解码：产业园从空间进化到产业生态的范式变革

2025年12月23-24日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。论坛年会由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准化委员会支持，房讯网、房讯指数CORC联合主办，来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席论坛。

中科钛领科技集团高级副总裁安侠睿

在"解码：产业园从空间进化到产业生态的范式变革"为主题的圆桌对话环节，特邀中科钛领科技集团高级副总裁安侠睿担任主持，中科产城(北京)建设开发有限公司董事长郭莹辉、北京兆泰城市更新发展有限公司副总经理葛晓宁、中海北京新城公司写字楼事业部总监段建乐、盈科律师事务所资本事务部主任吕馨、中电建产投雄安商管公司副总经理周洁进行了热烈讨论和观点交锋。

中科产城(北京)建设开发有限公司董事长郭莹辉

郭莹辉：实际上，从产业园到产业空间，到生态，这是一个行业的非常重要的命题。从产业园角度来说，产业园跟写字楼还真不是一回事，产业园这个概念有一点泛化，从郊区型，研发生产到基地，以及成为办公楼宇，现在产业园叫法比较笼统，但是我现在要讨论的还是以城市、郊区、大型工业用地为核心的，或者是物理用地为核心的，这种园区来讨论。

从我们资产和投资角度来看，产业园怎么让价值更高，还是要分析一下性质。产业园区经历房地产的销售型，工业地产时代已经过去了。这个时代做房地产销售型渠道，讲求租金不讲服务。但是，到了现在存量时代，大多数进入到自持物业，运营型的物业。以北京为例，因为北京的工业用地不允许工业销售，现在更多一线城市，省会城市，基本上是以自持、独立企业，开发商拿地基本上也过去了。

一个是客户的付租能力，再就是园区多种经营。除了租户给的租金以外，还有产业服务。但是现在还有一个最重要的，就是我们的资本型园区。如果说我们业主把物业交给了金融机构，不管私募基金，还有资产上市了，公募的REITs，资本型园区产业生态，这是投资属性，就跟我们讲的完全不一样。这种情况下，既是园区投资者、运营商追求的目标，但是生态构建需要关注五个利益相关化，搞不好园区价值就无法体现。

第一，政府方。因为资本型REITs，政府对园区有非常高的要求。比如，这个园区资产首先是产业集聚度。

第二，土地供应年限。政府政策影响，工地用地在北京，20年回报率达不到了，所以现在今天就是想办法从20年用地调到像廊坊的50年产业用地。

第三，城市更新的各种政策落地。例如，按政府要求变更园区，如果通不过城市更新条例，得不到价值的各种环境。还有一个资产证券化，政府的决策影响着方方面面。

第二方面就是我们业主方，业主方在园区里面，心态很重要，可以向租金要高的年化回报，可以要回来的增值水平。但是这个业主如果自己作为资产所有者，你要想快速实现变现或者高的回报，不现实。你可能对招商团队和客户希望过高，这个容易把园区搞崩了。所以很多园区投资方，不能既按照地产思维，不能搞地产化。

第三，运营商。在园区里面绝对是讲投资方和运营方。因为术业有专攻，运营方的角色是把资产回报，把政府招商的税收产值，以及各种入园企业服务方要整合起来，它的运营是大运营，所以运营方的角色和专业度，决定着园区价值生态的未来贡献大小。

还有一个技能化。现在一手开发商要有长期的准备，现在谁给你园区中长线，低成本的供给建设。现在最要命的问题就是很多二房东拿着这个合同和租赁合同做不到经营性贷款。二房东拿租金换未来的装修和改造。所以资金建设或者是二房东经营期间，资金还是有一点问题。

最后，产业客户。现在产业客户真的很难找，这是通病，但是产业客户对园区运营方和业主方要求也很多。现在主要是园区能不能搞资金投入，现在是资金招商和订单招商大于一切。所以从园区顺境时代，销售或者是运营，到了未来在资本时代，可能要把这几个生态的关系搞清楚。让园区商业模型和运营的过程更加完美，五个利益相关方共创，才能把园区整个生态和价值做好。

北京兆泰城市更新发展有限公司副总经理葛晓宁

葛晓宁：今天借这个机会，把鼎好大厦前世今生做一个简单拆解。在此之前简单介绍一下兆泰集团，兆泰集团作为鼎好大厦的城市更新主导者之一，从最开始1.0到2.0版本，来参与鼎好的开发和运营。

兆泰集团是深耕北京的本土企业，1992年成立，这么多年一直没有太多的推广，有几个区域是兆泰深耕的区域。第一个是金融街，全国政协礼堂的东侧，所有丰字头的楼是兆泰开发的。

第二部分是在朝外，外交部司法部的南侧，包括司法部和中粮总部，以及悠唐广场，都是兆泰开发的。

第三个就是中关村西区核心的区域。

今年我们又有一个作品呈现出来，和京东联手呈现南三环的京东贸，那个项目获得了北京市城市更新的优秀项目。所以，兆泰从一个城市的开发者，运营者，逐渐转向了在做存量资产盘活运营和深耕拓展的方向。

鼎好大厦作为本世纪初中关村黄金三角之一，鼎好大厦和海龙，和中关村e世界。那个时候经历了非常高光的时刻。鼎好大厦从规模来讲，总营收占到另外两家的总和还高一点。随着中关村西区中心产业定位和方向调整，原来电子商贸的业态，随着产业规划调整，出现相应变化。那几年作为鼎好大厦来讲非常困难和焦灼。一方面卖了一些产权，这也是未来城市更新当中面临一个非常大的重要的问题。另外，需要不断进行调整。这个过程当中兆泰从原来的20%增持到了40%，也就是说兆泰对于这个区域以及这个项目是抱有非常深厚的感情和信心的。

我们比较顺利跟国际资本进行合作，从而有了鼎好2.0的呈现。兆泰作为深耕，尤其是商办写字楼板块30年的城市开发运营商，所以对写字楼的理解应该说还是比较深刻的。

鼎好怎么定位？首先区域，中关村作为全国产业高地。我们要做的产品，要进行未来的一个发展，是基于这个土壤之下的提升，我们叫顺势而为。所以这种基础上我们深刻分析，科技业态、科技产业到底有什么需求？在哪些方面需要我们去提供服务。我们只有找到了产业需求，产业当中的企业需求，以及企业当中的人的需求，这三个维度，我们才有可能去把项目从规划，从策划角度，从以终为始的角度打造我们的产品。从写字楼，从商业，一直到产业的业态生态，我们做了充分研究。从2016年到2019年3年时间，其实没有干别的，主要是研究。因为，兆泰不算是一个在科技产业园区当中有足够的积淀的企业，我们做了大量深刻的研究，最后还是定位做产业科技生态的国际科创平台的这么一个打法，来做鼎好开放运营。

所以，从这方面来讲，媒体上也报道比较多。从一个电子卖场的结构，我们做了很大的从物理空间的改造，有一个50米的，大概总共占了3000平米的中庭，我们只保留了结构，结构部分做了中庭，通过这个让整个楼宇在写字楼范式下有一个更好的开放互动，以及良好舒适的办公空间，交互空间。这是第一部分。

第二部分，固定花园。利用本身鼎好的基底，把能够利用的平面，屋顶的平面，同时把一些设备移到了地下，这些平面做什么，屋顶交互花园，做交流空间打造。另外，我们TOD，大家也知道这是中关村站点所在地，以前联通上做得不太舒适，也是引入了比较好的设计理念，也是海淀街道做好TOD的一体化模式。方向就是一切服务于产业，服务于产业企业，以及企业当中的人和要素。所以这方面来讲，我们这些年一直在做的就是坚持自己的初心。我们应该说从设计上，从运营体系上，还是坚持了我们的出发点。

一个感受，我们做城市更新来讲还是要以客户服务为导向。这些年，我们逐渐构建起国际科创平台，主要做三个体系，人和空间和内容。还有我们五个生态，以及六种维度。这方面把我们的人和企业做好深度链接。我想这个结果目前已经满足了小空间，另外整个企业结构是70%产业生态领域，还有5%是金融领域，给这些科技提供金融赋能，还有15%服务生态。包括怎么样产业孵化，或者是做创业辅导，还有律所等等，这些大概做了15%，大体是三七开。

另外，咖啡经济，鼎好招了9家咖啡馆，这个反映出来科技企业还有从业人员的特性。对于这种交互，我们生态交互这方面的黏性和需求。同样我们利用一些空间做了路演厅，以及城市会客厅，种种举措其实豪无指向就是服务产业生态，给他们提供良好场所。

两个月以前，鼎好商街做了跟地铁轨道，站点和写字楼的融合。根本不用出写字楼，或者是垂直园区垂直产业园，有健身、交互、路演、培训，所有的活动都可以在整个生态价值里面完成。

天时地利人和，我觉得天时和地利占了很大部分，周边产业集群，高校科研机构是非常好的自然禀赋。所以在这里想说的就是，我们在用心经营和运营，同时也得益于政策引导，以及当地政府的支持，还有就是产业的集聚效应。这种基础上形成一个合力，把鼎好2.0版本作用能够呈现出来，现在刚刚起步，未来还有很多挑战会去面对，希望抓住每一个为企业服务的机会，以及我们的生长成长空间。

最后，鼎盛DH3，中关村大街3号，说的稳妥一点，就是一生二，二生三，三生万物。

中海北京新城公司写字楼事业部总监段建乐

段建乐：产业园区和城市更新或者是城市开发本身就有很深厚的联系，兆泰在北京开发的项目，包括郭总开发的中关村片区，产业园应该天然就带有一个体量比较大的特性，这种大体量就是城市更新和城市开发。刚好我们就是专门做这种城市更新项目，安总提到大迹象，我们叫大吉片区。我们叫中海金融中心，这个项目本身就是一个综合体。其实更多大吉片区，除了商办，还有住宅，学校，都是一个更综合的业态。从写字楼运营角度，可能我们偏重于开发和楼龄客户的运营，因为主要从事开发业务，其实之前我本人对这种后期运营接触了解并不是特别多，也是通过这个项目，随着社会发展和商办市场变化，以及客户需求变化，其实是有一个微妙的变化。从我的感觉，最早的时候其实市场比较好，对于这种商办资产也好，更多讲的是标准。这个标准其实是站在甲方视角，站在你的开发商视角或者是运营方的视角。

一开始流行各种对标国外，评级是什么样的，5A或者是甲级、乙级，尤其用了更新的技术，装修富丽堂皇一些，或者怎么显得气派一些，更容易博得客户好感。下一个阶段就是客户需求，需求就是真正站在客户的视角，尤其在市场开始有一些下行阶段的时候，这是自然的。甲方思维切换到了乙方思维，越懂我的客户，可能我越率先能够成就，同时我可能有一个更好的价格。

在这个阶段其实我感觉我们花的精力更多一些，不管当年还是现在，我们要契而不舍一直要做好客户需求的研究，刚才两位都提到了。需求包括我们产业发展是不是有一个自身的业务上的需求，还有就是更多我们使用产品，我们产业园区也好，写字楼也好的需求。从我们在做写字楼产品的时候，其实我们有很多也借鉴了住宅的一些思维，我们真正去调研客户，看一下客户使用的真实感受。从最早指标参始化，到后来我们关注实际使用感受，包括其实简单一个例子，就是写字楼的开创通风。从新风系统，唯新风论，目前我们还是坚持一个写字楼还是有足够的窗口，满足客户使用的通风需求。因为这个感受还是比较传统的。

另外就是包括怎么样结合，像新风系统，从原来空调，两管制，四管制，到VEV，VEV也有一些弊端，我们后来包括怎么平衡热辐射，让它产生需求。在这方面其实做了很多工作，也在我们中海金融中心有一些体现。

这些方面其实我们虽然一直要做下去，近两年感受最深的还是生态。产业园讲生态其实几年前就开始讲了，但是像我们城市更新的项目，要去讲生态，我现在感觉体会是非常深。因为原来我们开发商其实最大的点就是地段，我想我们在西城唯一可售的就是产品，我们就靠地段，我们还要讲生态。后来从项目开展，我觉得生态很重要，我们项目生态其实我感觉从两个方面，一个方面就是业务方面的生态。另外一方面就是我们从员工角度，使用方面的生态，它是具备一个天然的生态前置。

刚才讲有文保，有商业，有写字楼，还有景观绿地，还有学校，高端住宅区，本身就是一个自身能够互相促进的，住宅和写字楼促进商业，商业又促进了写字楼。尤其是之前我没有想到有这么大的流动文保，后来发现真是很不一样，一个商业的特点，除了四合院，这个文保给我们巨大的问题。还有每周评论，李大钊在这儿通过每周评论传达给了陈独秀。在每周评论上去全程报道，然后诞生了很多着名的辩论，引发思想的传播。

了解发现，我们其实天生和一类企业生态有很密切的关联，就是国企。现在日常中承接这种调研交流的活动非常多，从文保，后来总结我们全面见证了民族崛起，康有为是资产阶级改良。然后发现这类企业，不管从日常教育，业务拓展，实际上不像中关村这么高调，我们产业氛围，周边大量国企，而且是垄断型国企，不来这个项目我不知道国企多有实力，之前都是想象的，来了就是我的客户是整栋楼的看，还是很有实力。

我深刻理解生态还是很重要的，虽然我们有一些是天生的，甚至说之前没有想到这么高，但是真正能给项目带来巨大的价值提升。简单提三点，我的一个感受，从标准，到需求，到生态。谢谢。

盈科律师事务所资本事务部主任吕馨

吕磬：大家很关注最新发布的关于商业不动产REITs，以及产业清单升级，带来可能对整个商业不动产行业的新的风口路径，一个退出的安排。对于整个商业地产的影响，我觉得可能要先在三个维度上理解这件事情，作为一个背景。

第一，我们可能觉得REITs在中国等待很久，但是全球化经验来讲，商业不动产REITs是一个主流的板块和方式，也是进行资产公募安排产生的工具。其实很多国际化的经验，以及国际化房地产市场走过的周期，都可以成为我们国内借鉴的一个样板，一个可以参考的背书。

第二，中国地产市场，我个人非常同意进入了一个30年超长红利期之后的后地产时代。在后地产时代背景下，我们用REITs工具在A股落地，怎么为后地产时代提供良方，这是第二个背景。

第三，从时代角度考虑，我们站在一个AI数据化，整个清洁能源技术的领先化的时代转型的路口，其实这个和整个产业园，商业地产，包括物理存在空间升级是息息相关，落地可以用的允许规范化和标准化的商业不动产REITs，怎么为后地产产业园赋能，要在这三个维度上考虑。

如果说到主要影响，我的理解是四个大方向。首先，关于存量市场盘活问题，商业不动产REITs出现，大家认为未来是一个加速期。存量市场盘活的时候，其实要找到如何进行现有存量资产的培育、梳理，应该是先梳理，再精选，再培育，中间存量市场中能够实现路径，实现产业升级，才可能成为未来能够使用新型资本工具，能够共同得到一个创新以及一个很好的资本市场金融支持的投入项目。

第二，影响存在于整个价值重构和分化，现在资产在存量中可能存在大量资产，希望通过资本市场方式，能够实现一个打通资本通道的入口。这个过程中我们再选什么样的存量，一定会存在一个迅速分化的过程。可能成为一个市场的优胜劣汰的机制。而其中什么样的资产是好的资产？会为资本市场关注呢？我们可以总结为风险低，流动性高，以及现金流稳定收益，可能成为一个遴选好的资产项目的标准。

在这个过程中可以是投资人主动选择，市场主动选择，可以是项目方成为资本市场优质标的过程，就是跟产业业态升级相并生的。

第三，同时影响力也存在资本结构的优化升级。REITs是资产证券化方式，从核心逻辑讲，无论把股权作为IPO上市或者把资产直接锚定为资本上市，我们会把REITs作为资产IPO，都是相应形成一个，从锚定的无论股权还是资本，资产到资本化的证券化过程。这个过程中实现资产变现。使产业升级，实现空间载体的升级化得以实现，不再是仅依赖于现在金融融资，债权表现，增加负担，以及单纯靠市场租金收益回报。

第四，整合房地产，或者叫后地产时代整个发展新模式的升级和建立。以空间为主导以人为本，以锚定过去主权作为锚定方式直接作为融资方式。现在整个地产时代发展，也从以过去的建设、销售到现在持有运营阶段发展，现在其实就是一个动荡周期。我们用资本市场和产业市场同步，去实现整个后地产时代的动荡周期转型，未来一定是一个新的大的生态业态。我想在这个过程中，其实可能有两点是未来我预期比较重大的一个方向。

一个方向是会出现大量的运营团队，而且是垂类的资产类的团队，一定是资产和运营分开的，这也符合REITs工具的逻辑。

是资产去资本化，然后退出的方案安排。对于运营团队，在运营过程中一方面为资产从私募到公募的退出提供了足够的资本表现，财务表现的支持。另一方面，运营方也会在资产运营过程中实现自身稳定现金流收益，以及运营方考虑通过股权IPO实现退出，实现不同的投资线，不同的退出方案多元层次的组合。而且这个运营团队越来越垂类，我们的产业园，写字楼，住宅类的，包括文旅类的，可能运营能力和资源完全不同，可能运营团队中未来会成为一个逐渐升级的主流倾向，这是第一点。

第二点，资产证券化方式逐渐多元化。我个人理解中国资本市场也在经历30年周期的变革，中国正在建立自主型多层次的资本市场。怎么样用好不动产的REITs呢？我个人认为业内未来会出现比较重要的，就是打通不动产领域的，也像股权一样，从私募到公募的路径，那就是要出现公募基金。一个是业内运营，一个是资本运营，都是同类的运营团队，但是可能在不同维度共同打造，来帮助整个商业不动产的产业升级和迭代。

同时，建议在整个资产证券化多种金融工具使用上，可以再结合一些新方法。一个是可以看看数据化，我们数据化一样可以锚定资本，随着技术迭代，数据化和数据园区，智慧园区，不只是现在资产和运营分开，可能形成资产运营和数据分开，有不同的资本方式退出。另外，不只是A股的机会，海外除了传统港股的REITs有很好的市场，还有新加坡的REITs，我们布局的海外通道，可能出现新机会。

中电建产投雄安商管公司副总经理周洁

周洁：首先介绍一下雄安新区，因为雄安新区本身是一个全新的创新发展之地。举几个例子，雄安新区整体规划面积是1770平方公里，但是雄安新区的建设用地面积只有532平方公里，意味着雄安新区的蓝绿交织面积不少于70%，绿地和水系不少于70%，规划理念叫做300米进公园，1公里进林带，3公里进森林，解决这样一个生态配套和绿色发展之城。

第二，雄安建设叫做三座城同步建设，地上一座城就是我们看到这些楼宇的空间，还有地下一座城，就是雄安新区地下管廊设施。新区做到物流通道，公共交通，地铁这些规划是在地下，还有就是未来商业，停车部分也是在地下。

另外，还有一座城就是云上一座城，我们看不见的地方做了很多建设。

电建在雄安新区做了很多规划设计和开发。我们在定位的时候，一方面是叫做空间规划定位，采用方法是叫做基础对标加上赋能对标。我们考察全国包括上海张江片区，深圳浅海，杭州未来科学城，选取相应的园区和片区作为基础对标。确保这个项目在各项品质建设时候的基础标准。

另外，选取一部分园区的一些亮点，作为赋能对标，提升我们这个项目，无论从规划、设计还是一些硬件服务上的附加值和品质。

在产业规划上，我们也是去做相应的对标。我们整个项目是166万方，但是我们在定位的时候，实际上也是对于每一栋楼宇都有相应的，在新区的产业定位规划下，我们做了每栋楼的一个产业定位。

比如，雄安新区的产业定位是5大产业方向，包括新一代信息技术，生物医药和医疗健康，新材料，现代高端服务业和现代农业。我们在这个大的方向下，去落到每一个楼宇，以主题楼宇形式做产业聚集。目前，我们主题楼宇包括机器人大厦，智慧建造大厦，公共服务创新中心，偏医疗健康方向，数商大厦，做数据产业方向。基金产业园，也是围绕着在新区的产业方向下，我们再去做细分的赛道，通过主推楼宇，打造产业为方向的产业聚集。

在落地到每个楼宇的时候，我们也是围绕着赛、展、会、馆、产，这五个方面做产业运营服务。举一个例子，我们这两年都在做雄安未来之城场景会的创新大赛。这里面分成了好几个赛道，我们其中一个主题楼宇机器人，场景会有一个赛道叫做机器人的创新大赛。

通过比赛去筛选一部分优秀企业和项目，帮助大家新区落下来，新区围绕场景和机器人，也出台了相应专项的扶持政策，帮助这些企业在新区落地。

馆，一个是产业展馆，还有入驻园区提供产品的交易。

会，组织各种产业论坛，还有对接会。让企业在这个过程当中衔接资源，科研转化资源，还有场景资源。

产，就是产业要素的聚集和产业联盟，也是去围绕整个产业生态，我们去做好相应的服务。

在这个方向下，我们也沿着这个产业方向不断拓展相应的适合新区发展阶段，不断完善产业招引，扶持企业提升新区的人气。

第三，企业到新区来分三个阶段，第一个阶段叫做来得了。第二，留得住。第三，发展好。所以，我们这个园区其实最开始的时候，投入大量精力去做产业生态配套。首先要解决来得了的问题，一方面从硬件服务上，解决衣食住行各项配套。新区是全新的城市，大到商业，我们自营了10万方的空间，五星级酒店，我们分别各自运营了。小到园区，员工的，比如说食堂，健身房，体育健身的运动场馆，都是由我们投建的。

另外，产业服务。企业到了新区之后，对政策不了解，要解决企业注册问题，政策对接问题，能够拿到什么样的扶持政策，还有疏解，我们通过服务帮助企业到新区来。

留得住，指的是现在目前园区，我们也提供孵化器，共享办公，服务一些小微创业型企业，在园区能够落地下来。包括企业独栋，特色办公，各类的办公空间，定制化的装修服务，来满足企业各种需求，能够让它留得住。

发展好，解决企业在新区发展的目的。新区这个阶段，不像其他城市人口、业务规模特别大，所以资源对接对于入驻新区企业非常重要。这个就是发挥我们在新区扎根这么多年的优势，然后来帮助企业在新区对接各项的业务场景，还有一些资源层面的对接。

当然，我们自身也会拿一些相应的示范场景，达到示范作用。我们园区在做全球最大的3D打印建筑，目前也是在建工程，就是新材料，新技术，智慧建造领域非常好的示范场景。

另外，我们也打造了一个全生命周期的零碳建筑。

绿色方面。还有一些创新型的企业，科技企业，科研院所，这部分科研院所有一些是在雄安新区设立叫做星级研发机构创业单位，也是有一个单位鼓励带有技术或者是科技研发的成果，能够在新区进行落地，同时在新区进行产业化的转化。我们目前园区是围绕地空，还有全国土壤实验室，还有国际机器人的智能装备，这些方面我们有三家研究院。另外有两个重点实验室在我们园区，也是希望能够整合资源，帮助大家在雄安热土上发展好。

最后，对在座各位发出邀请，欢迎大家到新区来。借用雄安新区一句话，其实不必去远方，雄安就是好地方。欢迎大家到雄安新区，到电建智慧城去考察。