疯狂拿地，降价卖房，股权稀释到 1.01%，杭州一哥怎么了？

2026年开年，滨江集团交出了一份亮眼的2025年成绩单：销售额1017亿元，跻身全国房企第7位。

尤其值得一提的是，滨江集团是千亿房企俱乐部中唯一的民营房企代表，所以丁博士称之为“千亿独苗”。

也因此，这几天关于滨江集团的溢美报道颇多。

当然，在这样的行业背景下，滨江集团值得。

最近，戚老板在公开采访中提到，2026年滨江“已经站起来了，做好了冲锋的准备，只待冲锋号吹响”。

不过，就实际情况来看，说滨江集团实则是在被动坚守倒更贴切些。

众所周知，滨江集团扎根杭州大本营。但其实，滨江集团早在2007年就规划了全国战略，甚至因此与2016年杭州房地产市场的火爆行情擦肩而过。

2016年左右，滨江集团确立了以杭州为根据地，杭州、上海、深圳三大城市为点，长三角富裕城市为面的“三点一面“发展战略。

这种战略让滨江集团两度“踩雷”——与深圳安远控股合作开发的安丰工业区地块遭遇深圳“史上最严工改政策”，更为雪上加霜的是，合作方安远控股还因腐败案件失去履约能力。此外，滨江集团与中崇集团子公司崇滨建设合作的项目搁浅，滨江集团投入了9.06亿元。

滨江集团付出了20亿元的代价，买了个血泪交织的教训，自此与杭州深度绑定。

2025年全年，滨江新增26宗土地，其中23宗集中在杭州，金华、湖州仅各1宗、2宗，杭州地区的投资全口径金额达470亿元，占全年总投资的96.5%，在杭州涉宅土地出让中的占有率更是高达33%。

数据显示，滨江的销售额、土储、营收几乎全部依赖杭州，一旦杭州市场出现下行、调控收紧或去化承压，滨江将没有任何其他区域的业务能够对冲风险。

如今，杭州大本营的去化压力，已经直接传导至企业的销售层面。

2025年底，锦上观澜的预售均价较放风价低了3000-4000元/平方米，备案价甚至回调至2019年的水平；另一核心盘滨江国泰浩运府，首开均价5.1168万元/平方米，较放风价让利4000元/平方米，对比周边同类项目5.4-5.7万元/平方米的均价，让利幅度堪称“割肉”。

一方面，2025年滨江拿地极为激进，参与杭州60宗涉宅地竞拍，拿下3宗50亿以上高价地，6个板块刷新土地单价，高溢价拿地无疑会推高了土地成本；一方面，年底资金回笼的考核压力，迫使滨江不得不放下身段，以牺牲利润换取现金流。

滨江的现金池里，一边是拿地端在“疯狂泄洪”，一边是销售端在“紧急抽水”，进水管和出水管同时运作，池子里最终能留多少水？

此外，2025年滨江新增货值850亿元，开工项目34个，总开工面积270.3万平方米，而杭州市场的去化速度正在放缓，“万人摇”已是江湖神话。

滨江集团3.0%的平均融资成本也是其着力宣传的一个点，这同时也是很多民企可望不可即的优势。

滨江集团的财务状况虽然优于多数民营房企，但现金流压力也不小。

2025年三季度，滨江集团资产负债率为76.43%，高于行业平均60.51%。

为了缓解资金压力、分摊拿地成本，滨江早已不满足于常规联合开发，而是陷入了“拿地即退出”“股权大幅稀释”的循环。

近期登上1818黄金眼的萧山潮语臻境府，就是最典型的缩影。

潮语臻境府的地块，是2024年底滨江单独拿下的，最初拿地公告中明确显示滨江100%持有该地块。

但2025年6月首开时，滨江直接持股1%，间接通过杭州滨延持股0.01%，合计仅1.01%。

也就是说，这宗由滨江单独拿下、打着“滨江造”旗号的项目，开卖时滨江几乎已脱离股权关系。

这种“拿地造势、转手退股”的操作，直接引发了业主的大规模维权。

滨江集团最近正在为水电新村项目悬赏十万，高调征名，意欲打造杭州高层顶豪的天花板。但事实上，这块由滨江集团独自拿地的项目，建发、金茂、兴耀、建杭等都已经成为其股东。

长期来看，过度依赖联合开发和小股操盘，或许，终有一日将使滨江集团丧失自身的品牌独立性，“杭州一哥”也恐名不副实。

浙江本土自媒体“大甄看房日记”总结了滨江集团在一部分项目中的占股清单，环环附在问后，供参考。