别再骂房价了！

国家统计局最新数据显示，2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大。一线城市新房环比跌幅略有收窄，但二手房价格仍处于深度调整阶段。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，2025年房地产多项指标深度调整，凸显2026年稳定市场的紧迫性，同时政策效应持续释放有望带动市场逐步改善。

政策层面，2026年开年多地已密集出台楼市支持政策。

住房公积金制度改革深化，厦门、沈阳、莆田等地优化提取与贷款政策；商业用房购房贷款最低首付款比例统一降至30%，进一步降低购房门槛。

各地通过补贴、降利率等多重手段减轻购房者压力，助力市场预期修复。

仲量联行发布的《全球房地产市场展望》指出，2026年全球商业地产市场面临结构性转变。在中国，科技创新与供应链优势为商业地产注入新动力，但市场整体仍处供应高位，存量物业改造与体验升级成为关键。

报告强调，成本控制、空间体验优化、数字化应用以及能源转型将是未来行业核心趋势。

回顾全球地产周期，中信建投证券研究报告总结出四条国际规律，成交量通常领先价格企稳；核心城市率先复苏；货币宽松需达到一定力度（如利率低于通胀约200个基点）；经济增长预期改善是市场根本支撑。

历史数据显示，多数国家房价下跌周期约4-7年，跌幅平均约30%。

相较而言，日本地产下跌周期长、幅度深，主因人口结构变化与经济转型受阻；美国次贷危机则凸显地产过度金融化的风险。

当前中国房地产市场调整兼具普遍性与特殊性，需结合货币周期、人口流动、金融政策等多重因素综合应对。

有分析师认为，随着政策持续发力、核心城市需求逐步释放，2026年房地产市场有望逐步筑底。但复苏进程仍取决于宏观经济增长、居民收入预期及结构性改革的实效。

信号一：一线城市“跌幅收窄”

有一个至关重要的词不容忽视——“收窄”。

当全国70城房价数据呈现出一片萧瑟的绿意时，上海新房价格却逆势浮现出0.2%的环比涨幅。

这是经过漫长下跌、充分博弈后形成的、具有指向意义的市场共识。

它表明，在最核心的城市，对于最优质的资产，市场的定价天平已经开始发生微妙的、却是决定性的倾斜。

这种“优质资产”，不是什么钢筋水泥决定的，而是由不可复制的黄金地段、成熟顶尖的生活配套、稳健的租赁需求以及深厚的城市底蕴所共同铸就的复合价值体。

整体市场的恐慌情绪将价格拖入深水区的时候，这类资产的内在价值终于开始像锚一样，稳稳地拖住了价格下跌的惯性。

这完全符合全球房地产周期百年演进的铁律，在任何一轮深度调整中，核心城市永远是复苏的“灯塔”与“引擎”。

无论是美国次贷危机后纽约、旧金山的率先反弹，还是日本“失去的三十年”中东京核心区的顽强韧性，历史一再证明，资金和信心在风暴过后，会最先、最坚定地回流至价值最坚实的地方。

中国的一线城市，正在重演这一剧本。

它们的企稳，绝非意味着所有房子都要涨价了，而是宣告了中国房地产价格体系一个旧时代的彻底终结和一个新时代的艰难开启。

那个“买到即赚到”、所有资产价格同涨同跌的“普涨时代”已经落幕，取而代之的，将是一个残酷而理性的“结构性定价时代”。

在这个新时代里，城市与城市之间、同一城市的不同板块之间，甚至同一小区的不同户型之间，其价格走势将出现史诗级的分化。一线城市的这一缕微光，正是这场价值重估大幕拉开的序曲。

从金融定价的本质来看，这一现象有其坚实的理论基础。

长期以来，中国房地产的估值很大程度上建立在“未来价格会继续上涨”的增长预期之上，这是一种类似于成长股的定价模式。然而，当增长预期被打破，资产价格就必须回归其本源——即它所能产生的实实在在的现金流。

在房地产领域，这现金流就是租金，当前，中国持续的低利率环境，如同一个强大的“分母效应”，正在系统性提升所有能产生稳定现金流的资产的现值。当一线城市的房价经历显著回调后，其租金收益率（年租金/房屋总价）已经攀升至一个开始具有吸引力的区间。

此时对于长期资金而言，房产的居住使用价值和租赁回报价值，便开始超越其模糊的增值幻想，成为支撑价格的坚实底座。

换言之，市场正在悄然完成一次关键的定价逻辑变化，也就是依托真实收入的“现金流定价”。一线城市因其庞大、活跃且支付能力更强的租赁市场，将最先也最完整地完成这一切换。

2026年，最大可能的趋势，就是以一线城市和少数强二线城市核心区域为代表的高价值板块，其新房市场价格将有望率先结束单边下跌的态势，进入一个以“L型”为特征的底部盘整阶段。

这个“L型”的底部，将由当地真实的居住需求、改善型需求的购买力，以及用租金收益率折算出的投资价值共同构筑。

它可能不会快速反弹，但将表现出显著的抗跌性和稳定性。

而同时，广大缺乏人口和产业支撑的三四线城市，其市场仍将在供过于求的基本面下继续漫长的“价值寻底”之旅。

这种“核心企稳，外围承压”的鲜明分化，将是未来一段时期中国房地产市场最核心的宏观态势。

信号二：政策带来的“开门红”

但是，市场自发寻找价值底的过程，若缺乏稳定宏观金融环境的支持，可能漫长而充满反复。幸运的是，我们观察到政策层面并非旁观者。就在市场出现微妙转折之际，一系列具有深刻金融内涵的政策“开门红”已经就位。

无论是公积金支付首付的流程简化，还是商业用房首付款比例下调至30%，其直接效果都是降低了潜在购房者的当期资金门槛。但深究一层，它的实质是系统性地降低了市场交易的 “财务杠杆摩擦” 与 “流动性约束” 。

这可以通俗地理解为前者是让你借钱买房的过程更顺畅、成本结构更优化；后者是让你手头用于支付首付的“活钱”更充裕。

政策并不是在鼓励人们盲目加杠杆，而是在试图疏通被冻结的置换链条和改善链条——让卖掉旧房的人更有能力买新房，让经营遇到暂时困难的企业主有机会盘活手中的商业资产。其精髓在于“激活存量流动性”，而非“创造增量债务”。

所以，商业用房首付比例就大幅下调了。

这政策的意义，一是帮助个人投资商铺、商用住宅等，二呢，是因为在商业地产领域，大量的存量资产正因销售冰冻而陷入流动性困境，持有这些资产的开发商或投资者面临巨大的还款压力，这构成了金融体系潜在的坏账风险。将首付降至30%，相当于为这些难以动弹的存量资产打开了一个“再融资”的窗口。符合条件的买家可以用更低的初始资金接手，这本质上是一场针对特定不良资产的小范围、市场化的 “债务重组” 。

其首要目标是防止商业地产价格因持续无法变现而陷入“下跌-抛售-再下跌”的死亡螺旋，避免风险通过抵押品贬值传导至更广泛的金融系统。这正是经济学中著名的 “金融加速器” 效应——资产价格下跌会导致信贷收缩，信贷收缩又会加剧资产价格下跌，形成恶性循环。

当前政策正是在尝试切断这个循环的导火索。

2008年美国次贷危机后，美联储的核心救市策略之一，便是通过史无前例的低利率和一系列再融资计划，帮助数百万家庭将高息的次级贷款置换为低息贷款，从而大幅降低了家庭的月度还款额，稳住了居民部门的资产负债表，避免了更大范围的违约潮。

这被证明是稳定房价和金融体系的基础。

中国当前的政策路径，正显现出类似的逻辑转向，从追求销售规模的 “增量刺激” ，转向化解现有风险、降低社会整体交易成本的 “存量风险缓释” 与 “交易成本降低” 。

所以，宏观层面的“大水漫灌”式刺激很难再现了，取而代之的将是更具针对性、更体现金融工程思维的 “微观金融工具创新” 。

政策的发力点也必然会深入交易的各个环节，旨在为市场构筑一道多层次的 “金融防波堤” 。例如，“带押过户” 模式可能会从试点城市迅速推广至全国，彻底破除二手房交易中最大的“赎楼”障碍，极大提升存量房市场的流通效率。

甚至，针对购房者，“房贷利息抵扣个人所得税” 的试点有望扩围，这直接相当于降低了购房者的实际持有成本，是对居民资产负债表最直接的修补。而对于沉淀了大量资产的商业地产和长租公寓领域，不动产投资信托基金（REITs） 的资产范围有望进一步扩大，为持有运营这些资产的企业开辟一条珍贵的权益融资通道，将它们从“借新还旧”的债务泥潭中解放出来，转向依靠稳定运营现金流发展的健康模式。

所有这些预期的工具，其共同内核都是“修复”与“疏通”。

它们不再高喊“买房爱国”的口号，而是默默地帮助合适的买家更顺利地获得资产，帮助健康的资产更有效地找到资金，帮助陷入困境的板块获得重生的时间窗口。

这标志着一个根本性的转变——房地产政策的目标，正从拉动经济增长的单一维度，变成为维护金融稳定、化解系统性风险、保障民生福祉与探索新发展模式的多元平衡。这或许才是2026年房地产市场的政策底色与韧性来源。

信号三：价格持平城市增多

当政策的“防波堤”开始筑起，市场的微观基础得到加固，一个更关键的转变将发生在参与者的心理层面。金融约束的松动只是提供了可能性，而交易能否真正激活，取决于买卖双方对价格的预期能否从绝望的对峙走向理性的平衡。

通过最新房价数据，我们发现，有一个细节，即房价环比“持平”的城市数量在增加。

这似乎让持续了近四年的单边下跌预期，在一城一池地瓦解，买卖双方的力量在经历剧烈拉锯后，于某些特定的价格水平上，首次达到了短期的、脆弱的平衡。

卖方是不是不用再绝望地降价求售或买方坚定地持币观望了？双方是不是可以开始停下来，谨慎地评估眼前这个价格是否已经反映了大部分风险，是否值得出手或坚守了？

这个“持平”区域，就是市场用真金白银反复试探后，自发寻找到的一个 “阶段性出清价格” 。

这一变化意义非凡，它意味着驱动市场坠入深渊的 “恐慌正反馈循环” 出现了裂痕。在此之前，市场的逻辑很残酷，房价下跌引发更多人观望和抛售，更多的抛售导致价格进一步下跌，形成自我强化的下跌螺旋。

如今，“持平”城市的出现，如同在疾驰的列车前方亮起了黄灯。

它表明，不计成本“杀跌”的卖方力量在衰减——部分业主认为价格已触及其心理底线，尤其是贴近甚至低于其持有成本时，继续降价出售的意愿大幅降低。

同时，一直等待“抄底”的买方力量也在凝聚——部分理性购房者开始认为，当前的价格已经跌出了足够的性价比，继续等待可能错过真正的机会。这种买卖双方心态的转变，共同将价格暂时钉在了当前位置。这不是牛市，切记！只不过是市场情绪从“一致看空”变成了 “多空分歧与均衡” 的临界点而已，是市场找到阶段性底部的必要心理前提。

这一现象，与全球房地产市场百年周期中一条颠扑不破的规律高度吻合：“量在价先”。

在任何一轮调整的末期，市场的复苏总是从成交量的悄然回暖开始，然后才是价格的企稳。因为成交量代表真实的、有支付能力的需求开始入场，它能有效消化库存，改变供需关系。

当前，在许多重点城市，我们看到“以价换量”的策略正在接近极限——价格降到一定程度后，对成交的拉动效应在减弱。

经过漫长观望而积压的刚性需求、改善需求，以及那些一直在寻找价值洼地的长期资金，开始结束纯粹的等待状态，转而进入细致的评估与比较阶段。

他们不再问“还会跌多少”，而是开始问“这个价格值不值”。这种需求的释放，不会立刻推高价格，但会首先体现为成交活跃度的提升，表现为带看量的增加和成交周期的缩短。

那么，是不是就代表着，2026年上半年，市场的核心观测指标应可以变成“成交量”了呢？很大一部分是的。

尤其是在二手房市场，我们有望观察到一波持续而温和的成交量回升。

随之而来的，将是卖方信心的小幅修复，体现为二手房挂牌价的降幅普遍收窄，极端低估的急售房源减少。

而且，衡量市场压力的核心指标——库存去化周期，将在重点城市率先出现触顶回落的趋势。这意味着新增的购买力开始系统地、持续地消化现有的待售房源，市场从“供给压倒需求”逐步转向“供需动态平衡”。

当下，越来越多的城市价格进入“持平”状态，正是这个底部区间正在被市场逐步探明和确认的过程。

信号四：空间价值到体验价值的变化

全球顶尖的房地产服务与投资管理机构仲量联行，在其最新的年度展望中揭示了一个核心趋势——全球商业地产的价值核心，正从提供物理的“空间”转向提供综合的“体验”与高效的“能源”。

这份报告，对于理解中国房地产的未来，不啻于一盏高亮的路灯。一个以“平方米数”论英雄的旧时代似乎正在落幕，一个以“空间内发生什么”来决定价值的新时代似乎已然启幕。

国内的分析往往过度聚焦于住宅价格，而忽略了商业地产往往是整个行业变革的先行者和压力测试场。商业地产的租户是企业与商家，它们的需求变化直接反映了经济脉搏与生活方式的演进。

仲量联行的报告指出，无论是企业为了吸引和留住人才而打造的绿色、灵活、充满活力的办公环境，还是商业体为了吸引消费者而营造的沉浸式、社群化的社交体验，都已成为决定租金高低和资产价值的核心要素。

员工愿意为更好的办公体验而更频繁地到岗，消费者愿意为独特的场景体验而停留更久、消费更多。这背后是一场深刻的价值迁移：房地产的价值，不再源于其作为“容身之所”或“经营场所”的基础物理属性，而在于其作为 “生产力提升平台” 与 “美好生活发生场” 的赋能属性。

这就要求所有行业的参与者——无论是开发商、业主还是运营商——必须完成一次根本性的身份转型：从依赖土地增值的“地主”，转变为依靠精细化运营和服务创造价值的 “空间运营服务商”。

这场变革在中国市场有着极其具体和紧迫的体现。

与全球许多城市新增供应萎缩不同，中国多数城市的商业地产仍处于供应高位，竞争异常激烈。单纯增加供应已无法创造价值，真正的机会蕴藏在庞大的存量物业升级改造之中。

如何将老旧的办公楼改造为节能、健康、智能的绿色建筑？如何将同质化的购物中心转型为承载社群文化与休闲体验的城市客厅？这不仅是城市更新的课题，更是资产价值重估的必由之路。

国际经验表明，成功的节能改造可为资产带来超过55%的价值提升；而能融入周边街区生活、充满活力的办公或商业空间，能获得显著的租金溢价。

在中国，“双碳”目标的顶层设计和ESG（环境、社会、治理）投资理念的普及，正与这一趋势强力共振。未来，绿色金融工具，如针对绿色建筑的更低利率贷款、更便捷的融资渠道，将与资产价值深度绑定，形成“绿色表现越好，融资成本越低，资产价值越高”的良性循环。

那其实，我们是不是可以大胆做一个推测，即从2026年起，中国房地产市场的投资逻辑将发生持久的分化。

普涨时代的“贝塔”红利彻底消失，衡量资产的标尺将变为其持续产生稳定、优质现金流的能力。这意味着，那些拥有卓越运营能力、能够切实提升空间内“人力资本效率”（如优质产业园、甲级写字楼）或“消费体验深度”（如标杆性购物中心、文旅商业）的资产，将脱颖而出，成为资本追逐的稀缺标的。

它们的价值不再仅仅基于粗糙的“市盈率”类比，而是将与国际市场接轨，采用更能反映其长期运营质量的“资本化率”来估值。

一个专注于运营高端长租公寓的品牌，其价值可能远超一个持有大量难以出租的普通写字楼的开发商；一个成功改造并激活了老旧厂区的文创园运营商，其获得的估值溢价将直观体现其创造体验的能力。

信号五：国际周期规律下的“中国特殊性”

中国拥有独特的制度优势、市场体量和发展阶段，这决定了我们不会成为任何国际经验的简单翻版。在周期的关键时间窗口上，中国的特殊性正催化出一条与众不同的路径。

根据机构调研资料显示，对过去半个多世纪34个主要经济体的广泛研究，一次完整的房地产下行周期，平均需要经历4到7年的时间。

中国这一轮自2021年下半年开始的深度调整，至今已近四年。从纯粹的时间维度来看，市场已经悄然进入了国际经验所揭示的周期中后段。

但这绝不意味着我们会简单地重复他人的剧本——无论是日本漫长的“失去的二十年”，还是美国引发全球海啸的“次贷危机”。

中国的房地产市场，正在其独特的国情与政策框架下，走出一条具有鲜明特色的路径：一条以 “更快速出清、更早呈现结构分化、并由新发展模式主导” 为特征的路径。理解这种特殊性，是穿越当前迷雾、看清未来方向的关键。

中国的第一个特殊性，在于其政策体系的强大响应能力与快速纠错机制。相较于历史上日美等国在市场失控后才被迫进行漫长而痛苦的调整，中国政策层的反应速度与工具储备更具主动性。

从2023年下半年开始，从需求端的限购松绑、利率下调，到供给端的“金融十六条”保交楼、房企融资支持，再到2026年初的“开门红”政策组合拳，其节奏之密集、针对性之强，显示出决策层遏制风险蔓延、引导市场软着陆的强烈意图。

这种“自上而下”的强力干预，虽然无法改变周期方向，但能显著压缩市场在恐慌中自由落体的时间和空间，加速风险的暴露与出清过程。当前数据中部分指标的“降幅扩大”，在某种程度上正是这种主动拆弹、加速出清所必然伴随的阵痛，而非意味着跌入无边黑暗。

中国的第二个特殊性，在于其依然广阔的纵深空间所创造的独特需求。国际历史上的地产危机，多发生在城镇化进程结束、人口结构老化的背景之下。

而中国的城镇化虽已进入后半程，但以都市圈、城市群为载体的“结构性城镇化”仍在深化，人口和资源向核心城市、优势区域集中的趋势远未结束。这为一线和强二线城市创造了持续的、升级的居住需求。

同时，以科技制造、绿色能源为代表的产业升级，正在全国范围内催生对新型产业空间、研发办公楼的旺盛需求；以城市更新、老旧小区改造为代表的存量焕新，则打开了另一个万亿级的市场。这些需求，与过去单纯依靠户籍人口增长和金融杠杆驱动的模式有本质不同，它们更真实、更可持续，构成了托底市场和创造新增长点的坚实基本盘。

中国的第三个特殊性，也是未来最大的机遇所在，在于其沉淀下来的巨大存量资产本身。当行业增量开发的高潮退去，如何运营、改造、盘活数百万亿规模的存量不动产，使其产生稳定现金流并提升价值，将催生一个全新的、庞大的 “资产管理产业” 。

这不再是传统开发商的战场，而是专业资产管理机构、运营服务商、金融服务商的蓝海。通过REITs（不动产投资信托基金）等金融工具将资产证券化，通过绿色改造提升其运营效率与市场价值，通过精细化运营提升租户体验与粘性——这套完整的“投、融、管、退”价值链，正是发达经济体房地产市场的成熟形态。中国正在以前所未有的速度补上这一课。

预计在2026至2027年，中国房地产市场将正式步入 “总量平稳、结构分化” 的新阶段。行业的总销售面积和投资额将告别过去的大起大落，进入一个相对稳定的平台期。市场的核心焦点和主要机会，将从“有没有房子”转向“有什么样的房子和服务”。

行业的“主角”也将彻底换人，过去依赖高杠杆、高周转的普通住宅开发商将逐渐淡出舞台中央，取而代之的将是三类新的主导力量，一是精通价值发现、改造与运营的 专业资产管理机构；二是为市场提供稳定流动性、参与收储存量房源以保障民生和稳定市场的 国家政策性金融机构；三是深度参与城市功能更新、社区营造与产业服务的 城市综合运营服务商。

在这种趋势下，一个更健康、更可持续的房地产发展新模式，其轮廓于出清与转型中日益清晰。

作者 | 东叔

审校 | 童任

配图/封面来源 | 腾讯新闻图库

编辑出品 | 东针商略

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