借名房改房未及时过户，登记人去世后仍可追回｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1998年，李国强看中一套由甲单位分配给其父李振邦的公有住房（即“一号房屋”）。因房改政策规定，该房只能由原承租人李振邦购买，而李振邦无力支付近4万元购房款。

经全家协商，李国强与其子李明共同出资，以李振邦名义购得一号房屋。1998年3月11日，李振邦亲笔签署《字据》，明确载明：

“购房款由次子李国强及孙子李明承担，我居住不付租金，房屋产权归他们所有。”

此后，李国强一直持有购房合同、发票及房产证原件，李振邦在房屋内养老直至2004年。2004年起，李振邦聘请保姆王秀兰照料生活。

2013年，李振邦被诊断为阿尔茨海默症。同年9月，在家人毫不知情的情况下，李振邦与王秀兰登记结婚。2016年，二人签署《转移协议》，将一号房屋由李振邦个人名下变更为夫妻共同共有。

2018年，李振邦去世。李国强多次要求王秀兰配合过户，均遭拒绝。王秀兰称：“房子是夫妻共同财产，与你无关。”

李国强遂起诉，请求判令王秀兰及李振邦另一子李建国（已明确表示同意过户）协助将一号房屋过户至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 王秀兰、李建国于判决生效后七日内，协助李国强将一号房屋过户至其名下；

这是一起典型的“借名购买房改房 + 登记人婚后加名 + 去世后配偶拒不过户”被法院穿透认定的胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕两大焦点作出认定：

一、借名购房关系成立

《字据》构成有效合同：内容明确包含出资、产权归属、居住安排，系真实意思表示；

出资事实成立：李国强当时具备经济能力，且多位无利害关系亲属出庭作证；

关键凭证由出资人持有：购房合同、发票、原房产证均由李国强保管，符合借名惯例；

二、配偶王秀兰负有协助过户义务

过户义务属李振邦婚前个人债务：借名合同成立于1998年，远早于2013年婚姻；

债务用于婚后共同生活：王秀兰婚后长期居住该房屋，并通过加名成为共有人；

房屋已转化为夫妻共同财产：根据《婚姻法司法解释（二）》第23条，债权人可向配偶主张权利；

不得以“不知情”对抗既定债权：王秀兰虽非合同当事人，但因享受房产利益，应承担相应义务。

四、律师提示

本案为“历史遗留型借名房改房确权”提供了关键操作指引，经验值得借鉴：

“字据”“家书”可成关键证据

即使无标准合同，只要内容包含出资、归属、使用安排，并由登记人亲笔签署，法院可认定为有效协议。

配偶加名不等于“合法取得”

婚后通过赠与或加名取得产权，若损害第三人（如实际出资人）权益，仍需承担返还或协助义务。

✅ 对实际出资人的建议：

保留原始《字据》、付款凭证、房产证；

若登记人再婚，应尽快主张权利，避免财产混同；

提示：法律尊重历史事实，更保护诚信履约的实际权利人。

本案中，尽管房屋已加名至配偶名下，但因借名关系真实、出资清晰、凭证完整，法院仍强制过户，彰显实质公平。

北京房产律师团队专注处理房改房借名、单位集资房确权及继承交叉纠纷，擅长通过组合拳，破解历史遗留房产难题。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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