大湾区扛把子遇到事了，拿集团营销总祭天？

大家好，我是地产高富帅。

现在的房企不容易，地产人更不容易，左手被老板盯着业绩回款，右手还要防着别人搞事，大家的饭碗可能总有一天就不保了。

最狠的是，不仅仅是开发商这边哀鸿遍野，地产巨头中介巨头世联行更是离谱到家，前段时间直接清场式裁员，这家传统中介为无规则扩张付出了相应的代价。

就连浓眉大眼的各大国央企裁员也是绝不含糊，这年头要么是上头有人，要么是绝对的业绩碾压优势，想要有个“安稳窝”难如登天，2026年各大房企的年终奖恐怕都非常悬。

作为大湾区的核心城市深圳市场，经历了2025年初的几大日光盘洗礼之后，到了9月开始就迅速跌落神坛，再次证明如今的市场真的是看天吃饭。

如果不是2025年最后一个月的四大顶豪救场，2026年的深圳楼市恐怕真的要完全熄火，大方面需求是有，但是让客户下定决心买单，确实真的是不容易了。

看到2025年深圳房企业绩排名，不仅仅感叹，变化还是很巨大，三大央企直接再次形成了碾压趋势，本土房企也面临步履艰难局面了。

地产高富帅注意到，早期大湾区扛把子房企星河地产，这两年动静实在是太大，集团高管与区域高管几乎全部换了一遍，整体经营也面临了不小压力。

说起星河地产，很多广深的朋友是绝对不会陌生的，虽然在全国来看知名度远没有早期华南五虎大，但是在广深市场绝对还是有排面的。

作为一家专注旧改为主的本土开发商，总部在深圳，其最大的特点就是稳，在深圳市场早期有不少知名高品质住宅项目，比如：星河丹堤，星河雅居、星河华居。

到了后期几年，星河在深圳属于住宅+产业+商业全面发展，特别是位于坂田的星河WORLD奠定了星河在产业地产方面的绝对竞争力。

从160万平方米的产城综合体发展为“产值300亿元、税收30亿元、入驻企业共2318家（含25家世界500强）”的产业高地，完美诠释了从“开发商”到“城市共建者”的进化路径。

旗下商业品牌COCO系也早已经布局全国，星河作为一家纯民企，并且在没有上市的情况下做到了持续稳健发展，在这一点上已经非常强悍。

作为最早布局广州南沙的外来房企，星河地产可谓是占据了天时地利人和，如今仍还可以在广州市场形成一定的竞争优势，确实与其早期布局产融一体化有很大关联。

尽管星河地产从整体来看风格一直都是比较温和稳健，但是市场瞬息万变，早期借助旧改的土地资源优势可以笑傲江湖，但是新市场已经不是同一批客户了。

可以看到，在大本营深圳，几乎已经很多年没听到星河的声音了，大方面是旧改推动艰难，很多项目叫停算不过账，整体经营思路急需要改革与创新。

另外一个方面，星河地产早一批高管几乎都是50+选手了，很显然已经不适应当今主流改善客群的打法与操盘思维，星河地产正在面临一场体系与思维的变革。

若持续消耗下去，星河在深圳市场的存在感将消失殆尽。

破局之道，或许只有两条：要么彻底转向轻资产，将商业与产业运营能力做到极致；要么对地产板块进行一场刮骨疗毒式的彻底改革。

星河地产目前面临的窘迫，似乎已经被星河地产新任太子黄德安所看到，早在2023年底，黄老板的大公子黄德安：由星河控股常务副总裁，变为了星河控股集团总裁、星河地产集团及产业集团董事长。

作为80后的地产集团话事人，这两年的核心工作就是要重塑星河地产的高管团队，势必要引入一些标杆房企的经理人，星河地产急需要新鲜血液，新的管理风格。

熟悉星河的朋友其实都应该知道，星河地产在大众眼里是绝对的好企业，企业管理风格比较松散，人治为主，说的好听的就是钱多事少，压力不大。

但是在当今市场下行环境下，这种风格绝对是要完犊子的，特别是早期跟着黄楚龙的一批老人太多，太子想要掌握核心资源还是有一些困难的。

因此，可以看到，星河地产在近两年时间，总部的部门总经理级别几乎全部更换，最值得关注的是，星河地产集团营销中心总经理姚杨也刚刚离职。

地产高富帅独家获悉，姚杨的离职也不是偶然，二代上位之后，各个条线的话事人几乎全线换人，其中也包括区域总裁 集团副总裁级别。

姚杨，80后，2000年毕业之后加盟了当时中介巨头中原地产，6年时间的营销实操训练之后加盟了粤系民企龙光地产。

这个时期的龙光地产还是一个汕头本土小房企，从项目操盘手一直做到了营销中心副总经理，2014年初加盟万达集团担任万达集团的营销副总经理，在当时万达属于绝对的高薪房企。

万达时间不长，姚总再次二进宫加盟龙光地产，这与龙光搬迁深圳总部准备全国发力有关，拉来创业元老也是这一时期很多房企老板的基本管理逻辑。

这一时期姚总已经担任龙光集团营销总经理，算是部门一号位了，这几年也是龙光全国布局的三年，不过值得关注的是，2021年龙光集团合约销售额为1402亿元，同比增长16.2%，2021年初姚总还是离职了。

这一时期也是很多营销高管最特殊的时期，基本上核心管理层都是经历了一家房企从百亿到千亿体量的巨变，可谓是是市场香饽饽，这一时期姚总加盟了广州方直集团担任副总裁。

这一时期还在发力的民企几乎有一个通病，就是底子太薄但是胆子很大，在经历了一年的民企暴雷高峰期之后，2022年姚总选择加盟深圳稳健房企星河地产。

与早期高速发展的规模民企不同，其有超强存量资产支撑，还是非常值得深耕的平台。

不过可惜的是，加盟星河地产还未到四年，这锅背的有点太冤，不过从星河地产去年的业绩表现来看，确实可以用非常糟糕来形容。

2024年，星河全年操盘额约220亿，位列行业第40名；而2025年仅前十个月，操盘额已骤降至130亿，预计全年仅在150亿左右。

住宅销售低迷，深圳近乎失声，广州项目也受市场波及。营销总在此刻“祭天”，也折射出星河高层的深度焦虑。

地产一品塘了解到，如今在星河控股本部，星河地产本部都有职能平台，作为一家百亿房企来说，这种组织已经是相当繁琐。

如今黄楚龙已经是半退休状态，但是大事小事似乎仍然要过问，而且很多公司高层也都是跟老板沟通为主，太子上位几年很显然心腹太少，急需要组建自己的团队。

因此，这两年时间，星河地产本部的部门总经理岗位迎来了大洗牌，从设计，成本，招采，运营，营销，人力等几乎全方面的引入了外来经理人团队。

其实2024年后期， 姚杨就已经常驻广州南沙，重点负责华南区域营销服务管理工作，相当于早已经不是集团的营销一号位角色。

随着新班子团队的整合，现在星河地产需要面临的就是老人与新人的对撞，至于业务管理水平到底如何提升，恐怕一时半会很难解决。

这两年挖来的高管存活率并不高，也并没有从体系制度文化打造方面对星河整体进行提升，集团总部对区域管控几乎属于完全失控状态。

这与早期很多房企强区域管理逻辑有很大关系，在扩张期，集团都是甩手掌柜，区域只有拿地不出大问题，集团也不会对区域经营过多干涉。

不过时到今日，一家房企需要管理重塑必须从集团总部开始，并且需要地区严格执行与配合，如今的星河地产恐怕是有点困难的。

星河地产能否在太子带领下，完成这场从“城市共建者”到“敏捷生存者”的艰难转身，将是观察大湾区本土民企命运的一个关键案例。

星河早期以“高品质”著称，但新一代改善客群的需求已变。需要深入研究客群，将“产业+社区”的独特优势，转化为更贴合当下需求的产品力与生活方式提案，重振深圳市场的品牌声量。

今天就聊到这里，对于星河有想分享的朋友，也可以留言讨论。