大量土地集中在2025年末出让，土地供给应“回归市场”

2025年的土地市场还在持续缩量。

数据显示，2025年全年成交10.9亿平方米，较2024年下降11%。

逐月来看，大量土地在年末出让。2025年12月成交建面3.1亿平方米，占全年成交面积的29%。

这29%中大多是“非市场化”的土地出让，大部分是城投平台托底拿地。

其中，三、四线城市有80%是托底拿地。

在整体市场止跌回稳的关键时期，控制增量是非常重要的，土地供给应回归市场。

2025年11月土地供应率先进入全年高峰，300城经营性用地供应建筑面积达3.3亿平方米，一线城市中北京、广州、深圳均有宅地挂牌。二线城市中贵阳、武汉、重庆、成都、南京出让地块底价超过100亿元，但单宗地块出让底价均不高于20亿元，主要是为了控制项目规模、减轻企业投融资压力。

在11月供应高峰之后，12月土地供应量环比大幅回落，这与前两年走势保持一致。

土地成交层面，12月土地成交建筑面积和金额分别环比增长190%和153%；同比来看，二者分别下降7%和15%。

土地成交金额超过50亿元的城市有武汉、广州、重庆等23座；成交建面超过100万平方米的城市有重庆、武汉、成都等29座。

从近几年走势来看，年末土地集中出让已成规律。

2025年全年土地成交10.9亿平方米，较2024年下降11%，仅为2020年峰值的三分之一

2025年12月成交建面约占全年成交面积的29%，与2024年持平，为近年来的高位。这一数据在2020年时仅为17%。

大量土地集中在年末完成出让的主要原因是其中大多数是“非市场化”的土地出让。

若以“拿地三年开工”为判断标准，城投平台等拿地后三年内开工，即为正常拿地，若拿地三年未开工则默认为“托底”拿地。

在这一评判标准下，一线城市基本上没有“托底”的地，二线城市中有约一半为城投平台等“托底”拿地，三四线城市中则高达80%土地为“托底”拿地。

因此，2025年虽然有10.9亿平方米的土地出让，但真正“有效的土地”，可以进入到开工阶段的土地也就4亿多。这一数据刚好与统计局新开工面积5.9亿平方米接近。

2025年12月城投“托底”占比较高也可以从市场热度变化看出。

数据显示，12月，重点监测城市平均溢价率2.1%，为2025年最低。同时，受高等级城市成交占比下降影响，12月全国平均楼板价为2365元/平方米，环比下降13%。

从各能级城市表现来看，2025年12月，二线城市土地成交规模与上年同期相差不大，一线城市明显回落。

一线城市成交建筑面积约183万平方米，同比下降30%，成交金额约384亿元，同比下降26%。北京、广州、深圳均有土地成交，成交总价最高的地块为北京上地板块宅地，该地块由海开控股经过3轮线下竞价后，溢价0.4%竞得，成交总价84.56亿元，平均楼板价3.75万元/平方米。地块西侧的和樾玉鸣与和樾望雲于2025年3月开盘，认购均价为10.5万元/平方米，当天成交超1000套，开盘当日去化率在八成以上。

二线城市成交建筑面积5406万平方米，同比上升3%，成交金额1873亿元，同比下降2%。热点城市杭州12月出让的浦沿宅地不复10月份热度，仅有滨江集团参拍，以13.6亿元的底价、2.1万元/平方米的楼板价底价成交，同板块优质新房售价4万元/平方米左右。而地块单元01、02号地块在2025年10月出让，溢价率均超过19%，分别由大家集团、浙江中冠竞得，成交楼板价均为2.5万元/平方米左右。相较紧邻地铁站的01、02号地块而言，此次出让的05号地块在东侧约500米左右，土拍热度明显回落，平均楼板价也低了4000元/平方米左右。

究其缘由，主要还是因为在“以销定产”模式下，受市场压力影响，2025年末，企业在热点城市拿地减少。一线城市几乎没有“托底”，市场化下，热度出现了回落。

我们认为，在止跌回稳的关键时期，控制增量是非常重要的，土地供给应回归市场。

2025年末，中央经济工作会议、住建部工作会议进一步明确2026年房地产市场发展方向，将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

土地市场作为房地产行业的最上游，各地主管部门更应进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，在兼顾行业供求关系总体平衡的同时，也避免少数板块出现短期新增项目过多、竞品压力过高的现象。

2026年，在政策、房价、产品以及供应的确定性下，行业底部也将确定出现。