新商务区快速成型！广州“非标”商业将集中面世

2025年政策利好不断，国补对消费市场及物流需求都产生了显著的拉动作用，而公募REITs扩容也为商用物业投资带来更多机会。

近日，CBRE世邦魏理仕发布《2025年广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。报告指出，2025年办公楼全年租金加速下跌，金融城快速成型；新兴优质零售物业及新商圈带动消费热点，年轻化潮流化是商场调改方向；商场投资成交表现亮眼，核心区位物业投资机会攀升，广州投资市场有望回暖。

优质办公楼市场：新商务区成型，租金显著下调

2025年，广州新增优质办公写字楼55.1万平方米。供应量低于预期，主要是因为金融城总部楼宇自用比例较高，推出市场出租的面积较预期少。

广州全年净吸纳量为20.3万平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共贡献了23.1万平方米的净吸纳量，金融城2025全年净吸纳量更是同比增长了21.5%。全年而言，科技互联网、金融业、消费品、专业服务，以及房地产和建筑业位列所有成交的前五位，与2024年一致。

全年租金同比下跌10.1%，创下自2010年以来优质写字楼租金的最大年度跌幅。新兴商务区楼宇面对同区集中供应带来的激烈竞争，采用积极的招商策略，灵活的租赁条款以实现快速去化；成熟商务区则面临着总部企业外迁带来的阵痛，为了吸引优质租户，愿意提供如装修补贴或拎包入驻等增值服务。

展望2026年，广州预计将有55.1万平方米的新增供应入市，总量与2025年基本持平。但由于需求仍在逐步恢复中，预料新增供应仍将给市场带来压力，包括核心商务区和新兴商务区都将面对空置率上行的压力，租金仍将继续回调。

CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示：“尽管未来几年，广州优质写字楼市场仍将面临激烈的竞争，但随着城区办公用地供应的减少，旧城改造的持续探索，‘十五五’规划的确定和落实，广州写字楼市场有望在供需两端迎来改变和机遇。”

优质零售物业市场：租金跌幅扩大，商场调改积极

广州2025年新增四个优质零售物业，共34.4万平方米，其中，第四季度开业的聚龙湾太古里一期，约五万平方米，首批开业商家主要包括来自外地的广州餐饮首店，本地服饰潮牌。

从新租成交来看，全年零售业态成交个数占比同比上升至42.1%，但仍低于餐饮成交个数的占比（44.1%）。零售业态中，包括运动类在内的服饰品牌呈现年轻化和个性化的特点，电子产品和家电品牌则得益于国补政策的加持，在产品上不断创新，成为市场消费热点。

而餐饮业态中，茶饮咖啡甜品子类别在2025年增长显著，多个单品及品牌快速扩张，新店数量在所有餐饮成交中的占比，同比增长了5.4个百分点。反观特色餐饮，新店占比则同比下降了3.3个百分点。而广州的首店品牌，开设最多的业态分别是时尚服装和运动及户外零售。

展望2026年，广州将有58.6万平方米的新增供应投入市场，分布在天河、海珠和荔湾，大部分由国内或本地知名运营商运营，预计为所在区域甚至广州带来新鲜的物业及品牌体验，也将有利于加速新兴商圈的成型。

CBRE中国区战略顾问部 商业咨询负责人钟廉军表示：“这两年的新增供应项目及存量改造，除了来自国内知名商业物业开发商外，还有一些是存量项目引入知名运营商而重焕新生。今年以来，随着阿那亚的热潮兴起，以及聚龙湾太古里和船台1914的逐步面世，广州进入“非标”商业集中供应期，给消费者带来更丰富的零售体验，同时也带领广州商业进入更具竞争力的新阶段。”

投资市场：成交金额低位盘整，商场成交表现亮眼

2025年全年广州共录得25宗，共98.3亿元的大宗物业成交，成交金额同比增长13.9%。其中，商场是成交数量及金额最高的业态，占总成交金额的61.8%，成交同比提高131%。具体成交主要为万达购物中心的大宗出售，新住宅项目的底商或商业配套出售，以及通过不良资产处置释出的传统城区商业成交。而其他物业类型中，工业和酒店的成交金额录得小幅同比上升，写字楼和公寓的成交金额则录得同比下滑。

在买家类型方面，广州今年录得三宗成交金额超过10亿元的交易，买家都来自房地产基金和以保险为代表的机构投资者。活跃的企业主要来自科技互联网、消费品、直播电商和生物医药等行业。而此前活跃的国资平台，购买金额连续第二年下降。

CBRE广州分公司董事总经理严思慧表示：“2025年广州大宗交易市场成交金额有所增长，但仍处于历史低位水平，目前，核心区位优质物业投资机会有所增加，并且部分机会将通过不良资产的处置方式呈现，预期价格的回调及投资者信心的进一步复苏，将加速成交的达成。另外，2025年年底中国公募REITs底层资产扩容，写字楼和酒店物业被纳入其中。随着基础设施REITs的稳步发展，成功案例的增加，投资者对房地产大宗投资的信心将有望提升。”

采写：南都·湾财社记者王艳玲