未在查封前完成过户，借名人解封主张难获支持｜北京房产律师

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一、案情介绍

2009年5月20日，郑国强与北京某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市的一套住房（即一号房屋），购房款150万余元由其支付，并于此后将房屋登记在自己名下。

2017年9月，郑国强与甲公司签订《借款合同》，并以一号房屋提供抵押担保，双方办理了具有强制执行效力的公证，并于2017年9月15日完成抵押权登记。

2019年11月，甲公司将该笔债权转让给乙合伙企业。因郑国强未履行还款义务，乙合伙企业依据公证处出具的执行证书，向法院申请强制执行。2020年8月13日，法院依法查封登记在郑国强名下的一号房屋。

此时，郑国强之子郑文轩作为案外人提出执行异议，主张：

“我系一号房屋的实际所有权人。2009年购房时我正在海外留学，无法亲自办理购房手续，故借用父亲郑国强名义签约。我回国后于2015年向父亲转账700万元用于购房，并长期居住在该房屋内，缴纳物业、水电、燃气等费用。”

郑国强及其配偶王秀兰均认可郑文轩的说法，称房屋确系为儿子代持。

乙合伙企业坚决反对，认为：

房屋自始登记在郑国强名下，对外具有公示公信效力；

抵押设立时，郑文轩从未提出任何权利主张；

其所谓“借名买房”无书面协议，亦无充分证据，不能对抗善意抵押权人。

法院于2021年3月25日作出A号执行裁定，驳回郑文轩的异议。郑文轩不服，遂提起案外人执行异议之诉。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回郑文轩的全部诉讼请求。

法院认定：郑文轩未能就其与郑国强之间存在借名买房合意完成举证，其所主张的权益不足以排除对登记在被执行人名下房产的强制执行。

三、法院说理要点

法院围绕“案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益”作出如下认定：

借名买房需有明确合意，不能仅凭亲属陈述推定

郑文轩未提交任何书面协议或录音、邮件等证据证明其与郑国强就“借名购房”达成一致。仅凭父子当庭相互认可，不足以排除事后串通可能，无法认定存在真实合意。

购房时间与所谓“出资”时间严重脱节

一号房屋于2009年签约并付款，而郑文轩称2015年才向父亲转账700万元；

若为借名购房，为何在房屋交付、登记六年后才“补付”房款？该行为明显违背交易常理。

主张内容自相矛盾，削弱可信度

郑文轩既主张“自始借名”，又表示“2015年从父亲处购得房屋”，两种说法逻辑冲突，难以采信其为真实权利人。

居住与缴费属家庭内部安排，不产生物权效力

子女在父母房屋内居住并代缴费用，在中国家庭中极为常见，不能据此推定房屋归其所有，更不构成物权。

抵押权人受物权公示原则保护

乙合伙企业在设立抵押时，房屋登记在郑国强名下，其作为善意债权人，有权信赖不动产登记簿的公示效力。郑文轩与郑国强之间的内部约定，不得对抗外部债权人。

四、律师提示

本案揭示了借名买房在执行程序中的重大风险，值得各方警惕：

“父子认可”不等于“法律确权”

即使父母当庭承认房屋归子女，若缺乏购房时的出资凭证、沟通记录或书面协议，法院极可能认定为规避执行的虚假陈述。

时间逻辑是审查重点

购房、付款、主张权利的时间线若存在断裂或倒挂（如“先登记、后付款、多年不主张”），极易被法院视为虚构事实，直接导致败诉。

抵押权具有强大对抗效力

一旦房屋设立抵押，登记产权人的债权人即取得优先保护地位。借名人若未在抵押前完成过户或预告登记，几乎无法阻却执行。

✅ 对债权人的建议：

面对案外人执行异议，应重点指出：

（1）无借名合意证据；

（2）出资与购房时间不符；

（3）主张前后矛盾；

（4）自身作为善意抵押权人的信赖利益。

坚持“登记公示优先、交易安全至上”的抗辩逻辑，守住执行成果。

提示：法律保护的是公示的权利，不是私下的约定。

本案中，即便郑文轩确实支付了款项，但因未在关键节点固定权利，最终无法阻止房屋被执行。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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