东小口【龍樾海序】产品规划出炉，昌平南何时跌破5万？

今年年初，我们马上就要见证昌平新房大乱杀，竞争比2025还要激烈。

即将入市的东小口，歇甲都是昌南第一梯队的板块。

未来科学城，平西府也都不是善茬，不是地铁盘就是沿北清路，通勤绝佳。

刨出这些新项目，昌平还有约1万套新房库存，分布在朱辛庄，小沙河，高教园，北七家，百善，马池口等。

不光如此，2026年昌平还有一批限竞房解禁上市，包括回迁安置房下本，再加上偶尔出来砸盘的二手房。

之前在我写东小口地块的文章，留言区有粉丝跟帖，说某老师预测歇甲地块5万开盘，我当时一万个不相信。

今年看这形势，昌平南新房跌破5万只是时间问题了。

01｜东小口要做改善了？

上周五，城建东小口项目正式发布了案名，【龍樾海序】（小窝返现6-12万）。

虽然只是一个案名发布会，但其实背后隐藏了很多信息。

城建比较成熟的刚需产品线是国誉系，比如北四村的国誉星城，顺义的国誉beijing等等，而东小口则选择了做龙樾系。

目前北京有两个龙樾系作品。

一个位于丰台西四环的龙樾天元

另一个就是朝阳崔各庄的龙樾合玺。

都是8万+的项目

据了解，龙樾海序这次户型主力是120~140平米的三居四居，最大170平米，但是还是有一部分70平米三居小户型，做引流款，套数不多。

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东小口做改善了，东小口现在也只能做改善！

我猜，龙樾海序的产品力一定会特别拔尖，阳台，大面宽，南北落地窗，大户型石材通铺，得房率90% 这些昌平新房曾经想都不敢想的配置，都会落地。

因为龙樾海序要靠产品抗住价格，说白了，这不是城建自己的任务，而是整个昌平的诉求。

别忘了，龙樾海序隔壁可是限竞房时代的两个明星项目，一旦城建扛不住，降价快跑，你想想谁的脸面挂不住，如果那俩盘解禁就破发，也不能太快，太集中，最起码，城建你要起到一个延缓时间的作用。

所以这里我预期一下龙樾海序开盘价格，大户型卷品质，可能会扛一扛价格，预计6万以上，对标朱辛庄

那些引流款的小户型，估计就会降价快跑，预计5.5万起就能卖，毕竟现在房企压力也很大。也要回款。

龙樾海序小户型估计不愁卖，要命的是大户型，何止要面对昌平的内卷？

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02|西三旗二手跌到5万了

2026年昌平新房除了自身的内卷，还要警惕海淀掀桌子。

之前海淀出了一份供地计划名单，里面包含了西三旗三个地块的供地信息，后来这条信息被全网下架，据说，这是海淀内部拟定的一份供地计划，今年不一定供出来。

今年比较明确的地块就是前段时间公布的上地0702，朱房二期，西北旺D1，四季青西冉等。

但是，西三旗三个地块，一直都会是悬在东小口头上的达摩克利斯之剑

西三旗理想价格是8万，跟东小口差2万非常合理。

但是8万西三旗在海淀本身要面临太多对手，永丰北、宝山双子等等，永丰北现在特价房可是到了7万多，西三旗估计也不可能太抗价。

如果西三旗降到7万左右，那么在东小口买大户型，就可以够到海淀的门槛了，海淀和昌平，买房人会选择哪里更稳呢？一定是海淀。

而且，跟大家说一个不幸的事实，西三旗二手，富丽桃园目前挂牌价6万多，但是成交价已经跌到了5万。

西三旗次新5万，东小口新房6万还卖的动吗？

03 | 歇甲危了

东小口是今年昌平第一个项目，后续还有一大堆竞品，比如歇甲，甚至朱辛庄也可以借着这个窗口，推出特价房。

留给龙樾海序具有一条路可以走，就是做好产品，这是前提。

价格方面，也一定不会定太高，这个太敏感了，大家可以关注价格的趋势，从而了解今年全年昌平新房整体价格的走向。

东小口和歇甲、朱辛庄相比，之前的文章已经谈过：

东小口产品比不过歇甲，城市界面比不过朱辛庄。

东小口容积率2.8，歇甲只有2.1，东小口容积率太高，未来舒适性一定会有影响，大概率做刚需为主的小户型。

北京城建在北京没有出圈的产品，在昌平国誉燕园，国誉星城主打刚需小户型，口碑也一般。

和朱辛庄相比，东小口三区交界，虽然距离海淀更近了，通勤的优势更大了，但是三区交界城市界面是很差的，大家去过东小口就知道周边的几条主路都是双向车道非常的拥堵，而且周边城市界面也很差，周边有很多经适房小区。

城市界面跟全新规划的朱辛庄差距很大，东小口想要卖比较高的价格，现在看是很困难的

但买房人最担心的应该是东小口破发的问题

和东小口相比，压力更大的其实是歇甲，因为从目前看，东小口vs歇甲vs朱辛庄，昌平南三强里面，歇甲的配套最弱，城市界面最差，也是最有可能跌破5万的项目。

歇甲周边的朝阳奶昔、新北苑，包括昌平东小口、未来科学城等，这些新项目会给歇甲造成一定分流。

而且歇甲的楼面价只有2.85万元/平米，理论上，刚需项目，一般楼面价➕两万就能回本，所以，歇甲最极限的价格就是4.85万元。

跌破5万临门一脚的事。

今天只是一个思路的前瞻，后续我们会继续推出东小口vs歇甲vs未来、科学城vs朱辛庄等等板块的对比。详细的用数据和配套说话，为您买房提供最佳策略。

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