郎咸平说房价的底层逻辑！

郎咸平关于房价的底层逻辑，核心结论是房价问题的本质是制造业危机，叠加政策市、土地财政、货币宽松、人口结构等多重因素，形成中国楼市独特的运行体系，而非简单供需或国际通用指标能解释。以下是深度拆解：

一、核心因果链：制造业危机是房价“发烧”的根源！制造业利润被挤压：中国制造业多处于全球产业链低端，丧失定价权，利润不到10%，非制造环节利润被欧美掌控，企业投资实业动力不足。

1，资本“脱实向虚”：制造业产能过剩、成本高企，实业资本大量涌入楼市、股市等，催生房价泡沫。

​2，案例佐证：温州2011年制造业倒闭潮致资金涌入推高房价，后续经济恶化、无制造业托底，房价持续下跌；而制造业外迁的资金流向核心城市，反而推高当地房价。

二、关键结构性支撑：政策与土地的双重约束！

1，政策市主导：中国楼市是典型政策市，政策方向决定财富流向。住房商品化改革、棚改货币化、降息降首付等政策直接推动房价上涨；2025年以来收购存量房用于保障房、房贷贴息等政策，意在稳市场、去库存。

​2，土地财政推高成本：土地供应“招拍挂”制度下，地方政府依赖土地出让金，土地成本占房价比重高，且开发环节权力寻租进一步抬升成本，最终转嫁给购房者。

​3，供应端限制：核心城市土地稀缺，容积率管控严格，新增供应不足，加剧供需失衡，支撑房价上行。

三、金融与需求端：货币宽松与资源错配

1，货币超发与低利率：宽松货币政策下，货币供应量增加、房贷利率下行，降低购房成本，刺激投资与投机需求，推动房价上涨。

​2，租售比指标失灵：中国租售比远低于国际4%-6%的平均水平，北京等核心城市甚至低至1%以下，说明房价更多反映资产属性而非居住属性，学区、地段等资源溢价显著。

​3，人口结构性分化：人口总量负增长，但核心城市、都市圈人口持续净流入，形成结构性支撑，如东京、首尔都市圈人口增长带动核心区房价上涨，中国GDP前20城市人口净流入明显。

四、底层逻辑的本质与边界

1，本质是财富分配而非创造：房地产本身不创造财富，而是制造业危机下资本寻求保值增值的“蓄水池”，房价涨跌取决于实业资本流向与政策调控的博弈。

​2，风险与机遇并存：制造业长期低迷会导致后续接盘资金不足，房价缺乏持续上涨基础；但短期政策托底、核心城市资源集聚，房价仍具结构性支撑。

五、总结与投资启示

1，核心逻辑：制造业健康度是房价长期根基，政策、土地、货币、人口是短期调节变量，二者共同决定房价走势。

​2，投资启示：优先选择制造业基础扎实、人口净流入的核心城市，远离缺乏产业支撑、人口流出的三四线城市；关注政策动向，避免盲目投机。