签约后过户前卖家临时加价百万，法院判继续履行合同｜北京房产律师

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一、案情介绍

2004年，郑志远与妻子林敏因不具备购房资格，借用朋友吴建国的名义，购买了一套经济适用房（即一号房屋）。

双方签订书面协议，明确“房款由郑志远夫妇支付，产权归其所有，待可过户时再转回”。

2016年，林敏作为实际权利人，持吴建国出具的《授权委托书》，通过甲公司（知名中介）将一号房屋出售给陈明、李华夫妇，总价359万元。

合同签订后，陈明夫妇支付定金5万元，并完成网签、评估等流程。

然而，在办理贷款手续阶段，林敏突然反悔，要求加价100万元，并拒绝配合后续流程。

更复杂的是，林敏的前夫周强（离婚多年）此时跳出，称房屋是夫妻共同财产，自己从未同意出售，主张合同无效。

陈明夫妇无奈起诉，要求继续履行合同、过户房屋，并索赔违约金71.8万元。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 陈明、李华一次性支付剩余房款354万元；

✅ 吴建国、林敏配合将一号房屋过户至陈明、李华名下；

✅ 吴建国、林敏共同赔偿违约金28万元；

注：法院认定，买家善意履约，卖家恶意违约，房屋必须交付。

三、法院说理要点

法院围绕三大焦点展开：

1. 借名买房关系真实存在，但不阻却买卖合同效力

吴建国仅为名义登记人，实际权利人为林敏（及前夫周强）；

但物权以登记为准，在未过户前，吴建国仍是法律上的所有权人；

林敏持有吴建国出具的合法授权委托书，有权代理出售房屋。

2. 买家系善意第三人，应受法律保护

陈明夫妇通过正规中介签约，支付定金，完成网签，全程无过错；

卖方在评估完成后突然要求加价100万，构成根本违约；

周强虽称“不知情”，但其在离婚调解书中未主张该房产，且事后表示“对女儿居住无异议”，视为放弃权利。

3. 违约金过高，依法酌减

合同约定20%违约金（71.8万元），但买家实际损失主要为租房费用；

法院综合过错程度、履约情况，酌定违约金28万元，体现公平原则。

法院强调：

“借名买房内部约定，不得对抗善意买受人。

登记权利人或其合法代理人出售房屋，买方有权获得完整产权。”

四、律师提示

✅ 建议：

买家购房时务必查验产权证+授权文件+婚姻状况；

若遇卖家反悔，立即发函催告+申请财产保全，防止房屋被转移；

北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房、房屋买卖违约、善意取得等复杂纠纷，已成功代理多起类似胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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