活人买不起房，死人买不起墓！谁炒出的天价墓地？比豪宅还狠！

前两年还被抢到“供不应求”的天价墓，如今不少成为了阴间烂尾楼。

连殡葬行业的日子也要不好过了。

就连行业龙头福寿园在2025年上半年就出现了亏损，差不多2.61亿，

要知道福寿园之前可是被视为稳得不能再稳的现金牛，

与此同时，墓穴的价格也在下降，2024年同一时期墓穴的价格还在12.12万元左右，

2025年就降到了6.34万元，价格直接腰斩。

北京、深圳等城市的天价墓园如今也开始遇冷，

有的甚至打六折都没有人接盘。

前些年的时候，墓园的销售常常忙的脚不沾地，

墓地风水好、格局好的要排队，还需要拼手速抢。

甚至人多到清明节扫墓都需要限制人流量。

但是现在却不是这样了，墓地纷纷滞销，任你说的天花乱坠就是两个字不买。

但是我们国家目前老年人口逐渐增多，死亡人数也远远多于出生人口，

按理说，殡葬行业应该算是刚好赶上老龄化的红利，躺着都能赚钱，

现在别说破天的富贵，连卖出去都是问题。

要想弄懂这个问题，还得看最开始目的泡沫最膨胀的阶段，

看看这个阴间房地产到底被吹到了什么程度。

30万一平米的汤臣一品在房子里算是天价了，但是墓地甚至比他还夸张。

2023年上海松鹤园某款墓地，占地仅0.6平方米售价就到了45万，

算下来一平方米就要76万。

而上海、北京一些豪宅的售价才到十几万，死后的墓地比住的房子贵了六倍。

不仅上海有天价墓地，深圳也有。

这些墓园主打面朝大海，单价动辄几十万，甚至有的墓地高达400万。

就连厦门一个二线城市，一个单墓穴都能卖到24万元。

最过分的是在一些农村地区，本该免费的公益性公墓，

却被一些居心不良之人违规建成豪华陵园。

安徽就有一个违规建造的墓园，竟然敢卖到32.8万元的高价，

当地的村民甚至直呼死不起，多少农村人一辈子才能存到这么多钱。

这种环境难怪有骨灰房这种操作。

而且就算你买了墓位，但是并不等同于住宅产权，它更接近一种特殊使用权安排。

只能买20年的使用权，期满后通常可以续缴管理费继续使用。

与此同时，倒卖墓穴、把墓位当作一般商品转让也被明确禁止，

若是20年后无人缴费那会发生什么还真不好说。

而且泡沫一旦形成，投机就会像影子一样跟上。

在墓地市场里，曾出现专门的“炒墓黄牛”。

他们不走公开透明的正规交易，而是以“家人预留”的名义批量购买“活人墓”，

把墓位囤在手里等待涨价，再通过墓园的更名服务把使用人信息改成买家名字完成转手。

苏州曾因“外地购墓”与炒作推高价格引发关注，

当地对经营性公墓跨区域销售、为尚未死亡人员购置墓穴等问题进行明确限制和管理。

在更早的价格狂飙阶段，北京海淀一些公墓价格在多年间出现惊人涨幅，9年涨了20倍。

上海的墓地价格也在2008—2011年间普遍上涨167%。

这些涨幅背后，并不完全来自真实安葬需求的自然增长，

投机囤积与供给节奏的操控同样在推波助澜。

墓园对更名服务的态度，进一步让投机链条有了缝隙。

一些墓园对“更名”睁一只眼闭一只眼，甚至被质疑提供便利。

囤墓可以抬高挂牌价，制造稀缺感；

高价成交又能反过来证明“这里值这个价”，形成自我强化的循环。

表面看像风水与情感的生意，底层却越来越像“时间套利”。

当套利成为主叙事，就绕不开行业龙头的土地成本与利润结构。

福寿园的早期拿地成本，低至每平方米约190元，

并且其墓地业务毛利率长期处在高位区间。

低成本土地被长期持有，配套投入相对有限，

最终以几万、几十万甚至更高的单价出售，剪刀差足以把毛利率推到惊人的高度。

这也是为什么资本市场曾把它看作“冰上线”的资产：冷门、稳定、暴利。

但“囤地”并不是唯一底气，更关键的是供给侧的结构性限制。

对一线与不少二线城市而言，经营性公墓的新增审批长期严格，

客观上形成了少数主体握有合规供给的局面。

北京的殡葬设施专项规划就明确提出，除特殊情况外，

至2035年原则上不再新增经营性公墓审批或扩展占地。

当新增供给被制度性压缩，存量牌照和存量土地就天然带上“准垄断”的稀缺属性。

寡头市场里，企业可以像挤牙膏一样控制投放节奏，

人为制造“越来越少”“再不买就没有”的紧迫感。

消费者在情绪与信息都不占优势的场景里，几乎没有议价能力，

方圆百里找不到替代品时，就只有这一种选择。

最典型的是风水溢价，同一片土地，被划分成三六九等，

靠“背山面水”“龙脉砂水”的叙事把价格抬上去。

其次是名人效应：列出名人名录，把“与名人做邻居”包装成一种社会地位的延续，

让逝者安置被赋予符号意义。

再叠加行业的高度信息不透明，家属在悲痛与忙乱中很难逐项核对成本结构，

流程又复杂、窗口又集中，基本是一锤子买卖，

商家把“土地稀缺”当作万能理由逐年提价，

新墓区比老墓区贵出一截也能被解释成“资源更好”。

过去从低成本土地到天价成交的跨越，很大一部分并不是成本上涨的结果，

而是政策红利锁定了稀缺资源，垄断或准垄断结构固化了定价权，

信息差又让溢价缺少有效对冲，这才共同把殡葬行业推向“躺赚”的形态。

问题出在这里，也会在这里发生逆转。

近两年行业政策与监管导向明显转向“民生兜底、遏制牟利”。

对不少殡葬服务收费与公墓价格进行规范，出台殡葬收费红线，

福建霞浦县直接规定了墓地的最高价格不能高于27360元，

这样一来就直接断了想卖高价墓地的商家

福寿园也难逃降价处理，销售单价直接从12万元腰斩到了6.34万元。

与此同时，消费者的选择也在变多，之前是只能选高价墓地，

但是现在公益性公墓扩容，农村更是恢复了免费公墓，把违规卖高价的公墓全都整改了。

另一方面是平价经营性公墓的崛起，

不少城市推出了主打1到3万刚需款的普惠型公墓，没有套路，明码标价。

更根本的变化是消费心理发生了改变，

买墓地的人往往身上还承担着房贷、育儿等压力，

很难再承担起几十万的压力，买这么贵的墓地甚至可能将多年的积蓄掏空。

宏观预期收紧，天价墓这种高溢价消费品最先遇到的就是需求弹性。

观念层面的变化同样在重塑需求结构。

越来越多年轻人反感把“墓价”等同于孝心的道德绑架，

更愿意把资源花在生前的陪伴与体验上，带长辈旅行、改善医疗与照护。

纪念的方式也在变得多元，海葬、树葬、花坛葬、壁葬，

以及数字化纪念等替代路径，让“必须占一块贵地才算体面”的叙事失去垄断地位。

当记忆与情感被重新放回中心，风水、名人、排场所构成的溢价体系就会自然降温。

因此，这场“阴间房地产”从香饽饽变成烫手山芋，并不是需求突然消失，

而是支撑泡沫的三根柱子同时松动。

稀缺叙事被监管与供给调整削弱，投机链条被规则与市场降温挤压，

家庭支付意愿与观念结构发生迁移。

过去那种把低成本土地囤上十几年、靠挤牙膏式投放制造稀缺、再用风水与名人包装把价格推上天的模式，

在“民生属性强化、价格约束加密、替代选择增多、消费更谨慎”的组合变化下，

正在失去持续性。

墓地当然仍然是刚需的一部分，但“天价墓”不再天然等于“稳赚不赔”。

当一门生意曾经依赖的信息差、垄断与情绪消费被逐层拆解，

最先坍塌的往往就是被抬得最高、最缺少真实价值支撑的那一段溢价。