公募REITs首单向原持有人配售扩募落地 为全行业树立市场化扩募标杆

近日，我国公募REITs市场常态化扩募迎来重要创新实践，华夏基金华润有巢REIT扩募份额正式在上海证券交易所上市交易。本次扩募最大亮点在于，在全市场首次采用向原基金份额持有人配售的发售方式，这不仅标志着我国公募REITs扩募机制取得重要突破，更以其创新的制度设计和较高的市场认同，为全行业树立了市场化扩募标杆。

兼顾效率和公平 机制创新有效保护投资者利益

根据公告，华夏基金华润有巢REIT扩募所筹集的逾11亿元资金，将购入位于上海闵行区的有巢马桥保障性租赁住房项目。交易完成后，基金底层资产将实现对上海松江、闵行两大核心产业集聚区的完整布局。

华润有巢REIT通过扩募引入优质资产，一方面通过公募REITs平台实现了租赁住房资产的高效盘活；另一方面，优质资产的注入，将吸引更多社会资本参与租赁住房领域，分享行业发展红利。华润有巢REIT自2022年12月上市以来，为持有人创造了长期稳定回报。截至2025年年底，基金成立以来已累计向持有人进行9次分红，累计分红金额超1.54亿元。

值得一提的是，华润有巢REIT在全市场首次采用向原持有人配售的扩募发售方式，通过赋予原持有人优先认购权，有效防止参与认购的持有人特别是中小投资者的权益被摊薄，保持了“股权”结构的相对稳定，也有利于提高发行效率。该发售方式获得了投资者的青睐，扩募方案在前期已经基金持有人大会表决通过，共募集资金11.329亿元，最终配售参与率高达99.51%。

记者从不同渠道获悉，除发售方式创新外，此次扩募在定价机制上也充分体现了市场化约束，在结合了资产评估价值、二级市场价格及与投资者的沟通情况基础上审慎确定。同时，为保障定价与交易的公允性，本次扩募引入了“除权”机制，对扩募份额上市前后的基金参考净值及交易价格进行合理调整，防止无风险套利，维护了所有参与方的公平。

华夏基金相关负责人表示，此次扩募在提升融资效率的同时，将投资者利益保护置于核心位置，有利于长期陪伴基金成长的投资者优先分享资产规模扩张带来的潜在收益，是对其长期信任的真切回馈。

丰富扩募认购渠道 确保原持有人充分参与

记者了解到，华夏基金华润有巢REIT扩募配售对象中个人投资者户数超过万户。

事实上，此次创新实践的另一大意义在于，极大地拓宽了个人投资者参与REITs扩募的通道，凡是权益登记日登记在册的基金份额持有人均有权根据持仓情况参与配售，充分保障了机构投资者与个人投资者参与扩募认购的平等权利。

本次扩募设置了多元化认购通道，无论是场内还是场外的个人投资者，均能通过便捷的渠道行使认购权。其中，场内投资者可通过在证券经营机构开具的场内证券账户直接认购，也可以通过基金管理人认购，场外投资者则可通过基金管理人及其委托的场外基金销售机构参与认购，确保个人投资者平等参与机会。

市场分析人士指出，此举使公募REITs的“公募”属性在再融资环节得到充分彰显，是普惠金融在不动产投融资领域的具体体现。

多方协同护航 推动创新案例的成功落地

华润有巢REIT的成功扩募离不开多方的协同努力。2025年6月27日，上交所发布公募REITs扩募业务相关指南，进一步规范了扩募业务办理，为扩募提供标准化“操作手册”，同步实现相关系统平稳上线并组织开展测试，提供了市场创新实践机制保障。此外，在中国证监会统筹指导下，上交所通过“上交所投教”官方渠道以图文结合生动方式向投资者开展了专题宣介，基金管理人及券商协力做好风险提示、投资者触达、系统开发等准备工作，多措并举共同护航市场首单采用向原持有人配售的扩募REITs产品顺利落地。

市场化扩募机制的成熟度需要优质案例支撑，华润有巢REIT本次扩募创新案例的成功落地，为后续更多公募REITs开展扩募提供了宝贵的、可复制的经验。市场资深人士指出，向原持有人配售和定向扩募均是REITs扩募发售的重要方式，基金管理人可根据实际情况选择合适的扩募方案，并提请基金持有人大会决策程序，充分保障投资者的决策权，平衡好各方的利益。

截至2026年1月19日，全市场已上市公募REITs产品达78只，发行规模和市值规模均超2000亿元，其中上交所上市数量达52只，7单扩募项目成功发行或上市。

“下一步，上交所将在中国证监会的指导下，以商业不动产REITs试点为契机，有序加快推动REITs市场扩容，推动常态化发行向首发及扩募‘双轮驱动’纵深发展，建设REITs市场良好生态，服务实体经济高质量发展。”上交所相关业务负责人向记者表示。