老小区的春天来了？“原拆原建”热潮来袭，以后不用做“房奴”了

老房子墙皮掉渣、水管爆裂、窗户漏水、楼道开裂、设施陈旧…这每天住的提心吊胆，憋屈的不行，听说大拆大建叫停了，现在只搞改造更新？

买房又买不起，我们这种穷人，怕是要住这种破房子一辈子就…”

一谈到住房问题，老业主@刘大爷就有满心的无奈，以前像他们家这样地段的老房子，多半都是拆迁，能补不少的钱，现在政策说变就变，估计要拆还真难，很多老业主都谈住房色变，

直到听说“原拆原建”的热潮来袭，老业主们听到这个消息简直就沸腾了——以后说不定能住新房，还不用做房奴。

01.“原拆原建”究竟是咋回事？

关注老房子的人应该都了解，大拆大建叫停以后，这些年老房子都是以改造修缮的方式来解决，比如数据显示，“十四五”时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、超1.1亿人。

但一个现实问题是，有些“超龄服役”的老旧小区和居民住宅楼，因房屋结构存在安全隐患或出现严重质量问题，靠修补已经很难维持正常安全与功能了。这样的老小区该怎么办？

一个新措施出现，从“局部更新改造”转向更为彻底的“原拆原建”。

所谓的原拆原建，说的简单点，就是在原来房子的土地上，把破旧的房子拆掉，重新建新房。

这样一来，老业主们也不用去买新房解决改善居住问题，更不用做房奴，一家人可以原地升级生活品质。

此前上层《关于推动城市高质量发展的意见》将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入其中，明确了城市更新模式将加快转型。

而且“原拆原建”的政策核心就一条——原址重建，房子可以是5层变7层，每户居民还可签约增加面积。

这种项目也不需要业主太操心，一般是政府牵头，居民自筹，专业团队施工，翻建后统一毛坯房交付，有些地方的精装房是每户补偿装修费，老业主拎包就可入住。

居住的还是那个熟悉的地段，邻居还是那些邻居。

02.“原拆原建”钱怎么解决？

原拆原建的资金来源通常有居民自筹、政府补贴、银行贷款、企业投资及运营补贴等多种方式，具体因地区而异。

比如：

南京市探索“市、区财政+居民出资”的共担机制，政府承担60%，产权人承担40%。据测算，居民自筹部分控制在每平方米2800元左右。

而且新建小区有的因为地段好，再加上建设了养老院、地下车库，市值直线上升。比如上海的彭一小区，原拆原建后，新楼就有一幢6层有172个床位的社区养老院，这样一来，不仅大大提升居民的生活品质，价值也提升不少，根据贝壳平台显示，6月彭一小区成交均价为51274元/平方米，比原来的老房价格接近翻翻。

还有的原拆原建则是按不同档位补差价，比如广州某个老小区，居民还可以根据不同档位补差价，增加居住面积：

套内面积增加10㎡以内的，按3000元/平方米；

增加10-20㎡，6000元/平方米；

增加超出20㎡，15000元/平方米。

算下来，原来70㎡的老房子扩充到85㎡，只要补差价不到10万。

0.原拆原建成了老旧小区的救命稻草？

那可不是，你看看：

①成本砍到最低

原拆原建是政府补贴扛了大头，专项债、财政拨款、税收优惠齐上阵，居民只需承担建设成本，估计只要买商品房的1/10，一般人都能承担的起。

而且，原拆原建还不用担心开发商赚差价，建房成本透明，比商品房实在多了。

更重要的是，这种方式下老业主不用去掏空家底买新房，不存在有房贷压力，更不用当“房奴”，攒的钱可以自己养老，这简直就是天大的喜事。

②“原拆原建”是让居民当甲方

你自己去买商品房，还担心质量不过关，看来看去也会有不合心意的地方。原拆原建则不同，居民可以根据需求定制，比如房屋房型尺寸、小区绿化、公共设施、充电桩…甚至连外墙的颜色都需要由业主们来投票确认，相当于让居民做甲方。

这种建房质量还不担心，全程由第三方监理驻场盯管，材料有问题，直接退货，根本不用担心开发商偷工减料。

③不搬家，还是原来的老街坊

买新房就意味着从此要离开熟悉的环境，可能再者也见不到原来的左邻右舍老哥们老姐妹们了，而原拆原建就不同了，不用离开自己熟悉了几十年的居住环境，更不用重新建立社交圈，

住进新家天天照样约上姐妹们跳广场舞、约上老哥们下象棋，但是居住的房子和社区却焕然一新。

04.什么样的房子才能“原拆原建”？

这个还不是所有的老房子就能立马获得机会的，起码得满足几个条件：

①危房优先：“原拆原建”的出发点是解决住房本身的使用安全与功能不足问题，所以一般针对的是老旧小区和危旧房，尤其是C、D级危房，这种概率比较大。

②看签约率：原拆原建能不能落地，还得看业主的同意率情况，一般签约率在98%以上才能实施，如果有的业主死活不参与，这事就不好开展。

③自筹资金：虽说有政府补贴，但居民也要自掏腰包，通常几万到十几万甚至几十万。

也就是说，如果你的老房子符合了：C、D级危房+98%签约+自筹资金，原拆原建的可能就很大。

但是如果不达要求怎么办？彻底无望了？那倒不是：

签约低？政府来当“和事佬”，街道办会挨家挨户劝，甚至开听证会化解纠纷。

钱不够？也有政策支持：低息贷款、公积金提取、“以旧换新”补贴。

比如：厦门的指导意见，可以提取住房公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。

广州花都某个老小区项目，还明确对低收入家庭提供50%的补助。同时引入了银行低息贷款，允许以家庭晚辈名义贷款。

而且，该项目还设计了“退出机制”，对个别居民不愿意参加翻建的情况，由区属国企协商买下房屋产权参与翻建。

总结：

其实相比买新房，很多人更倾向于原拆原建，尤其是核心地段的老房业主们，保住老房子地段，既留住了生活便利，房子的价值，更留住记忆里的烟火气。您觉得呢？

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