测评，丹华公馆：是住宅还是公寓，5个方面总结业主评价优缺点

丹华公馆并非公寓，而是70 年产权的住宅性质红本商品房。其土地性质为 R3 住宅型宿舍用地，虽用地类别特殊，但实际能正常落户、享受积分入学，二手转让税费也按住宅标准收取，和普通住宅的核心居住功能并无差异。下面从教育配套、户型与居住密度、社区及周边配套、交通出行、物业服务 5 个方面，总结业主评价的优缺点：

教育配套

优点：这是该楼盘最受业主好评的维度。项目自带的 18 班西丽幼儿园丹华公馆分园 2024 年已开学，能优先录取小区幼儿，解决低龄儿童入园难题；且与九年一贯制公办的深中南山创新学校仅一墙之隔，教学成绩亮眼，孩子上学步行可达，接送便捷。不少业主称正是冲着优质且近距离的教育资源选择在此购房。

缺点：教育优势集中在幼儿园和九年一贯制学校，针对高中阶段的优质教育资源较少，对于有高中阶段教育规划的家庭来说，选择相对有限。

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户型与居住密度

优点：户型设计广受刚需业主认可。58㎡复式户型层高 3.9 米、使用率达 120%，可改造为 3 - 4 房，能满足小家庭的居住需求；101㎡平层户型方正、南北通透，采光和通风效果好。同时小区外墙采用铝板 + 玻璃幕墙，外观现代美观，内部 2.3 万㎡园林景观也为业主提供了不错的休闲空间。

缺点：居住密度过高是突出问题。小区容积率约 5.51，总户数达 3019 户，部分楼栋梯户比为 4 梯 12 户，早晚高峰电梯等待时间长。而且走廊人流频繁，类似酒店公寓的布局，让居住私密性大打折扣，整体居住环境显得拥挤。

社区及周边配套

优点：社区内部休闲配套完善，拥有 920㎡露天泳池、350 米环形跑道，还有健身房、儿童游乐区等设施，能满足不同年龄段业主的休闲需求，600 米风雨连廊也为雨天出行提供了便利。周边有创智云城、益田假日里广场等商业配套，可满足业主购物、餐饮等日常需求。

缺点：车位供应严重不足是核心短板。项目车位比仅 1:0.66，2000 个车位要适配数千户业主，已有业主反馈入住后停车愈发困难，临时访客停车更是麻烦，担心后续入住率提升后停车难会成为常态。此外，周边商业虽能满足基础需求，但整体商业氛围不够浓厚，缺乏大型高端商圈。

交通出行

优点：业主普遍看好未来交通潜力。项目临近西丽高铁站，在建的地铁 15 号线打石一路站距项目约 150 米，开通后将大幅提升公共交通便利性；同时依托周边路网，自驾出行可快速衔接深圳各区，对于自驾通勤的业主来说较为便捷。

缺点：当前公共交通不便。已开通的地铁 5 号线留仙洞站距离项目 1.5 - 1.8 公里，依赖公共交通的业主只能靠公交或自驾接驳地铁，日常通勤耗时较多。

物业服务

优点：部分业主对基础物业服务表示认可。小区物业费为 5.9 元 /㎡/ 月，物业在日常公共区域清扫、园林维护等方面做得比较到位，能保持小区整体居住环境的整洁，且有 24 小时安保服务，让业主居住更安心。

缺点：服务响应效率饱受诟病。不少业主反映家中设施出现故障后，上报物业后维修跟进不及时，处理效率偏低。还有业主认为，当前的物业服务质量和收取的物业费标准不匹配，希望物业能提升问题处理的及时性和专业性。