政策房借名20年，法院判归实际出资人｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1999年，北京市某单位为落实“职工子女返京安置”政策，向符合条件的人员提供购房补贴：每人6万元，用于购买指定房源。

张莉作为返京子女，具备资格，但因经济困难无力购房。

其同事王强的女儿正在北京读书，有意在京安家。经张莉姐姐牵线，双方达成口头约定：

王强支付2万元“指标使用费”；

张莉将其6万元购房补贴资格让渡给王强；

王强以张莉名义，全额支付剩余房款8.9万余元，购买甲公司开发的一套住房（即一号房屋）；

房屋归王强所有，由其装修并长期居住。

1999年11月，王强持张莉身份材料，与观音寺项目部（由甲公司与乙公司合办）签订《购房协议》，注明：

总价14.9万元；

其中6万元由丙公司（代表政府）支付；

个人部分8.9万元由王强实际缴纳。

此后，王强收房、装修，并连续20余年缴纳物业、供暖等费用，所有购房票据、合同原件均由其保管。

张莉从未参与房屋管理，也未主张任何权利。

2019年，因房价大幅上涨，张莉突然起诉，要求开发商将一号房屋直接过户至其名下。

王强随即提起第三人之诉，主张存在借名买房关系，要求先过户至张莉名下，再由其配合转至自己名下。

张莉辩称：双方是“合伙买房”，约定未来售房后利益平分，否认收到2万元指标费。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 支持王强全部诉讼请求；

✅ 开发商协助将一号房屋先登记至张莉名下，再由张莉配合过户至王强名下；

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”展开分析，核心认定如下：

出资事实清晰且具排他性：

个人应缴的8.9万元房款全部由王强支付；

张莉虽享有6万元补贴资格，但未实际出资，亦未承担任何持有成本。

长期占有使用具有稳定性：

房屋交付后20余年一直由王强实际控制；

物业、供暖等费用均由其缴纳，符合“实际权利人”特征。

证件与票据由出资人掌控：

购房合同、付款收据、入住文件等原始凭证均由王强持有；

若为“合伙”或“代持”，通常不会完全由一方控制全部材料。

原告主张缺乏证据支撑：

张莉称“合伙买房、利益平分”，但未提供任何协议、聊天记录或证人证言；

对“2万元指标费”虽否认，但无法解释为何20年不过问房屋。

政策性补贴不等于所有权：

购房资格和补贴属于行政福利，可依法让渡使用；

实际出资+长期占有+合理对价（2万元），构成完整借名合意。

法院最终认定：

“综合出资、占有、证件持有及生活常理，足以认定双方存在借名买房关系。名义人试图在房价上涨后反悔，违背诚实信用原则。”

四、律师提示

本案为“政策房借名”提供了重要参考，经验值得借鉴：

“指标让渡”在司法实践中可被认可：

政策性购房资格虽具人身属性，但若已实际用于特定房屋，且对方支付合理对价，法院可能认定借名关系成立。

20年沉默=默认权利归属：

名义人长期不主张权利，反而强化了实际出资人的权属主张。时间本身就是证据。

即使无书面协议，也能胜诉：

✅ 建议：

若您是实际出资人，请立即整理：付款凭证、居住证明、物业缴费记录、沟通记录；

若名义人突然反悔，尽快起诉确权，避免房屋被查封或转移；

即使对方否认，只要能证明资金流向+长期占有，仍可能胜诉。

注：法律保护的是真实交易，而非登记形式。

本案王强虽未签协议，但因证据扎实、事实清晰，最终成功拿回属于自己的房子。

北京房产律师靳双权团队专注处理住房借名、单位房确权、亲属间房产纠纷，擅长在无书面协议情况下通过事实关系实现确权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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