专访人大教授况伟大：房地产要扭转市场预期，政策尽量一步到位

21世纪经济报道记者李莎 北京报道国家统计局发布2025年房地产数据显示，尽管房地产市场仍在调整过程中，但积极因素正在积累。

接下来，稳定房地产市场应如何着力？地方政府应怎么用足用好房地产调控自主权？公积金制度怎么改？接下来市场如何走？

带着这些问题，日前21世纪经济报道记者对中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大进行了专访。况伟大深耕房地产金融与经济、住房政策等领域，是中国房地产市场研究的代表人物之一。

况伟大认为，如何扩大房地产市场有效需求，成为当下的重要任务。对此，需要着力转变市场预期，并提高居民对房地产的支付能力。目前已出台的房地产政策“组合拳”内容丰富，力度较大，但政策是否已触及最大发力边界，仍有待后续进一步研究。政府要对目前的市场有充分的认识，不能和市场重复博弈，政策尽量一步到位，把所有有利于促进市场止跌回稳的政策全部运用到位，力争从根本上扭转市场运行态势。

《21世纪》：着力稳定房地产市场还有哪些梗阻有待进一步疏通？

况伟大：2025年政府出台了很多推动房地产市场止跌回稳的政策，取得了一定效果，但中国房地产市场整体仍处于调整过程中。目前看房地产市场最大的问题是有效需求不足，如何扩大有效需求成为当下的重要任务。对此，我认为要重点要做好两个方面，一是转变市场预期，二是提高居民对房地产的支付能力。

在市场预期方面，从房价、市场销售等数据表现来看，当前居民对房地产市场的预期依旧偏弱，尚未出现根本性好转。一方面，房地产市场供需关系已发生根本性转变，部分存在供过于求的情况；另一方面，部分房企债务风险仍存，进一步修复市场预期的基础和条件还有待继续积累。在支付能力方面，受宏观经济等因素影响，部分居民收入增长承压，住房支付能力受到一定影响。

目前已出台的房地产政策“组合拳”内容丰富，市场、税收、信贷、土地等各类政策都有涉及，政策力度较大，部分政策已接近极限。比如在限购政策方面，除北京、上海等一线城市仍保留部分限购措施外，其余多数地区的限购已基本取消；在利率政策方面，受部分商业银行存贷利差影响，后续房贷利率下调空间或有限。整体来看，当前房地产支持政策力度已处于较高水平，但政策是否已触及最大发力边界，仍有待后续进一步研究。

但我认为政府要对目前的市场有充分的认识，不能和市场重复博弈，政策尽量一步到位，把所有有利于促进市场止跌回稳的政策全部运用到位，力争从根本上扭转市场运行态势。当然，市场态势的根本性扭转并非单靠政策就能实现，既要发挥政府作用，也要发挥市场作用，多管齐下、多方发力，但政府需发挥引领作用。

《21世纪》：“十五五”规划建议提出要清理住房消费不合理限制性措施，全国住建工作会议明确，城市政府要用足用好房地产调控自主权。你认为接下来地方政府还应如何优化调整相关政策？

况伟大：房地产市场地方调控属性较强，尤其需要地方政府切实扛起主体责任、主动作为。全国各地房地产市场形势不同，市场分化明显，地方政府更熟悉本地房地产市场情况，要坚持因城施策、一城一策，因地制宜进行针对性调控，推动本地房地产市场稳定健康发展。

当前地方政府的政策执行能力仍有不足，各地面临的约束条件和优先次序也不一样，尤其是部分城市面临地方财力不足的问题。因此，中央政府要结合各地实际情况，更好与地方政府协同，因地制宜给予一定支持，共同促进各地房地产市场止跌回稳。

当前“五限”政策（限购、限贷、限售、限价、限商）已大幅放开，比如在限购方面，除了北京、上海等一线城市外，其他城市限购几乎都已放开。限贷、限售也已基本放开。目前部分城市在限价方面还有一定限制，我认为可以限定房价的涨跌幅度，但是区间范围要放宽一些，要发挥市场价格机制，同时与防范风险相结合，不能搞“一刀切”。

《21世纪》：北京、上海的限购政策调整市场关注度高，你如何看待当前的调控思路？

况伟大：对这些城市，我认同循序渐进推进的政策调控方式，因为北京、上海的限购政策如果一次性完全放开，市场可能会产生比较强的投机性，对当地住房市场甚至经济发展带来较大影响，也会进一步加剧市场分化。

《21世纪》：2025年中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，这在十年来尚属首次。对于改革方向你有什么建议？

况伟大：从目前来看，我国公积金有两大特征，一是互助性，兼具普惠性，公积金缴纳者的资金被归集形成基金，用于解决缴纳者的住房融资问题，这一点与德国的住房合作社有相似之处；二是政策性，中国的住房金融政策在公积金制度中也有体现，比如公积金贷款实行优惠政策利率，并可由中央政府进行调整，这一点与新加坡的公积金制度类似。

上世纪90年代我国公积金制度刚推行的时候，居民收入差距相对小，现在情况与当时相比已发生明显变化，高收入人群具备较强的购房能力，中低收入者更需要得到低成本的住房融资支持。因而我认为公积金制度改革，应更多向中低收入者倾斜，为有住房困难的家庭提供更好的低成本资金保障。未来也可以结合企业年金、养老金等改革，优化公积金制度的参与对象范围，更精准地为有住房困难的职工提供住房资金支持。

另外，我国公积金实行属地化管理，参与者将公积金缴纳到地方，由地方住房公积金管理中心来运行和支出，但一些重要的公积金政策由中央政府来制定。各地公积金供求关系不同，对于一些公积金有结余的城市而言，可以继续拓展公积金的使用范围，盘活利用闲置资金。

《21世纪》：近年来公积金贷款利率和商贷利率之间的利率差变小，未来公积金贷款利率是否还有下降空间？

况伟大：我认为是有下降空间的，在降低公积金贷款利率的同时，也应该下调公积金存款利率。住房公积金管理中心的运营成本高，其中的一个重要成本是职工所缴纳公积金存款利率的支付问题。2025年7月1日，北京住房公积金管理中心发布的消息就谈到，2024-2025年度，个人公积金账户结息利率统一按央行一年期定期存款基准利率1.5%的标准执行，利率水平显著高于当前银行存款利率水平。

公积金主要解决的是职工的住房资金问题，而不是解决住房投资问题。所以我认为公积金存款利率可以进一步下降，这样就可以为公积金贷款利率下降提供空间，通过公积金存贷款利率“双降”，进一步降低参与公积金制度的中低收入者的住房成本。

《21世纪》：收购存量商品房用作保障性住房等，是去库存重要路径。对此你有什么建议？

况伟大：各地收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等的主要目的，是为了盘活利用闲置住房资源，所以我认为主要是考虑两方面，一是各地对保障性住房等的需求规模，二是地方的支付能力，由这两项来确定各地存量房收储的规模。对于有收购需求但财力不足的城市，需要中央因地制宜，给予一定的资金支持，这方面具备一定的潜力和空间。

《21世纪》：你对接下来的房地产市场走势有什么预判？加快构建房地产发展新模式是中长期目标，从“破旧”到“立新”，可能还需要多长的过渡期？

况伟大：我认为包括2026年在内，未来几年房地产市场仍将以调整、稳定为主线，先止跌，才能回稳。房价不再下跌将成为一个考量市场平稳运行的关键指标。

当前房地产市场的发展阶段已发生变化，在之前市场供小于求的时代，我们寻求的是快速发展，即“三高”（高负债、高周转、高杠杆）的旧模式，解决“有没有”的问题。

现在我们已经告别了住房短缺，市场供求基本平衡，甚至出现供过于求的情况，要解决“好不好”的问题，讲究稳定、可持续的高质量发展。因此开发、融资、交易等制度都要作出相应调整，土地、规划、监管、市场规制等都要在新阶段下进行优化，这个过程也涉及建章立制、修改相关法律。调整需要成本，很难一步到位，新发展模式的建立也需要有一个过程，会经历一个阵痛期，因而我们要理性看待当前市场的变化。