借名买房维权关键：满足条件后立即起诉过户｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2002年，周明远（非京籍）因承包北京天通苑小区工程，欲购房用于办公居住，但受限于户籍政策，无法直接购买经济适用房。

经与亲戚郑浩及其配偶林梅协商，以林梅名义购买昌平区一套经适房（即一号房屋），总价约47万元，全部由周明远出资，包括首付款、贷款本息、契税、维修基金等共计62万余元。

房屋交付后，周明远装修入住，并持有全部购房原始票据及房产证。

此后17年，一号房屋一直由周明远实际占有使用。

2018年，郑浩因部队分配新经适房（二号房屋），需腾退名下已有住房。

在未告知周明远的情况下，林梅向北京市住房保障部门申请政府回购一号房屋。

2019年，政府以63.16万元价格回购该房，并完成过户。

周明远被强制腾退，且需向政府支付每月1万元的房屋占有使用费。

此前，法院已作出A号判决，确认周明远与林梅之间存在合法有效的借名买房合同关系。

但因房屋已登记至政府名下，无法返还，周明远遂起诉，请求：

解除借名买房合同；

返还全部购房支出62万元；

赔偿房屋增值损失688万元；

林梅辩称：

回购系为配合丈夫取得部队住房，属正当行为；

周明远长期不过户，自身存在过错；

经适房本不应借名，双方均应自担风险。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认借名买房合同于2022年5月31日解除；

✅ 林梅赔偿周明远购房成本310,173.77元（50%）；

✅ 林梅赔偿房屋增值损失2,786,567.84元（50%）；

注：法院认定，名义人恶意申请回购构成违约，但借名人长期不过户亦有过错，故双方各担50%责任。

三、法院说理要点

法院围绕“违约责任与损失分担”展开分析：

借名买房合同有效且已解除：

生效判决已确认合同有效，因房屋被政府回购，合同目的无法实现，依法解除。

名义人构成根本违约：

林梅明知房屋实际权利人为周明远，仍为个人利益申请回购，主观上具有恶意，违反诚实信用原则。

损失包括购房成本与可得利益（增值）：

购房支出62万元属直接损失；

房屋评估价688万元，扣除10%土地收益后为619万元，增值部分557万元属合同履行后可获得的利益，依法应予赔偿。

双方均有过错，按50%比例分担：

林梅恶意违约，应担责；

但周明远自2007年起即具备过户条件（经适房满5年），却长达十余年未主张过户，放任风险扩大，亦有过错；

且借名行为本身规避保障房政策，违背制度初衷，双方均应承担相应法律后果。

法院强调：

“借名买房虽被确认有效，但不等于可无限期维持。

权利人应在条件成就时及时主张过户，否则将自行承担扩大的损失。”

四、律师提示

借名买房≠高枕无忧：

即使合同有效，若长期不过户，一旦名义人配合政策回购或抵押，实际权利人将面临巨大风险。

经适房满5年后必须立即行动：

2008年前签订的经适房合同，满5年即可上市交易。拖延不过户=放弃权利保护。

法院明确支持“合同履行后可得利益”，但会根据双方过错比例调整——早维权，多获赔。

✅ 建议：

若您持有类似借名房产，务必在满足过户条件后启动确权程序；

如名义人拒绝配合，立即起诉并申请财产保全，防止房屋被抵押、回购或出售；

保留所有出资、居住、缴费证据，为未来索赔奠定基础。

北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房、房屋增值索赔等复杂纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。