无协议借名买房，法院如何认定？看这起胜诉案例｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年底，林静因不具备北京购房资格，经朋友介绍，借用张磊的名义购买了位于大兴的一套别墅（即“一号房屋”），总价553万余元。

购房过程中：

首付款166万余元由林静通过他人账户支付；

后续银行贷款由林静按月偿还；

房屋交付后，林静装修入住，并持续缴纳物业、水电、燃气等费用；

所有购房合同、房产证、还贷银行卡、U盾等原件均由林静保管；

2016年，林静又以张磊名义在同一小区购买了配套车库（即“二号房屋”），费用亦由其承担。

2021年，林静将一号房屋出租，租金由租户直接支付至其账户。不久后，张磊突然将房屋抵押给乙典当行借款200万元，并试图出售，严重威胁林静权益。

林静遂起诉，请求确认其为真实权利人，并判令张磊配合过户。

张磊辩称：

“我们根本不认识！房子是老板赠与我的，林静只是暂住。她没工作、没收入，怎么可能买得起房？”

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认林静与张磊之间存在借名买房关系；

✅ 林静代为清偿两笔抵押债务后，张磊须配合办理一号房屋过户登记；

这是一起无书面协议但凭“实际履行+长期占有”成功确权的典型胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

虽无书面协议，但行为足以证明合意

借名买房不以书面合同为唯一依据。法院重点审查：谁出资、谁占有、谁持有权属凭证、谁承担义务。本案中，林静长期居住、持续还贷、保管全部原始文件，符合借名买房的实质特征。

出资来源不影响权利归属

虽首付款由第三人支付，但该第三人（林静前男友）出庭作证，明确表示“系替林静出资，房屋归林静”。法院认为，资金来源与权属归属可分离，关键在于实际权利人是谁。

登记人长期不主张权利，违背常理

张磊称房屋是“老板赠与”，却从未持有房产证、未还贷、未收租、未居住，甚至在长达7年中对房屋处置毫不关心，不符合真实产权人的行为逻辑。

抵押不能否定借名关系，但需涤除权利负担

法院认可乙典当行和银行的抵押权合法有效，但林静自愿代为清偿全部债务，故在涤除抵押后，张磊应配合过户。

四、律师提示

本案为“无协议借名买房如何确权”提供了清晰路径，三点经验值得借鉴：

“四有”证据链是胜诉关键

有出资（转账记录、付款凭证）；

有占有（居住、缴费、装修）；

有控制（持有房产证、还贷卡、U盾）；

有收益（收取租金、管理房屋）。

即使无书面协议，只要形成完整闭环，法院仍可认定借名关系。

第三人出资≠第三人权利

若他人代付房款，务必让其出具《代付说明》或出庭作证，明确“系替借名人支付”，避免被误认为赠与或借贷。

及时涤除抵押，才能完成过户

登记人擅自抵押房屋，虽不影响借名关系认定，但必须先清偿债务、注销抵押，方可办理过户。建议在起诉时同步申请财产保全，防止二次抵押。

✅ 对借名买房人的建议：

即使信任对方，也应签署简单《借名协议》；

所有付款尽量备注“购房款”；

定期留存居住、缴费、管理证据；

一旦具备过户条件，立即行动，切勿拖延。

北京房产律师团队专注处理借名买房纠纷，擅长通过“行为证据链”构建胜诉基础，守护客户应得房产。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。