北京买房：理清思路，购房建议1781

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的问题可能有些尖锐，请你想好了回答。我刚看到一个日本博主的视频，东京板桥区的三居室，使用面积50平米，约等于咱们的70平了，但人家一套房才2000万日元，折合人民币88万，每平米不过是1万多点，相对比于北京是不是太讽刺了？

A：

1、我还真没觉得您这问题有什么尖锐的，可能是对您尖锐吧，刺激到您脆弱的心灵了？

2、首先说，我估计您看的这视频博主大概率是留学或移民中介，所选取的房源未必是普遍现象。但我没有证据，只是说有这种可能。

3、其次，我也去过不少次东京了，可对这板桥区是真没什么印象，估计属于23区中不太繁华的郊区，所以不太受重视和出名。

于是我刚刚也问了问在东京卖房的中介（华裔），他回答说板桥区在23区中属于最外围的，以地理位置来说约等于“北京的延庆”，也就是西北方向最边缘的郊区。

另外如果以经济排名来说，东京通常把23个区分为了七层，而板桥区介乎于六七层之间。毕竟轨道交通还算方便，再加上这里有一些传统工业区，所以综合比较的话在东京各区中不算最弱的。

以房价来说，如果最高的港区千代田涩谷等地是10来万一平+全东京均价在6/7万一平的话，那板桥区的均价在3.8万左右，肯定到不了4万。再看看北京现在均价6万左右，东西城10来万，远郊区均价还到不了4万呢。有什么可讽刺的吗？

4、另外我也让在东京卖房的这哥们儿查了查2000万的50平房源，他回复是肯定有这价格的房，在老工业区附近，看图片都是很老的公寓了，等同于咱们的远郊老破小。

那我就大概明白了，如果跟北京比较的话，这套房的位置估计约等于北京曾经的燕山区，也就是现在房山区的地铁终点站，燕山石化，即通地铁的老工业区板块。

现在燕山老破小三居室到不了88万，60多万的挂牌房源不少呢，50多万的都有，使用面积也50平左右，按建面报价是均价1.2万。

5、总之对比完之后我真没找出讽刺点，也没觉得您这问题有什么可尖锐的。我把问题也发给东京这中介了，他倒提了个尖锐问题：竟然有人拿板桥区的老破小来忽悠，那这都不是道德的沦丧和人性的扭曲了，而是移民中介的无良+精神殖人的愚蠢。

仅供参考。

二

Q:

我是有换房改善的想法，一直看亚运村这一带的三居，突然发现阳明广场的价格才4万，甚至有3万多的。我之前没注意，为什么价格这么低啊？我虽然没仔细进来看过，但外观的档次不低啊，看网上图片也都不错，所以想了解一下。

A：

1、阳明广场之所以单价相对低，主要因为这里的性质是“老公寓”，也就是早期的港式塔楼公寓。当年的档次是很高的，但因为照搬了香港的设计，所以不太适合北方的气候和习惯。主要就体现在朝向和通风等方面，以现在的标准来看就不是太宜居了。

2、另外是2003年有了非典事件，香港有个发病率非常高的小区叫淘大花园，也是通风不太好的塔楼，结果病毒就顺着电梯井传播到全楼。消息传开之后，北京的塔楼就受到影响了，当年不少小区都紧急修改规划，改成了非塔楼设计。之后除非是地块实在不好安排的，否则很少有开发塔楼的了。

而且这种公寓早期的规划是商务为主的，所以对家庭生活的社区环境不是太重视，也是现在不受追捧的原因之一。再加上户型偏大，所以单价走势就偏弱了。

3、还有一点是因为奥运会，很多人都认为北京会因此而商务需求大爆发，所以开发商们就借级炒作，开发了太多的公寓，导致供大于求了，那价格就更不好推高了呗。

4、简单就是这情况吧。这种公寓的优势是居住的性价比相对高，租金收益也偏高。但对应的劣势就是价格走势弱，以后最好的成绩就是不再落后吧，别有太高的期望值就行。

仅供参考。

借网友这话题聊两句，阳明广场的开发商叫“同源”，建国门内西总部胡同的阳明国际也是他们开发的，从名字能大概看出背景吗？

阳明其实就是阳明先生，王守仁，梁启超先生认为的中国“两个半圣人”之一。另一个圣人是孔子，半个圣人是曾国藩。

很多人都知道教员对曾国藩的评价是“独服曾文正公”，但对王阳明的评价很少有人知道，那就是“名世500年，诸公皆碌碌”，也就是王阳明之后无人能望其项背。但是毕竟“心学”中有很大一部分是唯心主义的，比如“心外无物”，所以有一段时间的争论很大。

常凯申也佩服曾国藩，甚至学习了写日记。但是他也是阳明先生的忠实粉丝，死忠粉，甚至他“中正”的名字都出自“大中至正”。

都知道军统吧？前身是复兴社，核心层是“力行社”，蒋先生是社长，名字含义就是阳明先生的“力行”学说。台北的阳明山之前叫“草山”，蒋先生觉得有落草为寇的嫌疑，于是改成阳明山。

据说蒋先生是在日本留学期间开始学习的阳明心学，这有争议，但日本也确实是心学在全世界最受重视的地区。甚至有说法是，阳明心学才推动了明治维新，所以日俄战争之后的东乡平八郎才拿出牌子“一生拜首服阳明”。

另外蒋先生1927年到日本去拜见美玲女士的母亲，同时与倭国众多大佬签订了密约。但这些倭酋之所以接受了曾经与苏联结盟，刚刚开始反共，唯一儿子却被扣在苏联的蒋先生，其社交货币之一就是阳明心学。

典型的就是“头山满”，此人是当时日本“玄洋社”的精神领袖，操控了几乎全部的浪人刺杀集团，号称“六万死士”。玄洋社还有个通俗的名字，叫“黑龙会”，含义就来自“黑龙江”，所以头山满就是东三省倭寇占领区的幕后匪酋之一。

而头山满之所以接受了蒋先生，除了因为他是孙先生的朋友，而蒋是孙先生的继任之一，还因为他们都是王阳明的忠实粉丝，有共同话题。

另外还有一个更恶贯满盈的倭酋，甲级战犯，制造了南京大屠杀的松井石根。此人最早和蒋先生的带头大哥陈其美是朋友，后来蒋先生到日本留学就住在松井家里，也就结成了好友，因为他们都是心学信徒。

27年蒋先生到日本洽谈密约，主要筹码就是日本在东三省的侵略利益，而牵线人就是松井石根，毕竟他曾经是东北最大的间谍头子，哈尔滨特务机关长。

当然，这些都是918事变之前的事情了，当时还是北伐中间期，也是蒋先生被迫下野的时期，跟后来全面抗战之后不是同等的背景。我只是说阳明心学与蒋先生和宝岛的一些联系而已，算是冷知识吧……

三

Q:

我和爱人都在外地，女儿在北京已经落户，男友北京人，准备明年办婚礼，房子买在了通州，产权是亲家老两口的。我们考虑到过几年退休后也到北京居住，所以想用女儿的资格先买套房，毕竟现在北京房价应该是差不多到底了吧？也想买在通州，您能以200-300万的总价给推荐一下吗？

Ps：之所以预算差额大，是因为我们能凑足200万左右的资金，另外100万是看情况是否贷款。另外我们考虑一个学区问题，只是不知道现在买学区房是否合适，听说北京溢价很高的。

A：

1、我认为北京房价基本到底，因为租金收益率已经高于同期银行利率了。20多年的历史上这种情况下出现过三次，每次都是房价的相对低谷期。

2、200跟300万的价差是不是大点儿了？100万啊，在通州至少是一间卧室的差距了。所以您还是把预算再估算一下吧，要不然就跟20万到30万的车似的，品牌和配置不好聊。

3、怎么叫看情况是否贷款呢？哪种情况？是指学区方面吗？

如果是的话这只能自家决定，但一般建议都是没必要准备太早。毕竟还没结婚呢，等用上学位至少得7年甚至更长，那这100万的溢价部分不就闲置了吗？而且还得承担这期间的保值风险。毕竟至少到2031年都是低谷期了，就算是通州学区房的溢价率低于市区，那准备的太早也不划算。

4、我要建议的话是以300万总价为上限的看房，看的同时计算性价比（租售比），如果有很高的就提高预算的贷款，没有太高的那就看自己的喜好了。这可以先看通州西部离市区近的地铁沿线，性价比相对高，跟朝阳区基本一致。比如物资学院一带，大多数小区的数值等同于朝阳。

仅供参考。

四

Q:

我是75年的，刚刚退休，老公还有四五年吧，退休金都是最低一档，到时候估计加起来也就6000。所以我们有个想法是把现在的东城房子卖掉，学区房，大概现在能卖600万吧，然后在通州或回天的地铁沿线买两套房，一套两居自住，另一套买成租金高的来补贴生活。您觉得这想法靠谱儿吗？

Ps：我看了公寓的租金了，但周围人都说问题太多，我看网上也都不建议。您什么看法？

A：

1、没什么不靠谱儿的。卖掉溢价高的学区房之后买两套不带溢价的，既满足自住也能提高租金收益率，同时也提高了居住的性价比。

2、比如现在这套600万的房，我估计如果出租的话租金在8/9000，租金收益率1.5%左右。而如果换成两套回天的紧凑户型，那租金加起来应该上万，租金收益率在1.8%左右，租金高就意味着居住的性价比相对高。

另外如果买朝阳小户型的话会更高，公寓的话甚至能翻番。但考虑好50年公寓的各种劣势，一般不是太建议。

3、另外回天的中小户型的租金一般都等同于市区，但通州的得看地段儿和小区。离市区近的地铁沿线相对高，其他的多数都略低一些，平均低个10%吧。

4、我也没建议公寓啊，只是说租金相对高，现在基本都在3%左右起步，高了能到3.5%。但其他问题也都是客观存在的，考虑好再买呗。

仅供参考。

五

Q:

我之前看过您写的文章，四块玉的来龙去脉。这回东四块玉这地终于又盖房子了。容积率大概多大？这地方会不会限高？怕遮挡我的老破

A：

1、容积率我可不知道，这只能是查规划。不过二环内多层（六层）的话不会超过1.5，小高层（12层）以下一般不超2.0。毕竟二环外天坛府的容积率也不过是2.2，回迁房和商品房都包括了。

2、肯定限高啊，四环内连新建的商业建筑都不许超过80米了。北京老城区二环内则是干脆不准再建高层，也就是不许超过45米，住宅的话最多15层楼。现实中这几年都没听说新批的18米以上的住宅了，也就是最高为六层小板楼。

3、应该不会遮挡周边已有建筑。首先是有严格的采光规定，其次是管理部门也犯不上给自己惹麻烦，二环内的一切设计都会很严格的。

仅供参考。

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