仲量联行｜2025上海商业地产市场回顾与2026展望

2025年的上海商业地产市场，在宏观经济政策托底与城市内生发展动能的双重驱动下，在压力和韧性中显现了结构性修复。一方面，市场整体在进行价值重估，供需双方在波动和博弈中寻求新的平衡点；另一方面，来自金融与专业服务、消费领域、产业升级等领域的多元需求，持续改写着各资产类别的市场表现。

办公楼市场

· 2025全年，办公楼市场录得净吸纳量49.9万平方米，与2024和2023年相比分别录得约5%和31%的增长，租赁活跃度有所增强。

· 整体市场继续利好租户方。业主继续提供具有竞争力的价格和激励政策以吸引租户，大多数业主在租约谈判中仍保持灵活，高出租率项目的业主则采取更为稳定的租赁策略。

· 需求格局映射上海的经济底色：2025全年，金融作为“压舱石”根基稳固，其中私募基金在金融需求中占比超1/4，专业服务保持韧性，人工智能相关领域成为活跃的新增长来源。

· 租户策略凸显务实理性，高达74%的搬迁成交属于升级需求，其中大部分源自乙级项目租户，甲乙级办公楼间租金价差的缩小持续释放成本节约型的升级需求。

· 2026年，供应压力与成本敏感性仍将主导租赁决策。然而，企业升级需求与空间优化策略，将为高品质楼宇去化提供核心动力，推动市场步入更均衡、更依赖内生韧性的修复阶段。

零售地产市场

· 在新兴消费趋势和政策刺激下，2025年前11个月，上海全市社会消费品零售总额同比增长5.0%，全年零售物业净吸纳量达40.4万平方米。

· 潮玩杂货、运动户外、消费电子、宠物消费及平价餐饮等业态相对活跃。头部品牌持续推进“大店策略”，在消费体验升级、空间叙事强化及品牌沉浸感营造等方面持续加码。

· 预计2026年消费市场将延续务实基调，数智经济与情绪价值等趋势催生的新兴业态有望驱动线下空间焕发新活力。

物流仓储市场

· 2025年，大上海区域（含上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴、无锡）物流市场新增供应总量约181万平方米，同比下降近50%，整体供应压力明显缓解，但截至年末市场空置率仍逾20%，存量去化挑战持续。

· 在“租户市场”的格局下，业主普遍采取“以价换量”策略，租金水平整体处于下行周期。需求端以第三方物流的资源整合与升级为主导，同时长三角高端制造业的稳健扩张为市场提供了持续的需求支撑。

· 预计2026年新增供应将继续保持低位，市场进入存量消化阶段。需求端有望随宏观消费复苏与产业升级而温和改善，但租金调整与激烈的市场竞争态势短期内仍将延续。

*本文开篇插画部分为AI生成后二次创作