北京买房：理清思路，购房建议1779

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问五里店南里公房能买到产权吗？我们不是原始户，14年买的使用权的房，现在应该归首开旗下的首华物业管。

A：

1、既然是2014年买的，如果手续做了过户就没问题啊。或者说只要是办理了正规的使用权更换手续，那早晚能解决房子的产权问题。就是得等着。

2、您是从宣武的拆迁户手中买的吗？如果是，那这就是典型的历史遗留问题，等着解决就是了。但我帮不上什么忙，也只能是等着。

借网友这话题聊两句，五里店这里属于典型的历史遗留问题，拿不到房本的有很大一部分都是当年宣武区的拆迁户，因为“两厢”工程给拆过来的。

按道理说，当时的安置房应该最远在南三环马家堡一带。但那里当时是属于宣武城建的项目，和此次拆迁的不是一个主体单位。而当时的领导们又着急，所以就给安置到了五里店。

当年这里的条件非常差，是当地村子用几个月时间就盖起来的，最开始连围墙都没有，围绕居民楼的还有猪圈和菜地呢。

后来是因为宣武区再一次拆迁，这次已经有了准备，所以安置到了洋桥和西罗园。于是五里店的老拆迁户们就不干了呗，把事情反映到了当时张副市长那里。市长拍了桌子限期解决，但当时区里都没钱，想让宣武城建给解决也没谈妥，后来好像是给了点儿补偿+维护了一下小区，之后就拖下来了。

而由于当时无论官方还是个人都没有太明确的产权概念，又搭上这里开始是没手续的，所以后来就给办成了公房租赁权。这也不是宣武区的特例，当时崇文和东西城都有不少这种事儿呢，很多都拖到了今天。

但应该是已经解决了大部分了，其他的只能慢慢等着。尤其是崇文和宣武的，连行政区都合并了，又是30年的历史遗留，除了等待还能有什么办法……

二

Q:

我是陕西人，儿子一家三口在北京工作，有户口，我们想自己买一套小房，同样纠结于公寓和老破小。看了您的几条文章了，也实地考察过朝阳东四环地铁纵向的几个小区，大致有了些概念。

之前是因为在我们老家那种小城市是没有公寓这种产权的房子的，只是有商铺罢了，连写字楼都没有，所以不了解。

现在我们还有一点疑问：就是既然公寓的租金收益率这么高，也有将来改为住宅大产权的可能，为什么长期低价啊？金都心语您认为如何？

A：

1、公寓这种产权形式只会出现在房价高的城市。房价高就带动了住宅用地价格高，同时显的工商业用地的价格就偏低了，所以用商业用地开发成能居住的公寓就显的有性价比了。

而小城市无论哪种土地的价格都不太高，或者是价差不明显，那谁会用50年土地开发住宅啊，盖了也没人买单。

50年公寓在居住功能上和70年小公寓的体验其实差不多，顶多是没有燃气或水电费高而已，其他也没什么区别。再有就是不能落户了，对于孩子上学没帮助。

2、土地产权的性质跟租金没关系。就算收益再高，也没有改为70年产权的可能。因为土地性质既然已经明确，就不可能再进行调整了，想改的话估计得报备国务院了，谁会惹这个麻烦？也没好处啊。

打个比方这就跟人的学历出身似的，如果第一学历就是中专，那无论工作后赚钱再多，也不可能给调整为本科，也没必要。

3、为什么收益高却长期低价？因为投资角度有个说法是，风险与收益成正比，风险越大收益才有可能越高。而如果某种商品的收益高，说明至少是有隐形的风险。

50年公寓就有隐形的风险，一般是三点。一是土地到期后的出让金问题，到现在还没有明确的说法，但大概率是要续费的。二是房产税问题，毕竟早就有成熟的法规和税率，只是一直没征收而已。但如果全面铺开，大概率是从公寓开始的。

三是各种政策风险了，比如水电提价，加税和征收经营性税费等等，甚至有可能不允许商业建筑里住人什么的。毕竟这土地性质就决定了这是商业地产，和住宅地产的政策不一样。

4、金都心语我觉得挺好的吧，小户型公寓，挺适合百子湾的，年轻人多+网红名媛多，租房的需求旺盛，所以租金收益应该偏高。而租金收益就代表了居住的性价比，自然也是偏高的。

其他方面就是公寓的通病了，或者说是特点，也就是以上说的这些，看自己是否觉得重要了。

仅供参考。

三

Q:

说实话，当时买鸿业兴园的房子，还有个上大学的想法，我认为孩子的成绩怎么也能考上首经贸，但万万没想到连边都沾不上。既然您也建议卖，那我们就不留了，索性换到万年花城，房子是用来住的比什么都强。

A：

1、不是我建议卖，只是列出各种情况供您参考而已。房子是用来住的，既然您觉得面积小，和邻居的关系也不太好，出租的话又觉得不划算，那都甭说优势了，用处在哪里？留着还有什么意义啊？

2、不过万年花城的这套房我建议也再考虑一下。倒不是说小区不好，也不是说保值不行，反而就是因为这里算周边板块保值好的，所以属于典型的改善盘。那既然是改善盘，又是大户型，那租售比可就不是太划算了。也就是居住的性价比是大概率低于其他小区的，更低于鸿业兴园的二期保障房。

而以您的要求期望值，连鸿业兴园的租售比都觉得不划算，换到万年花城能合适吗？所以还是考虑清楚吧，别换了房之后还是没实现愿望。

仅供参考。

借网友话题聊两句，就是这很多北京家长觉得首经贸不难考的误区。毕竟这里既不是985也不是211，在很多北京家长心目中就属于了普娃的兜底校。但其实呢，前几年这里就已经是牛娃的兜底校了，对于普娃来说能考上首经贸已经非常不容易了。

这么说吧，如果是在丰台想考上首经贸，在普小至少要达到班级前三才有希望，到了初中则是班级前五。高中则如果在普校普班，那班级前十就都没什么希望了。听上去说550分不高，但试试就知道了，全北京至少一半以上的考生到不了这成绩。

对了，很多家长都认为北京娃最多的大学是“清北人航”，但实际上呢，北京娃的四大名校则是：北工大、首经贸、联大+海跑儿，最后两个才是北京娃二三本的兜底校，能考上联大的都不算容易事儿……

四

Q:

我印象中十来年前那个炒房的带头大哥叫欧神的，曾经竭力的吹捧过天通苑的大复式吧？但我现在想不起来他的理由了，您了解吗？我想再了解一下。

A：

1、欧神吹捧大复式的理由？我也记不太清了，都十多年了，只能是模糊印象吧。

2、主要是因为他们既然是炒房的，那就要把杠杆做到最大化，用最少的资金买到最多的房子，或者说最大程度上得到银行的贷款。

那大复式的优势就很明显了，虽然面积大但单价低，总价就相对低，也就是实际成交额偏低。但如果以小区均价来做评估的话，那就能从银行套出更多的贷款，甚至有可能做到自己不掏本金就得到一套房。那这对于炒房客来说就优势太大了，只要房价上涨，那他们就用月供的钱，赚到了房价上涨的全部利润，绝对的以小博大。

3、其他的我好像想不出什么理由了，应该也没什么特殊理由吧，就是普通房子而已。在我看来天通苑+回龙观+昌平其他板块的大复式都差不多，在居住角度的性价比都很高，只是价格走势方面不太强而已。房子是用来住的，多考虑自住吧，尤其是这种大户型。

仅供参考。

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