房企穿越周期：龙头转型不动产运营，招商蛇口押中沐曦、长鑫

21世纪经济报道记者 吴抒颖

房企业绩有望迎来触底企稳。

2026年1月29日，保利发展公布2025年全年业绩预告暨业绩快报。这家头部房企在2025年也正式进入计提周期。2025年全年，保利发展营业收入约3082.61亿元，同比减少1.09%；归母净利润约10.26亿元，相比2024年有所下降。

保利发展表示，报告期内，受行业和市场波动影响，其房地产项目结转毛利率同比下降。此外，公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归母净利润约42亿元。

保利发展的业绩预告，是全行业的缩影。除了保利发展之外，其他发布业绩预告的房企也普遍仍在穿越周期。不过，去年以来，在“严控增量、盘活存量”的基调下，房企投资也在审慎中有序扩张，在计提的影响逐渐消退后，房企的营收、利润也将获得再平衡。

进入2026年，随着多家房企度过了交付与偿债的高峰，房地产行业将步入新的发展阶段。

当前的市场环境下，房企将持续探索造血路径，打破发展瓶颈，房企业绩也有望陆续企稳。据21世纪经济报道记者对多家房企的调研，目前头部房企在房地产开发主业以外，均有进军长周期行业的计划与布局，例如通过产业基金布局高科技行业，或者通过不动产运营加码服务赛道。在此背景下，房企的价值也有望迎来重估。

消除计提影响

保利发展此次是继2024年之后的又一次大幅计提。

根据保利发展发布的业绩预告，其2025年营业总收入约为3082.61亿元，同比微降1.09%。2025年预计实现归母净利润约为10.26亿元，预计实现扣除非经常性损益的净利润约为6.28亿元。

保利发展表示，业绩预减主要受两方面因素影响：一是受行业和市场波动影响，房地产项目结转毛利率同比下降；二是结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，此项计提预计将减少2025年度归母净利润约42亿元。

实际上，剔除减值计提影响后，保利发展2025年的业绩在第四季度有所回升。根据保利发展发布的数据，如果剔除计提的影响，2025年度其归母净利润约为52亿元，其中第四季度贡献约33亿元。这意味着，按照正常结转的速度，保利发展多数项目仍然能够实现盈利。

除了保利发展之外，还有多家房企已经发布业绩预告。虽然整体上业绩表现相对平淡，但多数也是因为计提的影响，而随着各地土地转向优质供应，房企随之开启精准投资，未来这部分计提将有望逐年降低。

在投资之上，以保利发展为首的房企补仓意愿仍在提升。据中指研究院统计，2025年，TOP100企业拿地总额达9640亿元，同比增长3.9%。

其中，中海地产权益拿地金额高达907亿元，保利发展拿地金额则为671亿元，招商蛇口、绿城中国和华润置地的拿地金额也均超过500亿元。

中指研究院研究主管陶淑茹认为，这一增长态势主要得益于两方面因素：一方面，为稳定土地市场，多地推出利好政策，推地质量也不断提升，增加了房企拿地积极性；另一方面，近年来房企拿地力度较弱，存量土地已基本开发殆尽，当前均抓住利好时机积极补仓，以图可持续发展。

未来仍有空间

由于房企销售与结转之间存在时间差，房企的业绩报告被视作“迟到的成绩单”。而展望未来，房企在不动产以及其他领域仍有较多可以发挥的空间。

从房企转型的路径上看，多数头部房企选择向不动产运营转型，而随着REITs的不断成熟，房企在不动产运营方面的成效也逐渐显现。

以保利发展为例，截至2025年年中，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较2024年年末增加18%。同时，保利发展也成功发行商用物业类REITs，新增租赁住房相关贷款，提高了持有资产的资金使用效率。

华润置地、招商蛇口也均有相同的布局路径。其中，华润置地作为先行者在不动产运营业务上已经具有相当的规模。

根据华润置地发布的数据，在经常性收入方面，2025年12月华润置地经常性收入为52.9亿元，按年增长0.8%。其中经营性不动产业务租金收入为30.1亿元，按年增长9.4%。2025年全年，累计经常性收入为511.5亿元，按年增长6.5%，经营性不动产业务租金收入累计达到329.4亿元，按年增长12.8%。

招商蛇口则是利用自身的产业优势通过产业基金间接投资朝阳产业。据21世纪经济报道记者获得的数据，招商蛇口旗下产业基金持有沐曦股份，持股比例约0.3%。此外，目前已经递交招股书的长鑫科技，招商蛇口也是其股东之一。

除了头部房企以外，中小型房企也在通过自身的努力，尝试回归主战场。

一位中型房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“2024年的时候我们已经基本度过了偿债和交付的高峰期，从2025年开始已经在陆续关注土地市场。目前的策略是通过代建去参与一些合适的地块，目前也有几个项目在进行中。虽然资金面没有什么压力了，但是还是‘小步快跑’的方式，先让自己的业务能转起来，再慢慢看看是否有长周期的机会去进行投资。”

从头部房企以及中小房企的发展动向来看，房地产行业业绩有望触底企稳。中信证券在近期的一份研报中也解读称，房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分，预计2026年市场有止跌回稳的基础。

中信证券认为，2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部。率先脱困的企业，往往布局好的城市，更具备正在良好运营的投资性房地产，或拥有一些有增值潜力的金融资产。