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昌平龍樾海序高端不起来，但有条件挖海淀墙脚

项目，有新进展了。

据北京城建官宣，东小口项目案名定为“龍樾海序”。“龙樾系”是北京城建的TOP级产品线，之前为人熟知的有世华龙樾、龙樾合玺，龙樾天元、龙樾西山等，多是板块内的扛把子。

这意味着，四代住宅“龍樾海序”有望顺势坐上东小口板块C位的宝座。

据「We地产」观察，该案名已经在地图上有了标注，其宣传牌也已经出现在西三旗万象汇商场。

根据相关剧透，项目定位刚需刚改，户型暂定为60-150㎡的两居至四居，主力户型110-120㎡三居，约800套房源。预计单价约5.5万元/㎡。（具体以官方发布的信息为准）。

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产品上，预计南向宽景阳台、北向设备平台等赠送空间拉满，得房率低不了，高规格精装修与社区会所大概率会配齐。

昌平新房的成功秘诀是——没有最卷只有更卷。

此外，样板间预计于春节后的2026年3月开放。

10月30日，北京城建与区属国企铭嘉房地产组成的联合体，以底价28.09亿元摘得昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块R2二类居住用地，楼面价约3.2万元/㎡。

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该宗地用地规模约3.13公顷，规划地上建筑面积约8.78万平方米。地块位于昌平区东小口镇，五环至六环之间，邻近在建地铁13B号线「东小口站」（之前叫“建材城东站”），商业配套有西三旗万象汇等；公园有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等。

根据《“多规合一”协同平台审核意见函》，地块四至范围为：东至建昌路、西至黑泉东路、南至建材城南路、北至昌平区界。

其用地性质、用地规模、容积率、地上建筑规模、控制高度、绿地率如下：

根据出让文件，0001地块容积率2.8，限高60米，地块内需配建一处500平方米的社区管理服务用房。

在位置上，东小口板块身处三区交界，既能共享海淀配套，也能承接朝阳外溢，且在中轴线北延长线上，直线距离北五环和市区较近。

离在建的地铁13B号线东小口站约800米，向西往海淀5站可直达西二旗，向东往朝阳3站可到望京。市郊铁路东北环线也已开工建设，未来将串联国贸、望京、回龙观，与13号线实现换乘。

产业上，最近的有海淀东升科技园一期和二期，西三旗金隅科技园等；商业有西北侧的西三旗万象汇；周边生态则有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等。

新房方面，东小口已经有五年半没有新增宅地供应——最近的一宗是2020年2月的奥森ONE地块，再之前是奥海明月地块，两个项目均为限竞房，当时销售均价约5.8万元/㎡。简言之，新规时代的“好房子”产品短缺。

此外，地块南侧处于规划中的0007地块，为基础教育用地，据说北京101中学东小口校区（12年一贯制学校）已明确落址。

从近年的供地情况来看，昌平南的开发似乎正在接近尾声，随着朱辛庄板块的深度开发，东小口的稀缺性更加凸显，被视为“昌平南区域的最后一块拼图”。

当前的昌平新房市场，依然是北京最卷的区域之一。

2025年，昌平已经拿地并入市了多个住宅项目，包括朱辛庄新区的中海未来之境、北四村生命科学园的国誉星城、昌平新城南邵的龙湖恩祥·凌雲颂等。

接下来的新盘，除了北京城建东小口项目，还有10月28日由中建智地和未来科学城联合体竞得的歇甲庄村地块项目，11月19日由未来科学城置业摘得的昌平区未来科技城项目（南区）组合地块项目。

3+3，这六个住宅小区，体量超过42万㎡，新增房源约4000套左右。

此外，平西府0002地块进入2025年第八轮供地清单，预计2026年上架。

再往前盘点，包括2024拿地的住总·清樾府、龙湖·观萃、国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期以及2024年之前的建发·观堂府、国誉燕园一期、北京国贤府一期、建工嘉境里等，目前昌平主流的在售项目不低于15个。

不过，昌平卷归卷，也是真能卖。据“北京昌平”公众号透露，2025年，昌平区商品房销售面积突破160万平方米，位列全市第一。

这无疑给了即将上线的龍樾海序一些底气，地处位置和交通优势的昌平，只要产品力过硬，价格合理，对大量本地及海淀、朝阳的购房者，还是很有杀伤力的。

昌平东小口城建地块取名龍樾海序，龙樾是城建的高端产品系列，看样子城建是想要摆脱在昌平价格便宜、产品不同的形象，要拔高自己在购房者心目中的地位。突出一个海字，很明显是要告诉大家这个项目离海淀很近，目标客户群体锁定海淀外溢购房群体。

龍樾海序容积率2.8，限高60米，2.8的容积率已经超过了很多保障房的指标，尤其又是一个郊区的住宅项目上自然就显得很拥挤，海淀、朝阳核心区的一些地块寸土寸金容积率高一点好像也说的过去，昌平现在的一些新住宅项目的容积率2以下，居住人口密度大很难跟高端联系到一块。

如果按照10-18层的小高层+高层的规划设计，未来小区应该是北高南低渐进式阶梯布局，这样的好处是满足各个楼栋的采光需求，当然北侧高楼的 中低楼层户型的采光有所牺牲，当然售价可能也会相应下调。

户型覆盖70-150平三到四居，主力户型为110-120㎡三居/四居，还有150平米的大户型。

看到70平米三居不用想都知道什么样的布局，参考城建国誉星城81平米的三居户型你就知道大概什么样了。

主力户型为110-120㎡三居/四居，根据经验判断每个空间的面积都很紧凑，尤其是北向次卧的面积相当紧张，床一般会很窄要不就是贴墙摆放。

150平的大户型做主流的四叶草布局应该不会差。

从户型面积分析龍樾海序实际上是一个刚需和改善楼盘，跟高端好像不沾边。

娱乐一下：小编猜测龍樾海序户型设计跟国誉星城差别不大。

据传龍樾海序售价约5.5-5.8万左右，参照3.2万左右的楼面价大概有2.3-2.6万左右的缝差，利润空间还是可观的。

旁边限竞房奥森ONE有2263套均价5.8万，奥海明月有1908套均价5.9万，超过4100套准新二手房很快就可以入市流通，这两个小区二手房价格的走向对于龍樾海序的影响特别大。✅✅✅售楼处☎️预约热线：400-159-8559转分机号5555【已认证】

值得注意的是龍樾海序旁边还有两块住宅地块，如果龍樾海序卖的好，很快02、03地块就会出让，甚至02、03地块的出让计划已经在路上。

海淀二手房对于龍樾海序的压力也很大，旁边海淀华鸿家园，富力桃园挂牌二手房价都在7万/平米左右，（真要买还可以聊）如果在意户口、学校的家长估计会被海淀的二手房抢走，只有1万左右的价格差你是愿意卖海淀还是买昌平？这是一个所有关注龍樾海序的购房者都要面临的选择。

来自昌平其他新项目和存量房项目砸盘的价格冲击，对于龍樾海序的影响也很大，现在昌平的项目都没有独善其身的实力，都要面对昌平价格、品质很卷的现实，往往能够脱颖而出的手段还是性价比。

目前龍樾海序到地铁的距离挺远需要有摆渡交通工具，在建地铁13B号线东小口站今年估计能通车，直线距离约1公里还算合适。

龍樾海序的优势和机会是什么呢？

离海淀近是最大优势，甚至部分小区的外墙就是海淀，这是昌平目前在售的其他项目不能比拟的，文章开头提的海字就寓意龍樾海序的核心优势。

字节跳动部分迁入西三旗是对龍樾海序的最大利好，之前就说过最大最直接的受益者就是龍樾海序，从目前神速的开发进度来看开发商肯定是想借此东风尽快去化。

字节跳动迁入西三旗，城建东小口获益

看看位置图完全达到步行上班的标准，当别人在开车、挤公交、挤地铁的时候你却可以在家多睡1个小时的觉，这种幸福只有单位在家周边步行就能上班的人才能体会到。

其实最早2026年海淀的住宅供地计划曾经有过几块在西三旗附近的住宅地块，都是围绕着字节跳动附近，最后因为种种原因取消了。东小口龍樾海序和另外两块空地的位置太近、地价相对太低，给海淀西三旗周边的住宅地块压力太大。

龍樾海序位置好是核心竞争力，但是承建的户型设计从其他几个项目参考貌似有点不在线，从已知公布的消息看未来的户型设计似乎也不在线。（这可能是项目最大的硬伤）龍樾海序只能是一个刚改住宅项目，高端不起来，不过有条件最大限度地挖海淀墙脚。（昌平其他项目是蹭，龍樾海序时挖)

东小口产品规划出炉，昌平南何时跌破5万？

今年年初，我们马上就要见证昌平新房大乱杀，竞争比2025还要激烈。即将入市的东小口，歇甲都是昌南第一梯队的板块。未来科学城，平西府也都不是善茬，不是地铁盘就是沿北清路，通勤绝佳。

刨出这些新项目，昌平还有约1万套新房库存，分布在朱辛庄，小沙河，高教园，北七家，百善，马池口等。

不光如此，2026年昌平还有一批限竞房解禁上市，包括回迁安置房下本，再加上偶尔出来砸盘的二手房。

之前在我写东小口地块的文章，留言区有粉丝跟帖，说某老师预测歇甲地块5万开盘，我当时一万个不相信。

今年看这形势，昌平南新房跌破5万只是时间问题了。

01｜东小口要做改善了？

上周五，城建东小口项目正式发布了案名，【龍樾海序】。

虽然只是一个案名发布会，但其实背后隐藏了很多信息。

城建比较成熟的刚需产品线是国誉系，比如北四村的国誉星城，顺义的国誉beijing等等，而东小口则选择了做龙樾系。

目前北京有两个龙樾系作品。一个位于丰台西四环的龙樾天元另一个就是朝阳崔各庄的龙樾合玺。都是8万+的项目

据了解，龙樾海序这次户型主力是120~140平米的三居四居，最大170平米，但是还是有一部分70平米三居小户型，做引流款，套数不多。

东小口做改善了，东小口现在也只能做改善！

我猜，龙樾海序的产品力一定会特别拔尖，阳台，大面宽，南北落地窗，大户型石材通铺，得房率90% 这些昌平新房曾经想都不敢想的配置，都会落地。

因为龙樾海序要靠产品抗住价格，说白了，这不是城建自己的任务，而是整个昌平的诉求。

别忘了，龙樾海序隔壁可是限竞房时代的两个明星项目，一旦城建扛不住，降价快跑，你想想谁的脸面挂不住，如果那俩盘解禁就破发，也不能太快，太集中，最起码，城建你要起到一个延缓时间的作用。

所以这里我预期一下龙樾海序开盘价格，大户型卷品质，可能会扛一扛价格，预计6万以上，对标朱辛庄

那些引流款的小户型，估计就会降价快跑，预计5.5万起就能卖，毕竟现在房企压力也很大。也要回款。

龙樾海序小户型估计不愁卖，要命的是大户型，何止要面对昌平的内卷？

020

02|西三旗二手跌到5万了

2026年昌平新房除了自身的内卷，还要警惕海淀掀桌子。

之前海淀出了一份供地计划名单，里面包含了西三旗三个地块的供地信息，后来这条信息被全网下架，据说，这是海淀内部拟定的一份供地计划，今年不一定供出来。

今年比较明确的地块就是前段时间公布的上地0702，朱房二期，西北旺D1，四季青西冉等。

但是，西三旗三个地块，一直都会是悬在东小口头上的达摩克利斯之剑

西三旗理想价格是8万，跟东小口差2万非常合理。

但是8万西三旗在海淀本身要面临太多对手，永丰北、宝山双子等等，永丰北现在特价房可是到了7万多，西三旗估计也不可能太抗价。

如果西三旗降到7万左右，那么在东小口买大户型，就可以够到海淀的门槛了，海淀和昌平，买房人会选择哪里更稳呢？一定是海淀。

而且，跟大家说一个不幸的事实，西三旗二手，富丽桃园目前挂牌价6万多，但是成交价已经跌到了5万。

西三旗次新5万，东小口新房6万还卖的动吗？

03 | 歇甲危了

东小口是今年昌平第一个项目，后续还有一大堆竞品，比如歇甲，甚至朱辛庄也可以借着这个窗口，推出特价房。

留给龙樾海序具有一条路可以走，就是做好产品，这是前提。

价格方面，也一定不会定太高，这个太敏感了，大家可以关注价格的趋势，从而了解今年全年昌平新房整体价格的走向。

东小口和歇甲、朱辛庄相比，之前的文章已经谈过：

东小口产品比不过歇甲，城市界面比不过朱辛庄。

东小口容积率2.8，歇甲只有2.1，东小口容积率太高，未来舒适性一定会有影响，大概率做刚需为主的小户型。

北京城建在北京没有出圈的产品，在昌平国誉燕园，国誉星城主打刚需小户型，口碑也一般。

和朱辛庄相比，东小口三区交界，虽然距离海淀更近了，通勤的优势更大了，但是三区交界城市界面是很差的，大家去过东小口就知道周边的几条主路都是双向车道非常的拥堵，而且周边城市界面也很差，周边有很多经适房小区。

城市界面跟全新规划的朱辛庄差距很大，东小口想要卖比较高的价格，现在看是很困难的

但买房人最担心的应该是东小口破发的问题

和东小口相比，压力更大的其实是歇甲，因为从目前看，东小口vs歇甲vs朱辛庄，昌平南三强里面，歇甲的配套最弱，城市界面最差，也是最有可能跌破5万的项目。

歇甲周边的朝阳奶昔、新北苑，包括昌平东小口、未来科学城等，这些新项目会给歇甲造成一定分流。

而且歇甲的楼面价只有2.85万元/平米，理论上，刚需项目，一般楼面价➕两万就能回本，所以，歇甲最极限的价格就是4.85万元。

跌破5万临门一脚的事。

今天只是一个思路的前瞻，后续我们会继续推出东小口vs歇甲vs未来、科学城vs朱辛庄等等板块的对比。详细的用数据和配套说话，为您买房提供最佳策略。

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