学生公寓首入REITs，估值成焦点！

学生公寓正成为租赁市场中备受瞩目的赛道。面对内地持续的“宿舍荒”，多家公寓企业纷纷布局：万科泊寓推出定制校舍服务，城璟松江社区瞄准大学生租赁；香港则因学生公寓一房难求，政府鼓励存量楼宇改造，吸引内地企业远赴收购——华润有巢以约9.5亿港元购入葵涌整栋酒店，招商伊敦亦以1.4亿港元拿下全幢住宅楼，计划均改造为宿舍项目。学生公寓不仅被视为一门潜力生意，更逐渐成长为行业趋势，其规范化与政策支持亦成为热议焦点。

学生宿舍项目首次作为REITs扩募资产

1月15日，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发布拟启动扩募的公告，根据公告披露的信息，这次扩募计划收购位于上海的两个租赁住房项目：“璟耀项目”与“璟博项目”。而其中的璟耀项目，部分楼栋正作为上海纽约大学的学生宿舍在使用。

项目基本信息：璟耀项目位于上海浦东新区济明路，距上海纽约大学前滩校园3公里。上海纽约大学由美国纽约大学和中国华东师范大学合作创办，宿舍区位于璟耀项目2号、3号和5号楼。有五种房型可供选择，包括三人间、双人间、双人套房、单人套房和高级单人房。所有公寓均配备书桌、椅子、床、衣柜、独立浴室、独立厨房（配有电磁炉、冰箱、水壶及饮水机）、空调、洗衣机，宿舍楼全天候24小时配备保安和设施管理人员。

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图片来源：上海纽约大学官网

从租金价格来看，由于上海纽约大学属于国际学校整体收费较高，但相比璟耀市场化房源租赁价格仍有部分让利。从运营数据上看，璟耀项目入住率长期保持高位稳定。整体而言，璟耀项目集学生宿舍与市场化租赁于一体，客群结构多元且稳定，居住品质对标高品质租赁公寓，为这类特色租赁资产入市奠定坚实的基础。

图片来源：上海纽约大学官网

下一步值得注意的是：1、估值公告（对学生公寓的定价问题）2、政策支持力度

1、上海地产REIT首次发行就遭遇估值下调的问题，首次申报阶段评估值为13.51亿元，后来估值调整为12.31亿元，下调估值1.2亿元，估值下调导致资本收益率上升，上海地产REITs发行后分红表现不错。后面扩募资产的估值问题仍然值得关注，因为学生公寓这类非核心资产存在特殊性。

首先，学生宿舍具备“租客稳定、租期固定、现金流可预期”的核心优势，并且上海地产作为国企与国际学校合作具备长期合作的优势，可以弱化宿舍型大客户贸然退租的风险，但是前车之鉴犹在，如某住房租赁REIT上市两月遇大客户退租问题，出租率下降超三成，这种波动极其不利于REIT底层资产追求极致稳定性的特性，并且宿舍型产品一旦退租由于产品特殊招租更加困难，这种对风险的考量最终都会体现在项目的估值里。

但是风险的反面是收益。新加坡REIT市场中一个含有学生公寓资产的特定用途住宿类REIT”（胜捷住宿REIT，底层资产5个工人宿舍+8个学生公寓+1个其他资产）年分红率超过8%，对于写字楼、零售、物流这些“核心资产”资本化率普遍在4%–5%，这个REIT的表现可谓惊人，在新加坡市场中同样认知学生宿舍属于非核心资产，交易不活跃，估值打折，资本化率天然带来了更高收益。借鉴新加坡的经验，上海地产此次扩募的资产大概率会经历第二次估值下调，但是早期投资人的收益也会可观。

2、上海地产REIT此次扩募事项已通过基金管理人内部决策机构审议，后续尚需国家发改委申报推荐、证监会准予变更注册、上交所审核及基金份额持有人大会决议通过后方可实施。后续政策支持决定此类宿舍类产品的合规性问题，目前学生宿舍遇到的一个最大的问题就是税收问题，主要由于学生没有固定工作和收入，不能算作保租房的保障主体，运营主体就不能享受保租房的优惠税收，而上海地产这次资产边界的突破，无疑是用市场验证政策（2025年9月国家发改委印发通知明确支持REITs通过扩募新购入项目）的细分领域，未来是将宿舍产品纳入保障房体系，还是作为特殊群体做保障，都会有明确的方向标出来。

最后，学生公寓作为REITs底层资产的首次亮相，标志着长租公寓资产证券化进入更细分、多元的阶段。尽管估值面临挑战，但其稳定的客群与现金流潜力仍吸引市场关注。未来，这类资产能否持续获得政策支持、明确税收定位，将直接影响其规模化与金融化进程。

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