测评，新世界临海揽山：属于什么档次，5个方面总结项目的优缺点

新世界临海揽山定位为深圳顶流级高端豪宅，是蛇口半山传统豪宅圈的核心项目，不仅对标深圳湾 1 号等顶级居所，且 1350 万起的总价门槛，以及企业主、高管占比 70% 的业主构成，也进一步凸显了其高端属性。下面从景观资源、配套设施、产品品质、交通出行、居住氛围五个方面，总结该项目的优缺点，具体如下：

景观资源

优点：山海景观稀缺且视野优越。项目背靠 352 万㎡大南山绿肺，南向 16 楼以上户型能享受 270° 无遮挡深圳湾海景，实现了山、海、城景观的三重融合。业主普遍反馈站在阳台既能看到深圳湾海景与大南山山景，夜晚还能欣赏惬意的城市夜景，这种稀缺的景观资源组合在深圳楼市中极为少见。同时小区绿化达 35%，搭配美国 AECOM 团队设计的园林景观，进一步提升了居住时的景观体验。

缺点：低楼层景观受限。受楼栋布局和周边地形、建筑影响，16 楼以下的低楼层户型视野会被遮挡，难以享受完整的山海景观，部分低楼层甚至可能只能看到小区内部绿化或周边近距离建筑，景观体验和高楼层差距较大。

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配套设施

优点：教育与商业配套优质。项目对口口碑极佳的育才一小和育才二中，还自带 9 班制国际幼儿园，从学前教育到初中教育的优质资源配置，成为很多家庭购房的核心动因。商业上，1 公里内有海上世界广场、汇港购物中心等，且自带 1 万平方米商业，将引入高端生鲜超市等业态，同时临近 K11 亚洲旗舰店，可满足高端购物与日常消费需求。

缺点：医疗配套不够突出。项目周边虽有社区医疗服务资源，但缺乏近距离的三甲医院，若有紧急或复杂的医疗需求，需前往较远的核心城区医院，对于对医疗便捷性要求高的家庭来说存在明显短板。

产品品质

优点：设计与交付品质双高。项目汇聚香港 CCD、美国 AECOM 等五大国际团队联合设计，采用铝板外立面和威克纳系统门窗，既提升了建筑的耐久性，也增强了隔音隔热效果。且以现楼形式销售，业主购房时能实地查看装修标准、采光和房屋质量，收房时很少出现纠纷。此外车位比达 1:2，能充分满足高端业主多车辆的停放需求，避免停车难题。

缺点：户型选择单一且使用率偏低。目前在售住宅以 114㎡及以上的大户型为主，小户型几乎断供，对预算有限的刚需家庭极不友好。同时住宅使用率仅 73%，相比同价位部分改善型楼盘，空间利用率处于较低水平，会让业主觉得实际居住空间不如预期。另外 9.9 元 /㎡/ 月的住宅物业费，虽服务匹配，但对业主来说也是一笔不低的长期居住成本。

交通出行

优点：公共交通与跨境出行便捷。项目距离地铁 12 号线花果山站约 700 米，步行可达，借助地铁可快速通达南山、福田等核心区域。同时临近太子湾邮轮母港与深圳湾口岸，对于有跨境出行或邮轮出行需求的业主来说，出行路线十分便捷。

缺点：自驾易遇拥堵。受蛇口早期规划限制，项目临近的南海大道早晚高峰拥堵严重，自驾通勤的业主常会面临通勤时间不稳定的问题。且 700 米的地铁步行距离，在雨天或高温天气下，也会给业主出行带来一定不便。

居住氛围

优点：物业服务水准高。小区物业融入 “金钥匙” 高端物管和国际五星级酒店级服务体系，安保严格，绿化维护、设施维修等响应及时，还会维护社区环境整洁，能给业主提供高品质的居住服务。同时社区会定期举办高尔夫邀请赛等高端社交活动，有助于业主拓展高端圈层。

缺点：圈层纯度受影响。项目包含住宅、公寓、联排别墅以及人才住房等多种产品业态，不同业态对应的居住人群经济实力和生活需求存在差异，相比纯豪宅社区，其居住圈层的纯粹性打了折扣。此外项目容积率达 5.28，虽公共空间设计较好，但整体密度不算低，高峰期小区内公共区域可能会显得有些拥挤。