讲讲上地0702我没看懂的几件事

先说清楚两件事：

第一，一切基于现有数据的思考，毕竟人家没报规呢；

第二，一切的起因要记住两组数，容积率2.2、限高30米。

上地这个板块，热度一直很高。缘由，一个是片区内现规划看最后的大改善新盘安澜北京，另一个就是从规划看最后一个改善上车盘0702地块。

今天咱主要说0702地块，如果您也关注0702记得收藏本文，方便等项目售楼处开了重点研究我说的这几件事。

一切的起因是地块的容积率与限高。

从归自委网站上我们能够明确看到的，地块住宅部分的两块地容积率均为2.2，限高均为30米。

我在此前见过最极端的全部排开11层住宅楼的上限容积率就是2.2。

然而，11层楼要33米高。而0702地块的限高是30米。

所以，讲真，我真不知道这俩地块得怎么做才能摆出全部南北通透的10层小板楼。

假如摆不明白会不会出东西向？我个人倾向应该能摆的明白，因为纵观好房子的这一年，您看还有人敢做东西向么？

没人敢做，为啥0702非得试一试？

然而如果能摆的下全部南北向楼栋，又有新的问题了，楼间距…

尤其是当下的小区，谁还没个下沉会所了？超大社区大门+下沉会所，咋摆弄？我觉得也是个问题。

再来说30米限高的事儿。现在好房子了，基础层高要3米了。

假如0702就按3米层高来，那么产生一个问题，顶层层高多少？

不理解我说的没关系，功德寺双子也是限高30米，哥俩10层的小板楼，去问问顶层层高是多少。

顺着这个思路我们去说另一件事，就是上地0702俩地块不存在楼栋的高低配，大概率都是10层占满30米限高的楼栋，因为基础数据不支持出超过10层的楼。

所以问题又来了，坊间传项目户型有100、110平米左右的三居。

既然大家都是10层的小板楼，为啥都是三居要做10平米的面积差？

我觉得就俩可能：

第一，100平米是两面宽、110平米是三面宽，户型面宽不一样。

第二，哥俩都是三面宽只不过一个是中户一个是边户。

但问题在于，通常情况下南向等面宽的三居，中户与边户一般差多少平米？大差不差5平米以内。

我个人肯定更愿意相信100平米是南北通透南向三面宽三居。但现在传出来的100与110平米这俩面积，我确实没看懂。

当然，咱不能说谁说的一定对，我只是在用我的思路说这事儿。

也来说说标准。

从目前我们收集到的所有信息都在说一件事，卖的不会比功德寺便宜，大差不差11万左右的每平米价格。

所以问题来了，卖这个价格品质要到什么标准？

我个人的看法，至少要高于现有的功德寺，毕竟想卖的价格更高，总得有更好的地方让人能接受这样的售价。比如，园林、精装。

最后说一件我认为关键的事儿——窗材质。

上图是上地0702商品住宅18地块西侧、24地块北侧规划的101新校区的规划图。

简单讲，18地块西侧是中学操场、24地块北边是小学操场…

操场，应该是洋溢着青春的活力、散发着朝气蓬勃的气息…

同学A看着球大喊，铲他！

大喇叭里无限循环着，我还是曾经那个少年，没有一丝丝改变…

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