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「百万佳苑」之后，西城二环近期又出现一批学区新房。

小区名称为「光源里」，是西城区二环内规模最大的棚改民生工程。

陶白片区最热门的学校！

「光源里」位于西城区樱桃园十字路口东南侧，属于二环内黄金区位。步行 10 分钟可达地铁 4 号线陶然亭站，30 分钟内即可覆盖金融街、国贸等核心商圈，日常通勤与商务出行都极为便捷。

周边生活配套成熟，社区规划自带幼儿园、消防站、地下车库等公共设施，满足全家庭生活需求。

光源里是宣师一附小的对口新房，紧邻学校本校区（4-6 年级），教育资源直接落地。

宣一师附小的价值有多大？

学校始建于 1908 年，是百年名校，前身为京师官立第一初等小学，是西城区二流一类学校、陶白片区最热门的全区招生校，还是片区内唯一联合国教科文俱乐部成员校。

学校坐拥全国教育系统先进单位、金帆民乐团等多项荣誉，一校三址（里仁校区 1 年级、右安校区 2-3 年级、本校区 4-6 年级）覆盖全学段。

小升初可对接北京四中、八中、北师大附中、十五中等多所优质中学，2022 年新增四中广外校区、北师大实验中学分校，2024 年育才学校也面向陶白学区招生，升学选择丰富。

首先作为二环的新房项目，「光源里」的优势和劣势都非常明显。比如在陶白片区的新房，价格卖9万/㎡，就已经是一个优势了。

我们来看看具体优点：

1、规模与交付：57 万㎡成熟社区，部分已交付

项目总建筑面积 57.59 万平方米，涵盖 7 个居住用地、1 个教育用地（幼儿园）和 1 个消防用地，形成功能完善的社区集群。

目前 C1 地块已在 2024 年 12 月 28 日交付，C2、C4 地块室内装修完工，预计 2025 年下半年交付；C3 地块因文物保护启动基坑支护与土方开挖，整体推进有序。

2、户型与社区：52-130㎡全跨度，人车分流

户型覆盖一居至四居，52-130㎡多种选择，超 50% 户型实现南北或东西通透。

52㎡西向一居（暗厅暗卫，可通过玻璃墙优化采光）、67㎡西向两居、94㎡东西向三居（含北侧多功能书房）、130㎡南北通透四居（双卧朝南、双卧朝北，书房带转角窗），适配单身、小家庭到大家庭的不同需求。

社区实行人车分流，地下车库每户至少 1 个车位，还配套再生资源回收站、社区服务中心、室内体育设施，居住舒适度拉满。

3、价格优势：二环价格洼地，保值潜力凸显

项目以回迁安置为主，剩余房源以 “回迁房转商品房” 形式入市，预计单价 9 万元 /㎡，比同地段商品房低 30%-40%，堪称二环内价格洼地。

94㎡三居总价仅 846 万元，130㎡南北通透四居约 1170 万元。

相比只想，周边的次新二手房万和世家、远雄大观等，单价还在11-14万/㎡左右，且面积更大上车门槛更高。

从保值能力来看，已交付的 C1 地块二手房参考价从交付时的 8 万 /㎡，涨至 2025 年 10 月的 8.8 万 /㎡，西城学区房的溢价与保值属性显著。

小区环境：作为新建小区，光源里楼龄新、外观整洁，楼道和公共区域干净亮堂，十分宽敞，并且每层都是贴砖设计；小区内绿化、步道齐全，实行人车分流，配有地下停车场，车位充足。

可售房型：涵盖52平米一居室、67平米两居室、94平米三居室、130平米四居室，最低价500万起。

52平方米一居：西向一室两厅一卫

94平方米三居：东西向三室一厅

130平方米四居：南北通透，四室两厅

房本时间：房本办理时间大概在26年以后了，所以26年上学的买光源里来不及，27年以后上学的可以考虑。

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