徐汇的房价泡沫有多大？

徐汇区的房价，有名的贵。

徐汇滨江极贵。同样是滨江中央活动区，杨浦滨江12-13万，徐汇滨江直奔20万。

一度有人拿徐汇滨江对比黄浦。

徐家汇极贵，20年的电梯板楼比同地段的中山公园贵2万。

出了内环，徐汇还是贵。

很多2020年的新房破发，田林的鑫耀中城竟然还有30%以上涨幅，单价高达14万。

这可是妥妥的内环外，到真如10万出头，到杨浦、静安也就11-12万。

徐汇卖给你14万。

再往外还是贵。静安中环边的静安府8万多疯狂出货，2018-2020年的次新房。

徐汇中环边中海瀛台还要10万，2007年的房子。

8万多你在徐汇只能买印象欧洲，对，外环外。

2011-2013年的房子，外环外，敢卖你8万多，这就是徐汇给大家的一点小震撼。

桃浦的品质新房都不敢要这个价了。

这个现象大家都看到了，很多人说徐汇泡沫太大了，早晚有破的一天。

在讨论未来之前，我们先理解现在：为什么徐汇这么贵？

现在没有信息差，看徐汇滨江的客户，肯定也会看黄浦滨江。

买鑫耀中城的客户，也知道真如什么价格。

但是他们还是选择了徐汇。

放着便宜的不去买，非得买贵的，肯定有自己道理。

理解清楚背后原因，是分析房价趋势的第一步。

很多人连房价现状都理解不了，就开始评价这里是高地、那里是洼地，高地早晚会跌下来。

这是智商上的偷懒。

徐汇很贵，最重要的原因是上海南四区、北四区客群存在重大隔阂。

环二长期工作在一线，接触了大量徐汇客户，他们根本不会考虑杨浦、普陀。

你贵也好，便宜也好，跟我没关系。

这在房地产行业是共识，徐汇客户天然的走不出徐汇区。

黄浦、老静安、长宁有部分客户买到北区，黄浦买到杨浦滨江的，老静安买到西藏北路的，长宁买到普陀长风的，确实有。

更多的居民还是想留在南四区。

至少可以承认一点，南四区、北四区市场存在一些独立性，做不到彻底相互分流。

老静安、黄浦基本都是豪宅，长宁新房不多，徐汇就受到了独宠。

这是徐汇房地产市场热闹的重要原因。

更可怕的是，南四区这几年增量更大。

近十年，南四区经济增速明显跑赢。

经济总量不重要，增量才重要。

存量部分买房都是置换，需要一定周期。新来的企业、新来的员工才是最终支撑力量。

尤其是徐汇，这10年发展太快。

2014年徐汇经济总量比杨浦低300亿，2024年反超杨浦1260亿。

多增长的这1560亿，背后是天量的新增企业、新增员工，给楼市提供了足够支撑。

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徐汇头顶梧桐区的帽子，受到了很多本地人认可。

自身发展快，又带来了增量。

更重要的是，徐汇成了很多郊区居民的置换终点。

松江比较贵的房子，华润佘山九里，誉品谷水湾总价基本1000万以内。

松江预算更高的居民，一部分当地买了别墅，一部分买了市区。

去徐汇相对方便。

这里补充一点，很多高端客户并不一定住在公司旁边，他们要找到跟自己匹配的高端住区。

这就是市区对郊区的掐尖效应。

南翔孵化了莉莉丝米哈游等企业，被漕河泾掐尖。

居民也一样，市区有更丰富的资源、更高的居住圈层，对他们有很强的虹吸力。

比如徐汇豪宅安澜上海，首开客户中徐汇本地只有19组，闵行却多达23组。

松江金山各6组，奉贤4组，加起来16组，跟徐汇本区差不多了。

尤其是学区房，徐汇是各大郊区家庭的教育圣地。

闵行教育发达，但是内卷严重，很多人置换到徐汇。

松江、奉贤不用说，被徐汇掐尖了不少。

北上海的杨浦、虹口、闸北，下游只有宝山，只能虹吸宝山居民。

宝山的钢材贸易商曾经批量买入新江湾，现在宝山有些体制内的还住在新江湾。

总体购买力跟西南部几个郊区差距很大。

房地产是不动产，地理条件决定一切，徐汇天下之中的位置真的无法取代。

当然徐汇还有其他优势，医疗资源发达、商业发达、靠近黄浦江等等。

这些也重要，最本质的还是上面提到的三点：

南四区尤其是徐汇房地产市场偏独立；

南四区尤其是徐汇购买力增量大；

徐汇自身地理位置绝佳。

站在上帝视角你会觉得徐汇房价太贵，西藏北路划算。

站在徐汇人角度你会发现，大家没得选。

朋友在徐汇开了一间中介门店，近一半的客户都是江南新村动迁户。

徐汇的动迁户80%以上都拿钱，他们才不要zf提供的马桥动迁房、三林动迁房。

拿了钱转手就买了徐汇老破小。

站在闵行、松江、奉贤人角度你会发现，大家没得选。

家里在松江开工厂，想住市区，还是徐汇方便。

你说杨浦便宜，那我还得穿过市区通勤？何必呢。

徐汇的房价会不会跌回去，就看上面这些因素还能不能持续。

房价跟孩子成绩一样，孩子成绩不好，你得先找到根本原因。

原因还持续存在，他成绩会持续不好。

影响房价的因素持续存在，房价趋势就不会明显变化。

徐汇受到上海本地人认可，这一点不会变化。

徐汇自身的经济增速，目前来看还不会放缓。

徐汇发展快，每个历史关口都牢牢的绑定国家命运。

上海要搞副中心，徐家汇成了最成功的标杆。

上海要搞八运会，万体馆那一圈成熟了。

上海要搞世博会，徐汇滨江大拆大建。

上海要搞集成电路、人工智能、生物医药，漕河泾集成电路占全市1/4，人工智能占全市1/4。

上海要搞一江一河，徐汇重仓徐汇滨江，不惜掏空漕河泾。

上海要搞旧改，徐汇动迁速度全市第一。

徐汇滨江原先搞文化艺术、金融行业，听说国家要搞新质生产力，模速空间、西岸数字谷立马就落地了。

西岸数字谷，是2025年上海招商最成功的独立项目，没有之一。

至少在今天看，徐汇滨江瞄准的就是增量最大、最容易落地的产业方向。

实际签约上西岸金融城也不错，2027-2028年才交付，现在办公独栋基本全租掉了。

引入了lululemon、阿迪达斯、Saucony、Salomon、Birkenstock等等。

漕河泾、徐家汇确实老了，徐汇滨江还在快速落地，未来几年徐汇区经济增速不会放缓。

我们又站到了历史关口，徐汇又牢牢地绑定了国家命运，谁敢不看好？谁不知道新质生产力重要？

徐汇滨江还在向南拓展，宜居性也在提高，在西南部的居住定位还会遥遥领先，继续掐尖西南客户。

过去成就徐汇的优势因素，继续发挥作用，我们不认为徐汇会掉头向下。

当然大行情决定一切，如果2026年止跌回稳完不成，全上海都下降，徐汇也会随行就市。

如果能止跌回稳，徐汇还是最保值的那一批。