北京买房：理清思路，购房建议1780

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我不是想买房卖房，而是对您的这些咨询有些疑问，请如实回复：

1、真的有这么多人来咨询房产事宜吗？主要是他们竟然愿意曝光隐私到网上，不可思议。

2、北京真的有这么多有钱人吗？尤其是外地人，到北京最多不过十年多，怎么赚到的这么多钱？

3、有些人竟然是公务员，甚至是*人，他们真的敢大张旗鼓的咨询你吗？不怕被曝光之后调查吗？我实在想不通，明目张胆啊！

4、****这条您怎么解释？

A：

1、真的假的您自己判断吧，信不信的无所谓。人家也没透露具体信息啊，谁知道是谁家的问题，这谈不上什么隐私吧？这就跟很多人跟张雪峰提问题似的，谁知道是老谁家的小谁啊？

2、北京的有钱人从比例讲肯定不多呗。但毕竟北京的总人口多，就算是10%的家庭有较高收入，那也在百万规模了，其中跟我来咨询的才多少啊？而且毕竟我说的是房子，买不起的自然不会问，那能买的起的凑一块儿就显的有钱人多了呗。

外地人怎么赚的钱我不知道，小鸡不撒尿各有各的道儿。不过话说回来，在任何一座城市，收入高的基本都是外来人口。因为本地人大多能继承稳定的生活，犯不上冒险，也就很难赚到太多的钱。而外来者除了敢冒险的多，还因为基数大+源源不断的到来，即便其中高学历或高认知的占比不太高，也会显的总量大了。

3、公务员和*人也是普通人啊，他们有什么特殊的？怎么就大张旗鼓+明目张胆了？人家既然敢问，就说明是能说的出口的财富，您愿意调查就去查呗，谁拦着了？而且人家也没泄露隐私啊，您调查的话或许也挺费劲的吧？

4、这条我不解释，您愿意相信就相信，不信也无所谓，我反正不怕查，也不相信谁吃饱了撑的来查这个。咱这里不是美国，没有ICE。

仅供参考。

二

Q:

我现在是单亲妈妈，孩子在中轴路南三环上三年级，房子300万吧，想添100万左右换到人朝。一是因为我在光熙门上班，换过去的话有更多时间陪孩子。二是因为人朝的排名好。第三点是因为我们买不起东城和平里的，只能选人朝。

现在我们看的是这套66平的，和我们现在的面积基本相同，想问问优劣势，以及我的想法有没有什么不妥之处？

A：

1、从南三环的加100万换到人朝学区，面积相同，那优势就是学校有所提升啊。我不知道您现在上的是哪所学校，反正一般来说中轴路沿线的丰台没有排名太高的，基本都是普校。

而人朝是2016年成为网红校，十年过去了，到目前为止的成绩还在朝阳排前列，也就成为了稳定的头部校。如果放到丰台，那基本就是只弱于十二中的水平吧。

2、其他在我看来没什么优势了。房价增加的部分有一多半都是学区溢价，那居住的性价比就大概率不如丰台了。尤其南三环沿线一直是性价比偏高的地段儿，所以这种置换从居住角度不算太占优，没什么改善。

3、劣势除了溢价也没什么，400万的总价对应66平米，那应该就是普通小区，只要房子没硬伤就没什么不好的。

4、想法谈不上妥不妥的，看自己重视哪方面了。从通勤+学校+陪孩子都是优势，只是从居住性价比角度是劣势，另外还可能有溢价部分的保值问题。再其他就没什么了。

仅供参考。

三

Q:

我家现在住劲松的一套老三居，质量格局都不好，优势就是配套齐全交通方便，住了快十年了没涨也没赔。

目前我想换到楼梓庄的新房或朝阳一号，优势是新房品质好，地段有潜力。但我们这些年没什么积蓄，挣的钱都还贷款了，如果换房就要增加至少200多万的贷款，而且装修费等项预计还至少30万。目前我老公的工作还算稳定，基本保证月入3万到手。

我是不太稳定，销售工作受政策影响很大。老公认为一下子增加这么多的贷款压力太大，刚还清不想再给自己增加风险了。但我想的是新房能保值，即便过几年卖掉也是好的。

A：

1、十年了没涨也没赔，那估计最晚是2016年初买的吧？年底买的话多少跌了点儿。

2、新房的品质是肯定好的，什么商品都是越新的越好，连人都是“新人换旧人”。但从房子来讲，新房的地段儿是否有潜力就未必了。毕竟北京已经过了快速扩张的阶段了，大饼越大，周边的新区就越多，谁也说不好哪里会发展的快。或者说规划都是很好的，但是否能保质保量的完成就不一定了。

而且新房的定价都是按照规划完成的价值制定的，也就是透支了一部分预期价值。如果规划按期完成，那就算兑现了预期。提前或提高的完成了，那就算有潜力。拖延或简配了，那还有可能陪着站岗呢。

所以新东西只是品质高，但未必有潜力。用人打比方就是年轻人有可能身体好，但未必就比中老年混的更好，越混越惨的有的是，毕竟时代红利期早就过去了。

3、至于资金的压力方面只能是自家考量，外人不好建议。我以上说的只是房子，但我对新楼盘也不太熟，不敢具体点评。所以您这问题还是自己判断吧。

仅供参考。

四

Q:

再问：我理解了是地段的原因，但如果说地铁通车了，马驹桥的产业发展到亦庄的程度，房价就能也同步了吗？我觉得不可能吧，真要那么简单就通了地铁的房价都一个价了。

所以我认为还是小区的原因，至少是一部分比较主要的原因。合生的我就是图个舒服，所以换不换的就没意义了，您也是这种建议吧？

A：

1、理论上如果投入的价值+发展水平相当，那地段儿价值就能相等，或者是增长的价格走势同步。

亦庄就是如此，在早期刚刚开始规划的时候，房价走势明显弱于海淀的几个产业区，比如西二旗一带。但近些年亦庄的价值体现出来了，所以走势明显增强，剔除学区溢价的话至少不弱于海淀了。

2、地铁是配套的一种而已，但不是决定因素。在市区的话其实有没有地铁对房价影响不太大，而在郊区的地铁属于必备的配套，有了不加分，没有的话减分。

3、我认为合生的小区还不错，从居住角度没什么不好的。所以换不换的看您自己的感受吧，房子是用来住的，自己住的舒服就行，不用听别人的建议。而且既然是长期自住，那也没必要太纠结什么房价涨跌，反正也不卖，那所谓的投资性就是副产品了。

仅供参考。

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