济南放大招，全款收旧房和以旧换新

家人们，最近济南楼市出了个大新闻，直接戳中了咱们有旧房子的人的命门——起步区带头搞“全款收旧房”+“住房以旧换新”，而且一出手就是1000套的额度，这波操作到底是福利还是套路？今天咱就用大白话扒透，不玩虚的，全是你能听懂的实在话。

先把事儿说清楚，这政策到底咋回事。核心就是济南起步区弄了个“安家起步区”小程序，你不管在济南哪个区有旧房子，都能在上面免费登记。然后平台会派专业人上门评估，价格谈拢后，由平台协调资金方直接全款把你旧房子收了，不用你费劲找下家，不用等买家贷款审批，更不用怕被中介或者买家压价。当然，这不是单纯收旧房，主要是搭配“以旧换新”——你把旧房子卖给平台，就得去起步区买新建的商品房。但重点来了，就算你不想换新房，政策也没硬绑死，核心是让你觉得起步区值得去住、去投，心甘情愿把旧房子换成那边的新房。

可能有人会说，这不就是变相拉人去买远郊房吗？先别急着下结论，咱先搞懂，济南为啥偏偏这时候出这招？说白了，就是楼市的“堵点”实在太严重了，不得不动手疏通。

第一个堵点，二手房卖不动还贬值，房主苦不堪言。2025年济南二手房价格实际跌了12%以上，不是统计局那套加权指数，是实打实的成交价。就拿历下区来说，万科城110平的房子，年初还能卖1万6，年底直接降到1万4；名士豪庭大户型，一年时间每平跌了5000块。一两百万的房子，一年蒸发一二十万，这对普通家庭来说，相当于私营单位职工白干两三年，非私营单位职工白干一年多。更要命的是，不是降价就能卖出去，很多老破小、没电梯的房子，挂中介半年都没一个带看的，想换新房连首付都套不出来。

第二个堵点，新房市场跌得更惨，供需两端都躺平。2025年济南新房只卖了3.5万套，同比跌了三成，跟2020年高峰时比，直接缩水到四分之一。开发商不敢拿地，2025年涉宅用地成交规模比2021年跌了69%，新开工的工地越来越少。但需求真的没有吗？不是的。济南每年新增结婚好几万对，小学生入学人口十几万，还有大量80后、90后想改善住房，每年光房子折旧带来的更新需求就有4.7万套，现在新房成交才3.5万套，明显是需求被抑制住了——大家不是不想换，是旧房子套牢了现金流。

第三个堵点，城市发展需要导流。起步区是国家级新区，定位是济南跨河发展的先锋，核心就是要把南岸的人口、功能疏解过去。但没人愿意去咋办？就得用政策吸引。全款收旧房相当于给房主“减负”，解决他们的后顾之忧，让他们敢去起步区买房，既激活了楼市，又带动了新区发展，一举两得。而且这也不是济南瞎创新，国家层面延续了换房个税退税政策到2027年，省里也出了“以旧换新”的指导意见，济南这是踩着政策风口做的试点。

那这政策一出来，会带来啥影响？先说好的方面，对有旧房想改善的人来说，绝对是个爽点。以前卖旧换新，最头疼的就是“先卖后买”还是“先买后卖”——先卖怕没地方住，先买怕旧房砸手里，现在平台全款接盘，钱到手再买新房，过渡期都不用租房，这是实实在在的便利。而且从浙江的案例来看，这种政策能明显激活市场，宁波首期以旧换新，一周就有3000多套旧房报名，直接带动新房成交创了七个月新高，济南这1000套额度，大概率也会被抢着报。

但咱也得看到隐忧，别光听着爽。第一，评估价到底公不公平？政策说“政府背书，价格合理”，但合理不代表你满意。浙江那边是找三家机构评估取平均值，略高于市场价，但绝对不会让你赚差价。你想靠这波把旧房子卖个高价，基本不现实，平台是来解决流通问题，不是来当冤大头的。第二，国企压力大。宁波首期收500套旧房，按每套150万算就需要7.5亿资金，济南这1000套，资金压力可想而知，后续能不能持续推进，还得看资金能不能跟上。第三，起步区的新房配套能不能跟上？很多人不愿意去远郊买房，就是怕买了房没学校、没医院、没商场，光有政策没人气，最后房子还是没人要。

说到这，我想说说我的观点，可能有点犀利，但绝对真实。首先，这不是救市托价，而是“拆弹”+“导流”的组合拳。济南楼市现在的问题不是缺需求，是需求被旧房子套住了，政策就是打通一二手房的循环，把沉淀的资产盘活。而且这也不是普涨信号，2025年济南各区域房价都在跌，济阳、平阴这些地方跌幅都超过1%，核心区优质地块还能高溢价成交，说明楼市分化只会越来越严重，这政策只能帮你把旧房子卖出去，不会让你手里的劣质资产变值钱。

其次，对普通房主来说，这是机会但不是福利。如果你手里有套难卖的老破小，尤其是没电梯、房龄老的，这政策能让你体面退场，不用再跟买家磨来磨去，也不用被中介抽佣金，这就够了。但你别指望靠这波赚一笔，平台收购价肯定是市场价区间，想漫天要价根本不现实。而且换新房绑定起步区，你得想清楚自己是不是真的需要去那边住，或者是不是看好那边的长期发展，别为了卖旧房子，盲目入手一套自己用不上的新房。

最后，我想跟大家说，楼市早就过了“买啥都涨”的时代，这次政策再给力，也改变不了一个核心逻辑：房子是用来住的，不是用来炒的。济南每年9.3万套的成交基本盘还在，但新房成交膝盖斩、土地成交大跌，说明市场在回归理性。未来能保值的，只会是核心区、配套全、品质高的房子，那些偏远的、户型差的老房子，就算有政策托底，也只是延缓了贬值速度，不会逆转趋势。

总的来说，济南这波操作值得点赞，它没玩虚的，直接解决了咱老百姓最头疼的旧房流通问题，而且政府背书、全款收购，诚意很足。但大家一定要保持理性，别被“全款收房”冲昏头脑，想清楚自己的需求再做决定。后续我也会持续跟进这1000套房源的落地情况，看看实际评估价怎么样，有没有房主遇到问题，感兴趣的家人可以点个关注，咱一起蹲后续、聊真相。楼市的坑很多，我陪大家一起把账算明白，不踩雷、不跟风。