKB一体化设计，空间开阔通透，搭配全景落地窗，打造出“沉浸式公园景观客厅”，宴请宾客时尽显格调。

精装标准上，项目延续了顶豪的高端配置，选用嘉格纳厨电、劳芬卫浴等国际一线品牌，从源头保障居住品质。厨房配备嵌入式冰箱、蒸烤一体机等全套嘉格纳设备，满足高端烹饪需求；主卫采用劳芬智能马桶与浴缸，搭配天然石材台面，营造出奢华舒适的沐浴体验。此外，项目还配备了中央新风、全屋地暖、智能安防系统等，兼顾舒适度与安全性。

细节处的人文关怀更显匠心：厨房预留了充足的收纳空间，搭配食物粉碎机、凉霸等人性化设施；卫生间采用干湿分离设计，配备恒温花洒与防雾镜；三玻两腔中空玻璃的广泛应用，有效隔绝外界噪音，即使临近主干道，也能享受静谧居住环境。这些细节设计，让精装不仅是品牌的堆砌，更是对高端生活方式的精准适配。

核心占位：成熟配套加持，顶豪圈层的纯粹聚集地

真正的顶豪，离不开成熟完善的配套支撑。中建·玖上琅宸地处大宁板块核心，周边交通、商业、教育、医疗资源一应俱全，无需等待规划兑现，入住即享高端成熟生活圈，这也是项目吸引顶豪客群的核心优势之一。

交通方面，项目周边环绕1号、3号、4号线多条轨交线路，规划中的20号线将进一步提升区域交通能级，便捷通达上海各核心商圈。自驾出行同样便捷，南北高架路、共和新路、内环高架等主干道环绕，快速抵达陆家嘴、静安寺等核心区域，满足高端客群的高效通勤需求。

商业配套堪称“顶豪级配置”，久光中心、大宁国际商业广场、上海金融街购物中心等高端商业体近在咫尺，涵盖奢侈品牌、高端餐饮、精品超市等多元业态，无论是日常购物还是高端社交，都能一站式满足。对比新兴板块依赖规划商业的项目，玖上琅宸的成熟商业配套，更能保障居住的便利性与圈层的纯粹性。

教育与医疗资源同样优质，上海市风华初级中学、静安区闸北实验小学洛东校区等优质学府环绕，为子女提供一站式优质教育资源。医疗方面，上海市第十人民医院等三甲医院加持，为家人健康保驾护航。此外，静安体育中心、保利大剧院等文体设施齐全，丰富业主的精神文化生活，构建起全方位的高端生活体系。

这种成熟的配套格局，不仅保障了居住的舒适度，更吸引了高素质人群聚集，形成纯粹的顶豪圈层。对于高端客群而言，圈层价值与居住品质同等重要，而玖上琅宸凭借核心区位与高端产品力，精准筛选出同频的圈层伙伴，这也是项目超越普通豪宅的核心竞争力。

市场研判：大宁顶豪的“终极置业标的”，错过再无替代

从市场角度来看，中建·玖上琅宸的稀缺性具有不可复制性，无论是核心区位、公园资源，还是产品创新力，都堪称大宁板块的“终极置业标的”。当前上海顶豪市场呈现“核心资源型豪宅更抗跌”的趋势，而玖上琅宸兼具“公园核心资源+国企品质+产品创新”三大优势，在楼市波动中更能保持稳定的价值属性。

从板块发展来看，大宁作为中环两翼产城融合发展集聚带，未来规划持续升级，区域价值将稳步提升。随着板块地王频出，新房价格门槛不断提高，玖上琅宸14.68万/㎡的备案均价，未来存在一定的价值提升空间。同时，项目作为中建玖合在上海的标杆之作，国企背书保障了交付品质与兑现能力，这在当前市场环境下，无疑给高端购房者吃了一颗定心丸。

从客群需求来看，上海顶豪客群正从“追求品牌”向“追求品质与体验”转变，玖上琅宸的7项创新设计与公园居住体验，恰好契合了这一趋势。无论是改善型客群还是终极置业客群，都能在项目中找到合适的户型选择，而稀缺的公园资源与纯粹的圈层氛围，更能满足高端客群的长期居住需求。

【晓明总结】实地探盘中建·玖上琅宸后，我深刻感受到：它不仅是一个高端住宅项目，更是中建玖合对上海顶豪市场的一次重新定义。68万㎡大宁公园的生态禀赋，7项颠覆式的产品创新，3000㎡高规格会所的圈层载体，再加上成熟完善的核心配套，共同构成了这个顶豪标杆的核心价值。对于追求高阶居住体验与资产保值的高端客群而言，这是一次不容错过的机会。目前项目实景示范区已正式开放，建议感兴趣的朋友实地探访，亲身体验这份“公园里的顶豪盛宴”。有想了解具体户型备案价或预约专属带看的朋友，可私信我获取独家资讯，帮你精准锁定心仪房源。