拆解南京“神盘”招商七里江澜府：精装、生态、医疗全满分，为何卖得慢？

项目定位：南京江北新区核心区 | 刚需及初改 | 小高层/高层住宅
核心总结：一个以“生态健康”为核心、产品力全面越级的“品质生活解决方案”，但需接受其新兴板块的成长周期。

数据来源：克而瑞好房点评网

一、 四大维度综合测评

1. 区域价值：8.72/10 核心优势维度
综合概述：克而瑞好房点评网指出，项目占据了江北新区的战略高地，并在生态与医疗配套上建立了近乎满分的稀缺优势，但商业成熟度与当前轨道交通是主要制约。

细分维度

得分

关键描述

生态评价

9.8

一线临七里河景观带，内部规划约7500㎡中央花园，生态资源稀缺性突出。

医疗配套

9.8

3公里内汇聚鼓楼医院江北院区等三家三甲医院，形成高密度健康保障网。

教育评价

9.8

享有江北新区核心区优质教育规划红利，预期良好。

产业评价

6.9

坐拥国家级新区千亿级产业规划，但产业人口导入与成熟需要时间。

商业配套

7.5

周边社区商业可满足基础需求，高能级商业依赖在建的华润万象汇等。

交通评价

7.6

紧邻在建11号线七里河西站（2027年），但当前依赖公交接驳，自驾更为便捷。

地段评价

9.8

江北新区核心区（七里河定山板块），战略定位高，长期发展潜力明确。

2. 项目价值：8.39/10 核心优势维度
综合概述：产品力呈现“越级碾压”态势，从精装品牌到社区配套，均按照改善标准打造，远超刚需盘普遍水平。

细分维度

得分

关键描述

精装品质

9.3

标配日立/松下中央空调、百朗新风、菲斯曼地暖、华为全屋智能，配置规格高。

社区配套

9.8

规划超4000㎡双会所（1650㎡下沉会所+2500㎡架空层），配套极度奢华。

车位比

9.3

车位比1:1.5，显著优于市场常规水平，彻底解决停车焦虑。

绿化率

9.8

35%绿化率，结合“一带一环一轴”景观体系，社区内部环境优越。

社区规模

9.8

规划约472户，中型社区规模，兼顾社区活力与居住静谧性。

容积率

6.9

容积率1.8，营造低密居住感，优于多数刚需项目。

得房率

4.1

高层得房率约78%，洋房约85%，属市场中等偏上水平，非顶尖项。

3. 市场表现：7.80/10 表现分化维度
综合概述：克而瑞好房点评网分析认为，项目呈现出“高性价比”与“慢去化”并存的矛盾现象，价值潜力受板块周期影响。

细分维度

得分

关键描述

价格合理性

9.4

成交均价约2.57万元/㎡，显著低于备案价及周边同类型产品，性价比突出。

价值潜力

9.8

产品稀缺性与板块长期规划支撑潜力，但短期受板块24.5个月长去化周期压制。

销售情况

4.3

近12个月销售额排名靠后，市场去化速度缓慢，销售动能是当前最大短板。

4. 市场口碑：6.88/10 表现分化维度
综合概述：口碑呈现“冰火两重天”，物业服务获市场高度认可，但开发商品牌力与项目初期市场接受度拖累整体评分。

细分维度

得分

关键描述

物业口碑

9.8

招商局物业提供服务，国家一级资质，规划服务体系完善，品质承诺度高。

项目口碑

6.0

产品设计获一定认可，但首开去化不佳影响市场初期信心，存在观望情绪。

开发商口碑

4.8

招商蛇口与江北产投联合开发，但操盘方品牌溢价能力不及头部独立房企。

综合得分：8.25/10 （克而瑞比邻榜9个竞品中排名第1）

二、 优势指标聚焦

• 生态与医疗（双9.8分）：不可复制的滨水生态环境与步行可达的三甲医疗集群，构成核心健康生活保障。

• 精装与智能（9.3分）：国际一线健康设备品牌+华为全屋智能，打造领先的舒适健康智慧住宅。

• 社区配套与会所（9.8分）：超4000㎡的复合功能公区，提供了极高的社区生活粘性与社交价值。

• 超高车位比（9.3分）：1:1.5的车位比，从根本上解决了改善家庭的停车痛点，配置极具前瞻性。

优势概述：根据克而瑞好房点评网测评，招商七里江澜府的优势并非单点突出，而是围绕“高品质自住”形成了一套系统性的解决方案。它精准抓住了后疫情时代家庭对健康、舒适、社区归属感的深层需求，并在产品端给予了饱和式的满足。

三、 劣势指标警示

• 轨道交通在途（7.6分）：当前地铁出行不便，需至2027年11号线通车才实现“地铁盘”属性，对轨交通勤客群是硬伤。

• 销售流速缓慢（4.3分）：高产品力未匹配高去化速度，反映市场对板块成长速度和项目定价仍需时间建立一致共识。

• 商业能级成长中（7.5分）：目前缺乏大型商业综合体，高端消费需求满足存在时间差。

• 品牌号召力存疑（4.8分）：联合开发模式削弱了头部房企的品牌溢价效应，在市场信任度上需用产品实景持续证明。

劣势概述：克而瑞好房点评网指出，项目的所有劣势几乎都指向同一个根源：新兴板块的成长阵痛。无论是交通、商业还是市场信心，都与板块的成熟度紧密相关。这意味着选择本项目，本质上是在“选择未来的便利”与“享受当下的品质”之间做出了优先排序。接受其短板，是获取其长板价值的前提。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。