1 月 LPR “按兵不动”，房贷降息窗口就在不远的“3-4月”

2026年开年降息预期落空！

1月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价：1年期LPR坚守3.0%，5年期以上LPR维持3.5%，与上月持平。

市场期待已久的开年降息预期正式落空，截至目前，LPR利率已经连续8个月未做调整。

这一结果虽引发市场短暂波动，但业内普遍认为，这并非政策宽松转向，而是多重约束下的理性选择，3-4月将成为房贷利率下调的核心窗口期，楼市纾困仍有明确政策支撑。

为何1月降息“缺席”？内外约束下的政策权衡

有分析认为，此次LPR维持不变，背后是外部环境与内部供需的双重考量。

从外部来看，全球货币政策分化带来显著制约。高盛最新报告显示，美联储将推迟首次降息至2026年6月，且计划6月、9月各降息25个基点，这意味着上半年全球仍将处于“高利率、强美元”格局。

在此背景下，中美利差倒挂压力尚未完全缓解，若国内贸然下调政策利率，可能加剧资本外流，冲击人民币汇率稳定。目前人民币汇率虽企稳6.95区间，但尚未形成稳固升值预期，货币政策自主宽松空间受到一定压缩。

内部层面，政策导向与银行经营压力共同弱化了短期降息动力。1月19日央行虽下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，但这一结构性降息聚焦精准滴灌，核心是定向支持刚需购房与中小微企业，而非推动LPR全面下行。作为LPR定价基础的7天期逆回购利率保持1.40%不变，叠加银行同业存单到期收益率走势平稳，商业银行融资成本未明显下降。

值得注意的是，当前银行净息差已处于1.42%的历史低位，报价行主动下调加点的动力严重不足。此外，2024-2025年存量房贷利率调整已度过高峰期，多数符合条件贷款完成利率优化，短期政策重心转向消化前期效果。

3-4月降息窗口可期，多重支撑打开调整空间

短期降息落空并不意味着宽松周期终结，3-4月的政策窗口期价值正逐步凸显，这一判断得到政策传导、楼市需求与外部环境的三重支撑。

从政策传导规律来看，结构性降息效果释放存在1-2个季度时滞。此次再贷款利率降至1.25%，将逐步通过银行负债成本下行传导至信贷端。中金公司分析指出，随着银行中长期定存集中到期缓解负债压力，叠加央行预留的降准降息空间，3-4月已具备下调LPR的基础条件，政策利率调降后，LPR跟进下行5-10个基点是合理预期。

楼市纾困的现实需求也倒逼政策在春季发力。2025年全国商品住宅销售面积同比下降8.7%，三四线城市去化周期普遍超20个月，核心城市库存压力仍存，仅靠结构性政策难以激活合理需求。

目前公积金利率已率先下调至2.6%，形成“公积金先行、商贷跟进”的传导路径。3-4月作为楼市传统销售旺季前的政策窗口期，下调房贷利率成为提振市场信心、推动行业筑底回升的关键抓手。东方金诚首席分析师王青指出，单独引导5年期以上LPR下行，将是缓解房贷利率偏高、扭转市场预期的核心举措。

外部环境的边际改善则为国内降息解除了部分约束。机构预测，英国央行2月降息概率极高，欧元区将于6月跟进启动降息，非美经济体宽松周期开启将缓解全球高利率压力，收窄中美利差倒挂空间。同时，3-4月是美国经济数据关键验证期，若通胀数据实质性软化，美联储降息预期将再度升温，全球风险偏好回升，国内货币政策自主调整的外部阻力将显著降低。

房贷影响几何？购房者该如何把握节奏

对于购房者而言，LPR的变动直接关系到月供压力与总利息支出。数据显示，若贷款100万、期限30年，按等额本息计算，5年期以上LPR从3.5%降至3.4%，月供可从4490元降至4435元，30年累计利息减少1.98万元；若降至3.3%，月供进一步降至4380元，累计利息节省3.96万元；若未来利率向3.0%靠拢，月供仅需4216元，总利息可节省近10万元。

值得注意的是，下一轮房贷下调仍将以结构性调整为主，全面大幅降息概率较低。央行始终坚持“不搞大水漫灌”，聚焦精准支持刚需与改善型需求。

预计调整将呈现两大特征：一是5年期LPR小幅下调5-10个基点，带动首套房贷利率向3%靠拢，二套房同步跟进；二是因城施策深化，核心城市放宽利率下限，三四线城市叠加补贴、退税政策降低实际购房成本。

针对不同购房者群体，业内给出了明确建议：存量房贷用户可优化重定价周期至3-6个月，加快享受后续利率红利，参考2024年案例，100万贷款25年期等额本息，利率每降0.5个百分点，月供可减少约300元，总利息节省超9万元。

刚需族可等待3-4月政策落地后入市，叠加换房退税等福利锁定低成本；改善族可趁机置换核心区优质房源，规避远郊房风险。

总体来看，1月LPR“按兵不动”是政策在内外约束下的审慎选择，而非宽松转向。随着3-4月政策传导到位、外部环境改善及楼市需求倒逼，房贷利率下调条件将逐步成熟。在“稳增长”与“防风险”的平衡下，结构性降息与精准纾困将成为主线，既为家庭减负，又推动房地产市场提质转型。对于市场主体而言，理性把握春季窗口期，方能在政策周期与市场变化中把握主动。