租户以政策调整为由提前退租 法院如何认定？

　　公司因改革需合并办公而退租，是情势变更还是商业风险？一边是租赁合同难以维系，一边是酒店装修投入巨大，法院如何平衡？近日，腾冲市人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案，认定案涉政策调整属于企业经营管理中的可预见风险，为双方的纠纷画上了句号。

　　案情 两公司为退租对簿公堂

　　2023年，甲、乙两公司签订为期5年的房屋租赁合同。乙公司将名下酒店租给甲公司做办公用房，租金合计近350万元。合同签订后，乙公司据甲公司需求对酒店进行办公化改造，甲公司支付2年租金132万元。

　　2023年9月，因国有企业改革要求，甲公司需与其他国企合并办公，遂以政策要求为由，于当年10月搬离乙公司房屋，并于2024年4月、5月分别向乙公司发函要求解除合同。

　　乙公司不同意解除合同，并提出解决意见。由于双方未协商一致，甲公司将乙公司起诉至法院，要求退租退款；乙公司则反诉甲公司，要求其承担违约责任并索赔装修损失。

　　甲公司称，未能继续履行合同原因系政策调整导致情势变更，不应受租赁合同条款限制。

　　乙公司则认为，双方的租赁合同对合同解除作了明确规定，仅限于不可抗力导致房屋毁损、灭失和房屋被拆迁、征用两种情况。甲公司所谓的政策调整实质上只是其母公司对其办公地点的限制和约束，是企业内部管理问题。自己名下酒店为满足甲公司要求进行了大幅度装修改造，投资巨大，要求甲公司赔偿损失。

　　判决 提前解除合同构成违约

　　法院经审理后认为，原、被告公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应遵循诚实信用原则履行各自义务。政策调整虽要求甲公司搬至指定地点办公，但其可通过内部协调或与被告协商转租方式继续履行合同。甲公司选择集中办公的本质是综合考量后基于成本效益作出的商业决策，该决策导致的商业后果非无法预见，不能将企业经营风险转嫁为合同免责事由。

　　据此，法院认定甲公司提前解除合同行为构成违约，应承担违约和恢复房屋原状的责任。法院委托相关机构进行鉴定，酒店修复费用为75万余元。经计算冲抵原告预付租金后，法院判令解除双方租赁合同，甲公司限期支付乙公司各项费用42万余元，并驳回双方的其他诉讼请求。

　　释法 商业风险需自行承担损失

　　情势变更与商业风险是两个不同的概念。简单来说，情势变更主要针对经济形势、政策的巨大变化，与国家对经济生活的干预有直接关系，如价格调整、宏观调控、国家经济政策调整等。

　　而商业风险则是指商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来损失可能性的一种客观经济现象。

　　国家政策调整可导致情势变更或商业风险，但二者的法律后果却截然不同。如构成情势变更，则一方当事人可依据民法典第五百三十三条规定，请求法院变更或解除合同而不承担违约责任。如构成商业风险，则需自行承担由此造成的损失，无权援引国家政策调整免责。

　　市场主体需认识到，政策调整不是免罚金牌，企业自主商业决策带来的履约冲突，仍需回归合同约定与违约责任框架解决。

　　为维护交易稳定性，企业需审慎评估合同风险，强化契约精神。若遇履行困难，应主动与合同相对方协商变更或解除合同，而非单方终止履行，否则可能承担更大违约成本。

　　记者 张恒 通讯员 李维强