工程款拖欠难题？这招“优先受偿权”帮你轻松拿回欠款！

在建筑工程领域，工程款拖欠问题一直是困扰众多企业的顽疾。为了保障建筑施工企业的合法权益，我国法律赋予了建筑工程优先受偿权这一重要法律武器。本文将围绕建筑工程优先受偿权相关的法律问题，为相关企业提供全面的普法解读和实用的经营法律建议。

*具体案例 具体分析 法律科普 仅供参考

一、建筑工程优先受偿权的法律基础

（一）定义与性质

《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

简单来说，就是施工单位对建设工程折价或者拍卖的价款，享有优先于抵押权和其他债权受偿的权利。

（二）相关法律法规及司法解释

除了《民法典》的规定外，最高人民法院还出台了一系列司法解释，对建筑工程优先受偿权的具体适用问题进行了明确。例如，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”这一规定明确了承包人行使优先受偿权的期限，为企业维权提供了重要的时间节点。

但值得注意的是，在实务中，这个“发包人应当给付建设工程价款之日”可能是：

1.合同约定的付款日；

2.工程实际交付日；

3.提交竣工结算文件之日；

4.当事人起诉之日（如果前几种情况不明确）。

并且，2021年1月1日后的工程才按照这个标准计算。

此外，2025年11月23日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(征求意见稿)》，其中对建筑工程优先受偿权的一些问题进行了进一步的探讨和规范。

二、优先受偿权的条件

（一）三大误区

误区一：“优先受偿权只保护工人工资”

很多人认为这个权利只保护工人的工资部分，这种理解是片面的。根据最高人民法院的司法解释，优先受偿的范围包括工作人员报酬、材料款等实际支出费用、因发包人违约造成的损失以及利润。

也就是说，你的合理利润也在保护范围内！

误区二：“发包方没钱，优先权也没用”

不对。即使发包方破产，你仍然可以就建设工程本身的价值优先受偿。上海某法院曾审理过这样一起典型案例：某工程公司（承包方）与某置业公司（发包方）签订厂房施工合同，承包方按约定施工并垫资，但发包方仅支付部分工程款后，便因资金链断裂导致项目停工，后续更是被法院受理进入破产清算程序。

不过承包方并未放弃维权，而是依法向破产管理人申报了5900余万元工程款债权，并明确主张建设工程价款优先受偿权。后续案涉工程通过拍卖变现1.03亿元，最终从拍卖款中优先向承包方支付了对应款项，承包方也顺利向农民工足额发放了1600万元拖欠工资。

误区三：“要等结算完才能主张”

这是建筑工程领域里的致命误解。很多施工方误以为，只要工程欠款事实清晰，无论过多久都能主张建设工程价款优先受偿权，实则不然。

实践中，不少施工方会陷入“久拖不决”的结算谈判僵局，抱着“慢慢谈总能拿到钱”的想法，一拖就是一两年。等到最终谈判破裂、想要通过法律途径维权时，才发现优先受偿权的期限早已届满。

一旦丧失该权利，工程款的清偿顺序会退至普通债权之后，面对发包人资不抵债、存在其他抵押或查封的情况，施工方的回款风险将大幅提升，甚至可能导致工程款血本无归。

（二）实现优先受偿权的条件

1.工程质量合格

无论工程是否竣工，只要质量合格，承包人即可主张优先受偿权；即便施工合同因挂靠、违法分包等原因无效，但工程质量合格的，承包人仍可参照合同主张工程款及优先受偿权。

2.工程款债权已届清偿期

发包人未按合同约定支付工程款，且经承包人催告后，仍未在合理期限内支付款项。

3.标的物特定且适宜折价、拍卖

优先受偿权的对象为承包人承建的特定工程，且工程需为非公益性质，适宜进行折价或拍卖；政府办公楼、学校、医院等公益性质工程，无法行使优先受偿权。

4.在法定除斥期间内行使

承包人需在发包人应当给付建设工程价款之日起18个月内行使权利，该期限为除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断或延长，逾期则权利消灭。

三、优先受偿权的受偿范围

根据相关司法解释，建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。具体来说，受偿范围包括以下几个方面：

1.直接成本：

人工费、材料费、机械使用费等直接用于工程建设的费用。这些费用是承包人在工程建设过程中实际支出的，应当优先得到清偿。例如，承包人支付给工人的工资、购买建筑材料的费用以及租赁机械设备的费用等。

2. 合理利润：

按合同约定或行业平均利润率计算的合理利润。在一些情况下，承包人的合理利润也可以纳入优先受偿权的范围。但需要注意的是，这里的合理利润应当是符合行业惯例和合同约定的，不能过高或过低。

3. 停窝工损失：

需经监理单位确认的停窝工损失。如果因发包人原因导致工程停工、窝工，承包人因此遭受的损失，在经监理单位确认后，可以纳入优先受偿权的范围。例如，因发包人未按时提供施工图纸、未及时支付工程款等原因导致工程停工，承包人因此产生的工人窝工费、机械设备闲置费等损失。

需要注意的是，违约金、逾期付款利息、质量保证金等通常不纳入优先受偿权的范围。例如，发包人逾期支付工程款所产生的违约金，承包人只能通过一般的民事权利主张，而不能优先受偿。

四、优先受偿权的实务要点

1.注意行使期限的起算点：

优先受偿权的行使期限自发包人应当给付建设工程价款之日起算。在实践中，起算点的认定可能存在多种情况，如合同约定付款日、工程实际交付日、合同解除或终止日、起诉日或结算日等。企业应当根据具体情况，准确确定起算点，避免因起算点认定错误而导致权利丧失。例如，如果合同约定了明确的付款时间，那么起算点就应当以合同约定的付款时间为准；如果工程已实际交付，那么起算点可以从交付日开始计算。

2.留存相关证据：

在行使优先受偿权的过程中，证据至关重要。企业应当注意留存施工合同、工程量签证、付款记录、催告文件等相关证据，以便在需要时能够证明自己的权利。例如，在向发包人发出催告函时，应当通过EMS快递方式发送，并保留快递面单、签收记录及函件原件，以证明自己已经履行了催告义务。

3.关注权利冲突问题：

在实践中，建筑工程优先受偿权可能会与其他权利发生冲突，如商品房消费者的生存权、抵押权等。根据相关规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此外，建筑工程优先受偿权优先于抵押权，但劣后于已支付全款的商品房消费者生存权。企业在行使优先受偿权时，应当充分考虑这些权利冲突问题，制定合理的维权策略。

五、企业经营中的法律建议

（一）合同签订阶段

1.明确付款节点和期限：

在施工合同中明确约定付款节点（如进度款支付时间、竣工结算后付款期限），避免“付款时间另行协商”等模糊表述。同时，在合同中明确约定逾期付款的违约责任，以督促发包人按时支付工程款。例如，在合同中可以约定“发包人逾期支付工程款的，每逾期一日，应按照未支付工程款的一定比例向承包人支付违约金”。

2.约定优先受偿权的相关条款：

在施工合同中明确约定承包人享有建设工程优先受偿权，并对优先受偿权的范围、行使方式等问题进行约定。例如，在合同中可以约定“承包人在发包人逾期支付工程款时，有权行使建设工程优先受偿权，优先受偿的范围包括但不限于人工费、材料费、机械使用费等实际支出的费用以及合理利润”。

3.审查发包人资信状况：

在签订施工合同前，企业应当对发包人进行充分的资信调查，了解其资金实力、信誉状况等。如果发包人资信状况不佳，企业应当谨慎签订合同，或者要求发包人提供相应的担保，以降低自身风险。例如，企业可以要求发包人提供银行保函、第三方担保等。

（二）合同履行阶段

1.及时催告并留存证据：

当发包人未按合同约定支付工程款时，企业应当及时向发包人发出催告函，给予其合理的付款期限。催告函应当明确载明工程概况、应付金额、付款期限，并注明“本函同时作为主张建设工程价款优先受偿权的依据”，保留快递面单、签收记录及函件原件。通过及时催告，企业可以督促发包人履行付款义务，同时为行使优先受偿权保留证据。

2.规范工程管理：

加强工程质量管理，确保工程质量合格。及时办理工程签证、验收等手续，留存相关文件。在工程建设过程中，企业应当严格按照合同约定和施工规范进行施工，确保工程质量符合要求。

同时，及时办理工程签证、验收等手续，留存相关文件，以便在需要时能够证明自己的工程建设情况。

3.建立期限预警机制：

由于优先受偿权的行使期限为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定，一旦届满，优先权即消灭。

因此，企业应当建立“期限预警机制”，在应付之日起算后，提前3-6个月启动行权准备，避免因拖延导致权利落空。例如，企业可以在内部设置专门的岗位，负责跟踪工程款的支付情况和优先受偿权的行使期限，及时提醒相关人员采取行动。

（三）纠纷解决阶段

在纠纷发生后，企业应当根据具体情况选择合适的纠纷解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼。如果能够通过协商或调解解决纠纷，不仅可以节省时间和成本，还可以维护双方的合作关系。如果协商或调解不成，企业可以选择仲裁或诉讼的方式解决纠纷。在选择仲裁或诉讼时，企业应当注意选择有管辖权的仲裁机构或法院，并了解相关的程序和规则。

如果发包人进入破产程序，企业应当在破产申报期限内申报债权，并明确主张优先受偿权。在破产程序中，优先权行使期限自发包人破产受理之日起算，承包人需在债权申报时同步主张优先权，逾期将导致实体权利消灭。因此，企业应当密切关注发包人是否进入破产程序，并及时采取相应的措施。

畅森律师告诉你

建筑工程优先受偿权是建筑施工企业维护自身合法权益的重要法律武器。相关企业应当充分了解建筑工程优先受偿权的法律规定和实务要点，在合同签订、履行和纠纷解决过程中，积极行使自己的权利，维护自身的合法权益。

同时，企业应当密切关注相关法律法规和司法解释的变化，及时调整自己的经营策略和维权方案，以适应建筑市场的发展变化。只有这样，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展。