上海复兴岛为什么能这么金贵

去年8月，小红书把一个叫“RED LAND”（开放世界冒险岛）的活动，放在了复兴岛

三天时间，将近十万人次登岛

图源：上海杨浦公众号

当时我们也参与了这个活动

现在翻开来看依然能感受到那种热情和活力

很多人第一次意识到：原来上海中环旁，还有这样一座岛

在这里，能感受到万物互联，有鲜活、具象化未来感的城市生活方式

这可以说这是一次内容营销，更可以说是一次年轻文化的实验

图源：小红书 RED LAND 官方账号

但有一件事是确定的：复兴岛，出圈了

更有意思的是它的反差，这个位置按理说是开发地产的优势地块：

紧贴中环，有完整的滨江界面

旁边就是学校、社区、配套；同时还有自己的独立的地铁

但它没有变成豪宅岛，也没有被地产化

甚至在很长一段时间里，几乎是“闲置”的

这在一线城市里，是很不常见的

如果把视角放大一点，就会发现

这等冷静和克制

背后对应着一个更残酷、也更现实的城市发展观念的变化

顶级城市之间的竞争

正在从“造多少楼、卖多少钱”，转向“谁能占住未来的价值锚点”

而真正的战略锚点，恰恰是非地产化的项目

它不追求即刻的容积率变现，而旨在为城市植入面向未来的“操作系统”

上海，显然把这个珍贵的机会留给了复兴岛

那么，凭什么是复兴岛？

01

价值锚点，究竟在争什么？

要回答“为什么是复兴岛”，得先搞清楚一个前提：

今天城市争夺的非地产价值锚点，本质上在争什么？

不是热闹，不是网红，更不是短期的GDP

如果放眼全球，会发现那些真正跑出来的城市级锚点

基本都有四个共同特征

而且每一个特征，背后都有清晰的现实样本

第一：主题必须足够清晰，能形成“单点穿透”

成功的城市锚点，从一开始就回答清楚了一个问题：我究竟代表什么？

比如巴黎塞甘岛，在退出重工业体系后

并没有被改造成高密度住宅

而是明确锚定文化、创意与公共生活

最终形成与巴黎城市气质高度匹配的文化创新岛

成功的城市锚点有主题

但主题不求多，但必须够锋利，能在城市叙事中被迅速识别

第二，它们构建“生态”，而不是单一项目

如果只做一个项目，地产效率始终更高

但如果目标是城市级锚点，就必须构建完整生态

新加坡圣淘沙从二战时的军事要塞升级到现在的旅游岛

背后还有娱乐、会展、度假、资本与国家品牌的复合系统

地产在其中，只是承载结果

而不是逻辑起点，才使得圣淘沙成为了城市的旅游锚点

第三，基础设施投入高度“定向”

平均用力解决不了发展方向的稳定性问题

真正的价值锚点，基础设施投入往往具有极强的指向性

以纽约罗斯福岛为例

其交通、公共空间和数字系统的建设，始终围绕科研机构与长期驻留人群展开

而不是为了短期人流最大化

大阪中之岛同样如此

交通组织、滨水空间改造、公共文化设施配置

始终服务于其金融与文化并重的定位

基础设施在这里，承担的是“放大既定方向”的作用

第四，它们都接受慢变量，并具备长期耐性

几乎所有成功的城市锚点，都经历过漫长的低回报期

塞甘岛的转型，并非一蹴而就，而是经历了反复调整与长期投入

罗斯福岛在很长时间里，都被认为“效率不高”

但最终成为纽约最具前瞻性的城市实验区之一

允许慢，本身就是一种战略选择

总的来说，城市锚点真正争夺的是:

一个能与未来发展方向高度绑定的“人、产业与叙事”的稳定组合

02

为什么说，复兴岛是最合适的选择

如果从以上四点成功的经验的角度来看：复兴岛的“合适”，具体且清晰

首先，从地理上看，它是“物理可控”的

图源：百度地图

复兴岛是上海少见的、边界极其清晰的板块

相对独立，不容易出现风险外溢

但又不偏远，仍在城市居民对于市中心理解的“心理半径”之内

这意味着它既能承载试验，又不至于脱离真实城市

没有被过度切割的叙事包袱

可以形成一套完整、自洽的新故事

经济上来说，它的试错成本足够低

人口结构相对简单，社会关系不复杂

产权边界清晰，功能调整的阻力远低于成熟居住区

更关键的是，它有约30万平方米的存量工业建筑

这些空间，本身就适合被改造成低成本的创新、研发、试验载体

对真正需要空间的创新产业来说，也有现实的吸引力

更重要的点则是规划上，它留出了“承接不确定性”的弹性

复兴岛长期被定义为战略留白区

这在当年，可能意味着“慢”

但放到今天，反而成了一种稀缺优势

它没有被无序开发锁死结构

可以承载更前瞻、更系统的整体实验

到现在，不再作为留白区的复兴岛有了足够的资源和环境去承接对接未来的空间

在治理层面，也出现了新的尝试

并经历了一段时间的实践，相对稳定

比如围绕大型活动搭建的“岛事会”机制

岛事会，图源：上海杨浦公众号

把街道、居民、企业、主办方拉到一个协商平台上

提高协同效率

再比如，通过行业协会、头部企业、高校的引入

尝试把创新风险“共同分摊”

这些能落地的措施才有可能保持复兴岛的可持续运转

03

复兴岛，其实已经准备了很久

很多人觉得，复兴岛是突然被推到聚光灯下的

但事实上，它的积累，并不短

地理位置的优越不是它最大的优势

翻看复兴岛的历史，会发现

这是一座被“人工制造”的岛，本身就带着实验、创新和前瞻的基因

复兴岛的起源是一次对自然的深度干预

它承载过工业化时代的功能，也留下了大量城市记忆

更重要的是，长期的低强度使用

反而保住了难得的生态底子

在一线城市，这是很奢侈的起点

复兴岛生态景观，图摄：Moon

长期“轻触式更新”给了复兴岛很大底气

通过基础设施、公共空间、共创空间的柔性改造

复兴岛不断测试：

存量空间，能不能不用大拆大建，也完成角色转换？

可以，但需要耐心

“云路中心”数字孪生系统，图源：上海杨浦公众号

同时，复兴岛也花了多年实践去搭建城市级的“数字孪生”基座

岛上已经部署了数百个物联网感知终端

对环境、能耗、人流进行实时监测

这旨在为未来复杂场景的精细治理做足准备

对于区域的未来，也愿意集合世界的智慧

开展国际竞赛去为复兴岛的未来做更长远的规划

图源：上海市杨浦区人民政府

多元共治也是复兴岛的重点项目

“岛事会”这种机制，本质上是在测试：

当政府、企业、居民、活动方目标不一致时

是否存在更高效的协商模型？

图源：解放日报

向前看，复兴岛并不缺想象空间

规划层面已经给出了明确方向：

前沿技术的试验场，比如人工智能、未来能源、智能建造、低空经济

产业需要的人才也有针对性的引进策略

图源：上海杨浦公众号

以及打破传统功能分区的“城市无界”混合生态

脚踏实地的每一步，都在纪录复兴岛从量变到质变的过程

04

复兴岛，代表了一种更克制的城市答案

在讨论全国城市地产的时候

常常觉得上海的动作每一步都比较小，但不管是政策还是规则都比较“矜持”

或者说，更加谨慎和踏实

在城市更新上，也是如此

今天，关于“城市更新”的讨论并不缺概念

缺的是，谁真的愿意在现实中承受不确定性，又脚踏实地去完成

上海这座城市，一直在用实践给答案

上海的复兴岛，当下的进步和科技感也不会是终点

更像是一个阶段性的展示窗口

它要给出一个“以慢打快”城市更新策略的路径参考

当一座城市不再急着用地产兑现价值，而是选择为未来预留锚点，会长什么样？

凭什么是复兴岛？

或许真正的答案是：

因为它足够独立，足够有耐心，也足够稳

而在今天，这本身就是一种稀缺能力

复兴岛夜景