“四代住宅”预售火爆 封闭阳台潜藏三重风险需警惕

2024年11月北京市规划和自然资源委员会印发《北京市高品质商品住宅设计导则》后，多家开发商相继推出被称为“四代住宅”的新型商品房。宣传数据显示，相较于以往70%至80%的得房率，封闭阳台型四代住宅的得房率可达90%，个别项目甚至宣传得房率超100%。

目前北京四代住宅仍处于规划、预售及建设阶段，首批项目销售活跃，全市十余个项目预计将于2027年年底前集中交付。调研发现，四代住宅实现高得房率的主要方式为将开敞阳台或露台封闭后计入室内面积，此举在提升得房数据的同时，也潜藏合规与使用风险。

风险一

“房屋”与“房本”不符财产分割时“说不清”

产权登记中房证不符或引发权利分割风险。根据《民用建筑通用规范》和《建筑面积计算规范》，阳台、露台等“赠送面积”不全额计入产权，导致不动产登记证书记载的面积与房屋实际面积不一致。类似问题曾出现在老旧小区改造中，部分新建或扩建的电梯井、电梯通道虽已形成可供实际使用的室内空间，却未获不动产登记确认。此类房证不符的情形，在继承、析产或财产分割等相关诉讼中，可能造成房屋折价补偿时得房人获得超额利益的问题。

如2019年7月，一中院审结的一起继承纠纷案中，双方因房证不符部分的面积应如何分割，是否需计入折价补偿面积产生分歧，最终法院认定加装部分为“添附”，进而将其计入分割面积中。

风险二

赠送面积所有权不明相邻权纠纷藏矛盾

赠送面积权利性质不明易引发权利冲突风险。根据不动产所有权登记主义，未在不动产权利证书上记载的面积通常难以被认定为所有权的客体，因此业主对赠送面积享有的权利性质存在法律争议。

若将其视为业主共有部分，则对其进行改造或加装设施需经业主共同决定，这与该空间实际由某一业主单独使用的现状明显不符。若将其归为专有部分，则面临如何在缺乏产权登记的情况下，确认业主专有权利的困境。这一权利属性的模糊，不仅影响业主对相关空间的合法使用与处分，也可能在物业管理、费用分摊及相邻权纠纷中引发进一步矛盾。

风险三

封闭赠送空间或需承担违建风险

违规封闭开敞面积，开发商和购房人需承担衍生风险。四代住宅在规划中通过将赠送面积认定为“开敞”区域，实现不计入或折半计入产权。但在实际建设过程中，若将该部分封闭为室内空间，必然与建筑规划不符，此时开发商需承担相关违建风险。

2025年9月丰台区“首开君礼著”项目因将开敞部分违规封闭入户遭举报，丰台区规自分局当即责令其拆除阳台封闭窗。虽然该项目在验收前进行封闭，违反了“先验收、后封闭”的行业惯例，导致其成为被责令拆除的个例，但即便在验收后再行封闭，仍无法改变其与规划不符的事实，依然存在被认定为违法建筑的风险。即使开发商缴纳罚款或补缴土地出让金，在建筑已完工的情况下，办理规划变更手续仍面临极大困难。

为规避相关违建风险，部分开发商引导购房人与第三方签订装饰装修合同，约定于房屋验收后对开敞部分进行封闭改造。此举虽转移了开发商的违规责任，却使购房人单方面面临多重隐患，包括因改变建筑物外立面而违反业主公约、因改造建筑物而致开发商质保责任被豁免、违建被拆除后客厅或卧室的实际尺寸缩水、开敞区域与室内承重结构建设标准不一引发建筑安全风险等。

文/刘宏沅王丽蕊（北京市第一中级人民法院）